商业市场
一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌
10月，深圳公寓市场新增融悦大厦、环球经贸广场、会展湾水岸广场、翠湖大厦等4个预售项目，新增供应面积16.85万平方米。本月一手商业物业均价为56,027元/㎡，环比下跌12.0%。成交面积为93,526平方米，环比下跌11.8%，销售仍保持畅旺，处于年内高位。
10月，深圳公寓主力成交在宝安，成交面积为2.59万平方米；其次为龙岗区，成交面积为1.20万平方米。10月，宝安区的会展湾东城以1.20万平方米的成交面积，5.81亿元的成交金额位于全市成交面积和成交金额双榜首。其他热销楼盘还包括世茂深港国际中心、鸿荣源天俊、会展湾水岸等。
商铺方面，宝安区海府生态大厦持续活跃，本月成交9,427平方米，均价112,518元/㎡，成交总金额10.61亿元。其他热销楼盘还包括建信·天宸、佳兆业E立方、佳兆业未来城、中骏四季阳光、融创智汇大厦等。
《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》正式印发，将深圳定位为“模范城市”将提振商业物业的长期需求。随着疫情逐步得到缓解，社会经济活动重启并恢复正常，企业对于未来的发展预期逐渐明朗并转向积极态度，深圳商业物业销售逐渐恢复正常水平。
下个月预计入市的商务公寓项目包括：中晟会展湾（主要户型33～68㎡）、恒大珺睿大厦（主要户型42～78㎡）、环球经贸广场（主要户型72～143㎡）、深业鹤塘岭花园（主要户型68～84㎡）、前海鸿荣源中心（主要户型130～370㎡）、晗山悦海城（主要户型96～190㎡）、中房·翰林门（主要户型38～65㎡）等。
10月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为200.0万平方米，环比上升2.8%，连续5个月上扬，再创近期新高。本指标显示库存压力依然较大。
随着疫情逐步得到缓解，商业物业销售良好，库存去化周期持续下降至25.3个月。
存量商业物业市场：租金下降，空置率微升
10月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积25,113平方米（仅为一手成交量的27%），环比下降22.5%。
第二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金下跌至766元/㎡·月，空置率显着上升至4.5%。各大购物中心客流和销售额有所恢复，高端消费仍维持低迷态势，业主以价换量减少租户流失。
本季度仅一个新增项目入市。电商的持续影响令传统零售业继续谋求变革，由原君尚百货升级改造而成的福田星河Coco Park二期正式亮相，为零售市场新增4.4万平方米的供应。2020年，预期优质零售物业市场供应量超过80万平方米。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计下半年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。
办公市场
一手写字楼市场：价量齐跌
新建写字楼成交均价48,230元/㎡，环比下跌7.5%。成交21,769平方米，环比下跌41.3%。
10月，光明区的龙光玖龙台以4,267平方米位于全市成交面积榜首，成交均价42,811元/㎡。
南山区的恒裕深圳湾以2.06亿元蝉联全市成交金额榜首，成交1,608平方米，均价128,306元/㎡。
本月热销楼盘还包括恒大时尚慧谷（成交2,671平方米）、金地龙城中央（成交2,157平方米）、万科·万致天地（成交2,090平方米）、贝悦汇大厦（成交1,788平方米）等。
10月份，深圳新建写字楼可售面积为138.1万平方米，库存量上升2.9%，总体呈趋势性下降形态。新建写字楼库存去化周期为43.2个月，本指标显示库存压力依然巨大。
存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升
存量写字楼销售成交仅8,953平方米（仅为一手成交量的41%），环比下跌30.6%。相对于超过750万平方米存量市场而言，买卖成交低迷，交易以租赁经营为主。
第二季度，深圳各商务区甲级写字楼租金全线下跌，平均租金连续第六个季度下降，回落到206元/㎡·月，静态租赁回报率下降至4.1%。疫情导致在建项目交付时间推迟，上半年仅四座甲级写字楼竣工，超过50万平方米新增供应将于下半年集中入市。第二季度租赁需求整体疲软，业主让利幅度加大，市场下行趋势并未扭转。
深圳商业性办公用地供应过剩，近年写字楼供应量足以满足未来十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一线城市之首。
第二季度，甲级写字楼平均空置率已推升至23.8%，连续第八个季度上升。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和写字楼未来三年天量供应有关。展望下半年，将有超过50万平方米新增供应入市，国外疫情未得到控制、大国博弈等所导致的经济不确定，预计甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将持续攀升。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。
来源：世联评估
编辑：wangdc
