近日，第一太平戴维斯举行媒体见面会，进行2019年度上海房地产市场回顾及2020年展望，对上海甲级写字楼、零售物业、住宅等细分市场进行解析。
上海甲级写字楼市场
市场租赁情绪趋弱，年末数个项目延期。第四季度仅两个全新甲级写字楼项目交付入市，为市场新增13.6万平方米写字楼面积，至此，全年全市新增供应累计达68.8万平方米。截至2019年末，上海整体甲级写字楼存量为1330万平方米，同比增长5%。季内新项目包括：静安宝华中心、博荟广场。
2019年全年整体写字楼净吸纳量共计约62.4万平方米，同比下降46%，接近同期供应水平。第四季度，中央商务区继续录得负吸纳量，同时空置率继续走高。
由于年内新增供应暂缓（尤其是非核心商务区），全市甲级写字楼平均空置率较去年同比微降0.8个百分点，至17.5%。然而整体市场依然维持供过于求的局面，且未来两到三年内该趋势仍将延续。
租赁需求持续放缓迫使业主继续加大租金让步以换取出租率，这使得第四季度全市甲级写字楼租金继续环比下跌0.4%，至人民币每平方米每天7.9元。2019全年租金跌幅0.9%。
展望
预计2020年全市甲级写字楼市场还将迎来170万平方米新供应。大量的未来供应加之需求疲软将推升来年市场的空置水平，写字楼整体有效租金短期内上涨的可能性不大。
尽管整体的租赁情绪并不乐观，但2019年释放了不少积极信号，包括年底中美磋商第一阶段协议签署，国内头部企业扩张，零售消费品牌型企业加速布局国内，以及金融业进一步开放等，这将提振信心并利好未来写字楼需求。
近期联合办公、科技媒体等新经济行业企业的退租/减租迫使业主重新评估来自快速增长行业的租户风险，业主应尽量避免将面积出租予单一租户/行业，同时于前期阶段积极采取措施以确保利益。
浦东写字楼市场迎来调整期，当前区域内可租面积较2016年几近翻倍，平均租金则低于三年前8.4%，因而对于考虑在浦东落地的新设企业，或拥有办公升级/扩租需求的企业而言是个契机。
上海零售市场
2019年前十一个月，上海零售总额同比上涨6.6%，增速较去年同期下降1.3个百分点。
2019年全年共有12个项目带来约90万平方米新增供应。其中第四季度共五个新项目入市，为市场带来443,400平方米新增供应。且有三个项目升级改造完成，以全新形象迎合不断升级的消费者需求。
第四季度全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.5元。
核心商圈与非核心商圈购物中心空置率均较上季度增长0.2个百分点，分别至6.0%和9.0%。全市空置率水平受新增供应影响，升至近两年最高。
零售创新和技术更新持续加速，传统商圈年内积极调整定位，以全新概念和品牌鼓励消费者踏入门店。
展望
2020年零售市场因部分大型项目推迟开业时间，将继续面临供应压力，预计有12个项目约129万平方米新增供应入市，且均位于非核心商圈。
“首店经济”、“夜间经济”持续发力之余，新概念和主题也将不断涌现，带动消费市场增长。
黄浦江及苏河湾沿岸预计将有新增供应入市，有望利用景观优势吸引客流。
未来将落地的哈洛德百货、乐高主题乐园等则持续吸引游客访沪，打造具有上海特色的文旅商业或为发展契机。
第一太平戴维斯上海商铺部购物中心管理服务董事陈绮宁表示：“除了首店经济和夜间经济的大热，随着时代变迁，街区商业的业态和形式也随之不断迭代。现在的街区商业更趋向于精品商业的经营模式。运营管理统一化、精细化，展示面和建筑设计更加时髦年轻，以及精致、差异化的市场定位都是街区商业的优势，街区商业的不断突破也在为消费者不断带来个性化的购物体验。”
上海住宅租赁市场
2019年全年上海住宅租赁市场租金保持稳定，在第四季度各子市场有所下跌。经济走缓下，运营商开始降低租金以期提升入住率。许多服务式公寓，尤其是核心区域的服务式公寓开始提供日租或周租等租期较短的服务。
全市平均空置率环比下跌1.3个百分点到15.1%，同比上涨1.4个百分点。
服务式公寓空置率环比下跌2.5个百分点到17.3%；小业主公寓空置率环比上涨0.5个百分比到14.8%；别墅空置率则环比下降0.8个百分点至9.2%。
第四季度全市平均租金为人民币每平方米每月203.6元，租金指数环比下跌1.5%。服务式公寓租金指数环比下跌1.2%，至人民币每平方米每月237.3元；小业主公寓租金环比下跌1.6%，至人民币每平方米每月183.7元；别墅租金环比下降1.7%至人民币每平方米每月154.8元。
第四季度有720套服务式公寓新增供应入市：宝格丽服务式公寓入市143套；馨乐庭陆家嘴及馨乐庭古北分别为市场带来168及192套公寓；静安阳光城睿湾服务式公寓为市场带来217套新增供应。
展望
预计2020年整体高端租赁市场租金仍将微幅下调，业主或将继续提供折扣及相应措施帮助提升入住率；
前滩东美国际公寓将在2020年第一季度入市，为市场带来57套新增供应；
馨乐庭在2020年将为市场带来一个全新的馨乐庭服务式公寓项目；
随着经济形势企稳及中国的持续开放，跨国公司职业经理人或将在2020年重返上海租赁市场。
上海住宅销售市场
一手商品住宅市场
第四季度，上海新建商品住房新增供应约185万平方米，环比下降13.6%，同比则下降35.8%。
一手商品住宅成交量共计约193万平方米，环比下降8.5%，同比上升25.8%。
一手商品住宅成交均价环比攀升3.5%，达到每平方米人民币54,100元，同比则下降11.7%。
一手高端公寓市场
第四季度，上海一手高端公寓市场迎来20万平方米的新增供应，延续了第三季度较大的供应量，同比约下降62%。其中陆家嘴滨江，尤其北滨江持续有较大供应。
一手高端公寓成交量共计约17.6万平方米，与上季度持平，同比下降38.9%。
一手高端公寓价格指数较上季度同比下降3.4%，环比微跌1.4%，平均成交价格达到人民币每平方米104,300元。
2019年全年，上海约有55.7万平方米的高端供应入市，尽管供应集中释放在下半年，但全年各季度成交量平稳。
住宅用地市场
第四季度，上海共成交20块纯居住用地。成交占地面积共计69.5万平方米，可建面积共计120.2万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米19,700元。松江、青浦等传统市郊区域住宅土地成交维持较高供应量；中心城区方面，位于静安区天目社区成交一宗宅地，楼面价达每平方米人民币55,000元。季度内无纯居住用地外的住宅用地拍出。
租赁住宅用地方面，第四季度上海共成交九幅纯租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约83.1万平方米，其中位于大虹桥区域的租赁用地拍出人民币每平方米10,900元。此外，季度内虹口广中社区及浦东张江均有含租赁用地的综合用地拍出。
展望
第四季度LPR新政发布，除新增住房贷款外，此前签订的住房贷款合同也可选择与LPR挂钩，按浮动利率计算还款额。住房贷款导向将更为市场化。
2019年上海住宅市场仍处于盘整期。2020年预计住房市场在保持稳定的基础上或有逐步回暖。
随着轨道交通14、15、18号线分段开通，受益于通勤优势提升以及供应面相对宽松的普陀及浦东南中环等区域或将有活跃表现。
第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事及主管唐华表示：“提及上海豪宅，首先想到四大传统受关注的豪宅板块——新天地、外滩、徐家汇、以及陆家嘴，他们坐拥上海最核心的区域，富有丰厚的历史和文化底蕴，同时占据稀缺自然景观，并享有各种成熟配套。新天地独有的石库门海派风情，营造出了以翠湖天地、复兴珑御为代表的标杆豪宅力作。同时我们看到，随着城市的发展，以苏河湾、北外滩、徐汇滨江为代表的的新兴豪宅板块也越来越受到市场的关注。近来围绕苏洲河沿线，延承苏河湾城市规划发展的一些优质项目将陆陆续续推向市场，苏河板块再次升级无疑将成为未来上海最值得关注的豪宅成长板块之一。预计2020年将迎来多个高端住宅项目的入市，规模化的豪宅聚集区雏形已经形成。”
上海投资市场
2019年第四季度共发生12笔大宗成交，合计成交金额为人民币169.5亿元，同比下降60%（2018年同期成交额处于历史较高水平）。2018年第四季度成交两宗大于80亿的大单，但2019年同期最大单仅有华侨城苏河湾项目，成交额约人民币47亿。部分成交直到2020年第一周才公布。
融资环境持续收紧，到期账务未偿付情况增加，加剧了中小房企债务违约风险。由于贷款通常由房地产为底层抵押资产，违约数量的增长致使全年不良资产持续走高。开发商对体量较大的投资维持谨慎态度，部分开发商也在打包出售资产以偿还贷款。全年开发商面临的压力较往年有所扩大。
虽然贸易摩擦暂缓，然而国内经济环境仍旧偏弱，不确定性并未消除。风险厌恶型投资者重新回到一线城市核心市场挑选合适的物业。然而即使在一线城市，基本面及价格回落都令投资者暂缓决策。
自用买家活跃度较高，部分自用买家为树立公司品牌声誉，选择在时下收购窗口期为自己挑选合适的物业，一些买家入手新的总部地址。除传统金融、保险等机构外，生物医药及数据公司等自用买家也在投资市场上逐渐活跃。
展望
受到供应持续增加及新增需求影响，未来几年上海写字楼市场仍将面临压力。投资者在租金增长愈发艰难的情况下，会向卖家寻求折扣以期提高资产的投资回报。
2020年初已有两只境内外联手的合资基金成立：分别是正大高和投资基金以及旭辉领寓GIC投资平台。其服务对象也为近年发展较为快速的旧城改造及长租公寓领域。预计2020年，此类政府支持的细分领域也将出现更多机会。
来源：第一太平戴维斯
编辑：wangdc
