2019年，西安甲级办公楼新增供应集中释放，高新区成为焦点。“三个经济”持续推进，推动西安成为丝绸之路经济带门户城市，助力西安吸引更多战略新兴产业落户。高新技术产业蓬勃发展，拉动TMT办公需求持续增长。商业地产开发持续下沉至城市外围，存量竞争催生西安核心商圈格局悄然变化。城市更新激发西安商业潜能，古朴与现代相融合的西安在国际消费中心城市之路上砥砺前行。

　　仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“西安经济发展回速，全年商业地产需求稳健，市场基本面按季企稳，投资者、开发商、品牌方对西北经济中心持乐观预期。作为西部地区第三个、西北地区首个国家中心城市，西安对于发展关中平原城市群以及整个西北地区都占据着主导地位。优越的地理位置以及产业优势，使西安成为各类产业扩张西北地区首要门户，为商业地产市场蓬勃发展注入动能。2020年，西安商业地产市场将在变革中迎来新机遇。”

　　西安办公楼市场解读

　　2019年，西安优质办公楼市场新增供应约70万平方米，其中第一季度占比达到45%。全年甲级办公楼6个项目入市，共计39万平方米，较去年同期增加52.1%，推动甲级办公楼存量上升至180万平方米。高新区办公楼市场发展势头强劲，区位价值凸显，以天安人寿中心、万科金域国际为代表的甲级办公楼新增供应超过75%集中于高新区，带动高新北(唐延路)和高新南(锦业路)两个子市场存量占比均达到30%以上。

　　2019年西安GDP增速回落，前三个季度同比增长6.7%，但仍高于全国平均水平。宏观经济走势同样在办公楼市场需求端有所显现，全年甲级办公楼净吸纳量约19.4万平方米，较2018年峰值回落7.1%；与中国主要城市对比，西安甲级办公楼净吸纳量仍位居全国第七位。联合办公扩张失速是导致西安2019年甲级办公楼净吸纳量下降的主因。全年联合办公在一级租赁市场未释放新增需求，其在甲级办公楼租户的存量占比为10.8%。早期进驻西安市场的联合办公的去化速度相对理想，整体实现约80%的转租率，但2018年以来后进市场的品牌的去化率却不如预期，去化压力较大。

　　另一方面，新增供应增加市场可租赁面积，带动多数行业需求加速释放，新增需求呈同比上升趋势。科技互联网行业领跑需求增量，占比33.2%，下半年表现更加活跃。高新区承载大量科技互联网企业需求，尤其今年快速扩张的在线教育更是青睐该区域。金融业需求紧随其后，贡献率高达23.5%。保险业扩张势头明显，且单个公司租赁面积较大，年内泰康人寿扩租中晶科技广场、企业总部大厦，成为大面积成交代表案例。房地产建筑业占比13.9%，需求主要集中于高新南和城北两个子市场，自用需求占比较大是该行业的主要特征。

　　由于一季度新增供应高企，西安甲级办公楼市场平均空置率攀升至历史高位41.5%，随后需求持续释放带动空置率回落至39.0%，但较上年同期仍上升3.0个百分点。办公楼市场空置率较前几年明显增加，导致市场承压，业主方纷纷下调租金预期吸引租户。数据显示，2019年西安甲级办公楼市场平均租金同比下降2.8%，报102.8元/平方米/月。

　　西安打造“三个经济”，构筑办公楼市场新引擎

　　枢纽经济——作为丝绸之路经济带新起点，承载西北地区枢纽职能。西安在“一带一路”倡议中扮演至关重要的角色，中欧班列打通西北物流大通道，让西安这座内陆城市成为对外开放高地。2019年前11个月，西安海关进出口总额394.4亿美元，贸易顺差15.4亿美元，对“一带一路”沿线国家投资持续增长。地理格局优势转变吸引更多贸易、物流、制造业进驻西安，推动西安办公面积去化。年内，独角兽企业驴妈妈旅游网落户国际港务区，中国西安南美商品贸易总部聚集区项目在西咸新区沣东新城成功启动。

　　门户经济——打造区域经济中心与科技中心，激发产业发展新动力。金融与科技是西安办公楼市场两大核心支撑。作为西北经济中心，银行、保险等大型金融机构都将西安视作进驻西北市场的桥头堡。西安金融业已具备一定规模，西安甲级办公楼租户结构中，金融业占比居首位，占比达到25.6%。同时，政府积极引导金融企业为技术密集型和知识密集型企业融资，促进科技与金融协同发展。2019年前三季度，西安高技术产业总产值增长12.3%，战略性新兴产业总产值增长9.8%。西安大力发展以人工智能、航空航天、生物技术、光电芯片、信息技术、新材料、新能源、智能制造等为代表的高精尖科技，目标打造“硬科技之都”。以华为为代表的龙头科技企业在西安市场积极扩张，年内新承租面积超过8,000平方米，并建立鲲鹏生态创新示范园。金融与科技的结合将继续支撑西安产业转型发展与办公楼需求增长。

　　流动经济——新一线城市吸引力提升，西北重镇日益崛起，产业、人才与要素向西北中心流动转移。伴随经济增速放缓，企业经营面临更加严峻挑战，多数企业不动产策略趋于保守，承租能力下降。在这一大背景下，内陆城市虽然经济实力与沿海一线城市存在差距，但经济增速快，企业不动产与人力资源成本低。西安的211大学数量并列位于全国第四，科研实力在中国名列前茅，吸引大批科技互联网企业向西安转移。伴随中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇的建立，产学研紧密结合转化科研成果。2019年，在线教育产业高速发展，成为西安办公楼新增需求的一匹黑马。在线教育企业对人力及租金成本敏感，部分位于沿海城市的企业开始向内陆转移，其中西安成为承接这一产业的门户城市。一方面，西安高校云集、教育资源丰富；另一方面，人力成本低廉，办公楼租金较低，也是吸引在线教育企业进驻西安的重要因素。年内，新东方在线教育等企业在甲级办公楼需求活跃，成为科技互联网行业不可忽视的重要力量。

　　未来展望

　　中国经济增长模式从高增长转向高质量，经济结构调整引致办公楼需求结构随之转变。西安作为国家中心城市、西北地区经济中心，仍然是经济新常态下的增长引擎。伴随办公楼市场逐步扩张并日渐成熟，西安正形成“一核心多中心”的市场格局。2020年预计新增三个甲级办公楼项目，分别是位于高新南的永威时代中心、国瑞西安国际金融中心和位于城北的保利广场。高新区仍是西安市场最为活跃的板块，金融与科技类企业将主导需求，产业聚集效应更加凸显。曲江作为西安的文化产业基地，文创产业支撑办公需求。城北以二产为主导，同时也是地产开发商、建筑企业及制造企业的聚集地。从租金表现看，两级分化将加速显现。新入市高品质楼宇必将吸引更多在老旧楼宇办公的企业升级，后者将承受较大的市场压力进而降租。整体而言，未来两年西安甲级办公楼未来供给相对平缓，租金降幅有望收窄，库存消化将带来空置率回落。

　　西安零售物业市场解读

　　2019年，西安优质零售物业市场录得九个新开业项目，新增供应约78.1万平方米，带动市场总体量增至621万平方米。2019年新增供应均位于区域商圈并延伸至近郊商圈，商业项目开发的持续下沉，有效提振非核心商圈商业活力。分区域看，城北新增供应占比最高，其次为高新商圈，城东商圈紧随其后。截至2019年末，城北商圈的零售商业总体量紧追钟楼商圈，位列各大商圈体量排名第二，区域活力不断提升。

　　从需求端来看，伴随经济增速放缓，消费者的收入预期改变，进而改变当期消费支出及结构。西安百货业在调整中实现优胜劣汰，部分百货商场停业。零售物业市场整体需求仍保持稳健，亮点纷呈。

　　国际时尚品牌布局趋稳，国潮崛起驱动品牌加速拓店。2019年，国际品牌布局西安市场节奏趋缓，Chanel、Heron Preston等国际品牌首进西安市场，Victoria’s Secret、Diane von Furstenberg、Hugo Boss及Mossy Sly等品牌继续下沉布局区域商圈。国内代表潮牌中国李宁、HEA等加速布局市场、开设多家门店，羽绒服代表品牌波司登在第四季度扩张迅猛，并通过快闪店形式加强自身宣传，测试区域购物中心受众群。

　　网红餐饮持续下沉区域级商圈，创新升级形成新一轮竞争。喜茶、奈雪的茶等网红茶饮在本年度扩张迅猛，其中喜茶连开5店，同时，在推出喜茶GO小程序后，又开设了全新店型HEYTEA GO，通过科技增强购物便捷体验，主要布局社区商业。奈雪的茶新增8家门店，且其产品线呈现一定的差异，迎合消费者猎奇心理；为体现差异化，奈雪的茶推出Bla Bla Bar, 在第四季度首进西安市场。

　　消费主力趋向千禧一代、Z世代消费者，升级类品牌需求持续上扬。其中化妆品牌表现活跃，积极在购物中心开设独立门店。2019年，大融城形成美妆广场区域， Nars在大悦城开出西安首店；生活类零售需求增长显着，图书、玩具等品类需求持续升温。西西弗书店连扩四店，上海三联书店首次入驻西安，亮相中大国际。乐高授权专卖店西安首店亮相王府井百货后，随即又新开三家门店。同时，Miniso、九木杂物社等杂货类零售品牌在年底扩张趋势凸显。

　　体验类需求持续扩张，宠物类、健康类品牌凸显。宠物经济迅速蔓延，2019年录得ZKK Pets、喵小姐的猫首进西安并快速拓店；同时，由于现代人对健康的重视，养生类体验馆、运动馆等新增需求上升。

　　从供应端来看，截至2019年末，零售物业市场受供应放量影响，竞争加剧致使需求有所放缓，全市零售物业平均空置率升至4.7%，同比增长1.2个百分点。购物中心首层零售平均租金报284.0元/平方米/月，可比项目租金同比上升3.2%。

　　存量竞争激发核心商圈迭代更新，西安迈向国际消费中心城市。根据西安今年发布的《西安国际消费中心城市创建实施方案》，从2019年起，西安将创建“一中心一街区”引领，“多区域多热点”支撑的国际消费城市时尚矩阵。优质项目不断布局区域商圈，吸引了众多品牌的入驻，促进区域级商圈逐渐趋向成熟。据仲量联行数据显示，2019年非核心商圈新租赁成交国际品牌占比超越核心商圈达18.2%。与此同时，面临区域商圈向城市级商业中心转型的城市发展方向，钟楼商圈面临大洗牌，部分百货退出核心商圈，而部分项目则选则持续迭代响应“中优”发展战略，建设为钟楼国际消费中心。其中，吸引高能级国际品牌的西北或国内首店入驻成为提档升级第一步：Chanel西北首店进驻SKP，Heron Preston 国内首店选址中大国际，持续提升钟楼商圈消费辐射力，打造国际化消费体验。同时，项目持续优化业态配比、重塑特色定位，以满足消费者多元消费需求。继SKP进驻钟楼商圈，其周边同等定位项目面临优质客群流失，奢侈品牌撤出等挑战，吸引升级类业态、转变自身定位成为其新发展方向。其中，生活类、体验类及餐饮类的优质品牌的引入成为其迭代举措，潮流化、品质化等概念成为其优化方向。

　　创新驱动零售物业新形态，城市更新激发消费新动能。西安旅游资源丰富，2019年上半年共接待海内外游客1.39亿人，同比增长21.89%。旅游客群带动本地消费市场繁荣，重塑商业格局。历史人文资源赋予西安商业全新开发思维，以大华1935为代表的城市更新范本，将更多历史与城市记忆的元素融入现代商业，消费场所焕新迭代，激发西安消费动能。

　　西安古城重塑城市IP，线上线下双轮驱动引流蓄客。据仲量联行数据监测，2018年西安人均优质零售面积同比增涨20%。2019年四大线下引流法宝被众多零售物业运用，分别为通过明星效应导流、首店经济吸引消费者、网红餐饮引入年轻消费力、以及IP展连接消费者情感。与此同时，数字化创新成为实体零售引流新突破。微信公众号、微博营销号的开设成为各大零售物业线上宣传自身活动的方式，伴随着抖音、大众点评等社交平台广泛使用，各类新媒体传播途径成为实体零售引客新方式。品牌方面，线上线下布局更为直观——线上宣传、线上布局，加之线下门店体验性的优化，线上线下的结合已成为品牌提升自身客群的双引擎。例如，唯品会开设线下店布局各大商圈，始于电商的完美日记在西安布局其线下店。线下店的布局不仅拓展了品牌自身的客源渠道，同时增强了品牌体验性，提升品牌影响力。

　　未来展望

　　未来三年，西安零售物业市场仍将迎来大量新增供应。伴随城市外扩，商业开发将继续下沉至产业与居民密集的高新及城北等新兴区域。优质零售布局区域商圈将持续走向成熟，市场竞争也不断升级，未来核心商圈的老旧物业将进入调整升级周期，以满足西安打造国际化消费城市的发展要求。

　　仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“2019年，‘三个经济’的发展助力西安打造内陆开放平台新高地，展现出强大的‘西引力’。科技互联网企业支撑经济发展，TMT行业成为西安办公楼市场核心需求。零售物业市场两条腿走路，城市更新迸发新活力，西安核心区域进入存量时代；与此同时，城市加速向外扩张，商业地产开发继续下沉。未来，我们相信西安商业地产市场的强大潜力将获得更多投资者青睐，资本市场也将随市场基本面保持活力。”