三季度，适逢深圳喜迎政策红利，深圳市场在后疫情阶段发展态势良好，市场活跃度持续恢复，不同行业需求稳步增长。但是随着新增大量写字楼入市，租赁市场竞争激烈，租金仍持续走低但跌幅有所收窄，空置率小幅上升。投资市场录得数宗大宗交易，整体活跃度提升，其中数据中心交易为本年度一大亮点交易。

　　宏观经济

　　面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂严峻的外部经济环境，深圳有效统筹疫情防控，经济运行延续稳定恢复的良好态势。前三季度，深圳地区生产总值为19786.98亿元，同比增长2.6%。其中，第一产业增加值为19.17亿元，同比下降4.3%，第二产业增加值为7311.62亿元，同比增长1.0%，第三产业增加值为12456.19亿元，同比增长3.6%，第一、第二和第三产业占比分别为0.1%、36.9%、63.0%。全市规模以上工业增加值同比增长1.6%，增速比上半年回升3.2个百分点，延续3月份以来的复苏态势。从重点行业看，三季度，计算机、通信和其他电子设备制造业增长2.3%，电气机械和器材制造业增长0.4%，专用设备制造业增长7.5%，增幅分别比上半年提高0.6、7.1和1.9个百分点。

　　前三季度，深圳固定资产投资同比增长11.4%，增速比上半年、一季度分别提高3.6、27.5个百分点。其中，第一产业固定资产投资增长69.8%，第二产业固定资产投资增长0.3%，第三产业固定资产投资增长13.0%；基础设施投资增长9.3%。民间投资增长22.1%，占全市固定资产投资比重47.0%。

图：2018年一季度～2020年三季度深圳GDP累计值、第三产业累计值及同比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　供给与需求

　　三季度，随着疫情的消散，大多写字楼推迟到本季度入市，深圳写字楼总计新增供应大约51万㎡，超过上半年供应总量之和。在入市项目中，有五个位于南山区，进一步加大南山区的去化压力。从全市办公楼市场运行情况来看，截止到三季度，新开工面积为240.51万㎡，同比增长23.27%；竣工面积为51.17万㎡，同比增幅高达180.98%。

图：2018年12月～2020年09月深圳写字楼新开工和竣工面积

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　从需求方面来看，深圳各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势，批发和零售业仍为本季度主力租户，TMT、租赁和商务服务业持续保持强劲的租赁需求。按租户数量占比来看，三季度批发和零售业占比32.8%，TMT行业占比20.8%，租赁和商务服务业占比17.6%，金融行业占比8.7%。

图：2020年三季度深圳写字楼市场租户行业占比（按租户数量）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　租金与空置

　　租金方面，截止9月，深圳全市甲乙级写字楼的租金为112.03元/㎡·月，环比二季度下降0.38%。分商圈来看，福田中心区的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位，达到182.31元/㎡·月；前海、华强、宝安中心区的月租金处于中间区域，约为113元/㎡·月；而龙岗中心城、龙华区域的价格相对较低，平均月租金分别为89.06元/㎡·月和73.23元/㎡·月。本季度市场需求回暖，租金持续处于下行通道但降幅有所收窄，业主大幅调低租金情况明显减少，个别业主采取提供装修等多种灵活租赁策略吸引客户，市场竞争进一步加剧。

图：2019年9月～2020年9月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　空置方面，三季度供应量较大，且新增物业的预租率整体较低，供求不平衡拉高了办公楼市场的整体空置率，供应压力最大的南山区空置率上升最为显着，预计空置率仍将持续保持高位。

　　大宗交易

　　三季度，深圳录得共5宗大宗交易，成交金额超80亿元。写字楼和工业各成交2宗，成交金额占比分别为72.3%、 26.2%；商业成交1宗，成交金额占比1.5%。其中，典型的一宗成交案例为中国人民保险集团以49.4亿元购买了招商中环写字楼，该写字楼作为本集团的南方总部办公楼；另外一宗为资产包交易，即鹏博士深圳南山数据中心，为深圳首次录得的数据中心交易项目。

图：2020年三季度大宗交易物业类型（按成交宗数）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　总结与展望

　　国外疫情的不确定性对全球经济复苏带来一定冲击，但是国内疫情得到有效控制，经济稳步复苏，写字楼市场逐渐回暖。当前适逢深圳迎来经济特区建立40周年，加之中央政策支持，对金融、科技、外资等企业发展策略提出一定建议，为深圳写字楼市场带来发展机遇，从长远看，租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。并且最新发布的关于深圳改革试点实施方案（2020~2025年），将深圳定位为“模范城市”，预期这将带动来自于金融和TMT行业对写字楼的需求。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc