三季度，广州经济凭借夯实的城市基础持续稳定复苏，在国家利好政策推动下，广州写字楼需求不断释放，TMT、租赁和商务服务业表现相对突出。租金小幅下跌且跌幅明显收窄并趋于稳定，空置率受新增供应影响小幅上升。商业地产大宗投资者的投资需求有所回暖，交易市场活跃度较上半年明显回升。

　　宏观经济

　　前三季度，广州市地区生产总值17475.86亿元，同比增长1%。其中，第一产业增加值为182.1亿元，同比增长7.2%；第二产业增加值为4704.39亿元，同比增长0.7%；第三产业增加值为12589.37亿元，同比增长1%。主要经济指标增加值增速全面实现正增长，经济活跃度整体提升。三季度，广州经济增速由负转正，增速比一季度、上半年分别提高7.8个和3.7个百分点。从产业结构看，第一、二、三产业占比分别为1.04%、26.92%和72.04%，其中第三产业占比超过七成，同比提高0.61个百分点。

图：2018年一季度～2020年三季度广州GDP累计值、第三产业累计值及同比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　三季度，全市固定资产投资同比增长6.3%，继上半年累计增速转正后持续提速，提高了4.8个百分点。其中，基础设施投资延续上半年增长态势，同比增长8.0%，增速比上半年提高3.3个百分点；房地产开发投资同比下降2.0%，降幅比上半年收窄5.9个百分点；工业投资同比下降2.9%，降幅比上半年扩大2.3个百分点。

　　供给与需求

　　三季度，位于新兴商圈琶洲的两个甲级写字楼项目（唯品会大厦、阿里中心）交付入市为市场带来21万㎡办公面积，两个项目均为自用的总部办公楼。从办公楼市场运行情况来看，前三季度全市新开工面积为372.11万㎡，出现较大幅度增长，同比增长达152.68%；竣工面积为33.9万㎡，同比下降62.57%。

图：2018年12月～2020年09月广州写字楼新开工和竣工情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　需求方面，三季度写字楼市场租赁活跃度提升，但鉴于处于后疫情阶段，部分企业仍保持谨慎的态度。而在金融、直播电商等利好政策及规划的推动下，TMT、租赁和商务服务业表现相对突出，录得多个升级搬迁的租赁成交，是广州写字楼租赁市场的主力，租户数量占比均为27%左右，批发和零售业紧随其后，占比23.67%。

图：2020年三季度广州写字楼市场租户行业占比（按租户数量）

数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版

　　租金与空置

　　三季度，广州甲乙级写字楼平均租金为110.85元/㎡·月，环比下降0.55%。租赁市场仍处于租户市场，租户议价能力相对较强，业主也有意提供各种优惠政策吸引优质租户实现项目去化。分商圈来看，珠江新城、天河北、琶洲等区域的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位，分别为155.26元/㎡·月、130.96 元/㎡·月和128.66元/㎡·月；越秀区域的环市东、北京路的月租金处于中间区域，分别为94.07元/㎡·月和92.71元/㎡·月，租金走势相对平稳；而番禺大道、萝岗则价格相对较低，平均月租金约为71.41元/㎡·月左右。受新增供应影响，虽然租赁需求不断回暖，但是广州写字楼市场空置率仍呈结构性上升趋势。

图：2019年9月～2020年9月广州重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版

　　大宗交易

　　三季度，广州共录得10宗大宗交易，成交金额超63亿元，物业类型涵盖写字楼、商业、工业、公寓四种。从物业类型看，写字楼成交5宗，成交金额占比65.5%；商业和工业各成交2宗，成交金额占比分别为13.2%和9.1%；公寓成交1宗，成交金额占比12.2%。可以看出，办公业态仍为三季度大宗交易物业类型的绝对主力。典型写字楼成交案例包括：位于新兴商圈琶洲的TCL大厦东塔，成交金额高达16亿元，成交面积为37000㎡；位于东风东商圈的颐德大厦，该成交金额高达16.22亿元，成交面积为58400㎡。从这两宗高额成交可以看出，投资者对琶洲和东风东商圈的写字楼市场信心增强。

图：三季度大宗交易物业类型（按成交金额）

数据来源：CREIS 中指数据·写字楼版

　　总结与展望

　　随着广州经济持续复苏和疫情防控常态化，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布以及将广州打造成“直播电商之都”等多项利好政策，广州经济恢复的动力足、韧性强，写字楼市场活跃度提升，金融和TMT行业的租赁需求回暖。预计年底琶洲、国际金融城区域将迎来大批写字楼新增入市，届时广州区域的写字楼租金将继续承压，空置率呈结构性上升趋势。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc