2019年第四季度，杭州优质办公楼市场得益于传统金融需求扩张，在新增供应入市情况下仍维持稳定的入驻率；商务园区市场活跃的需求带动租金稳步上涨。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“租赁需求 在2019年底回升，对办公楼市场的租金下滑起到抑制作用。传统金融业稳定的扩张及产业聚集需求，使钱江新城高品质办公楼受益。”零售物业市场方面，核心区加速 调整创新，城西商圈新增供应集中入市；尽管租赁需求维持稳定，部分区域的饱和及表现差强人意致使整体租金增长放缓。
优质办公楼
传统金融业成为全年主要需求，第四季度甲级办公楼净吸纳量超8万平方米，创2019年最高，其中自用楼宇及企业自用面积扩张贡献超八成新增需求。据仲量联行研究数据统计，除去自用总部面积，2019年全年甲级办公楼新增需求量约四成来自金融服务业，传统金融业包括银行、信托、保险等均在年末录得大面积扩张。钱江新城核心区楼宇提供的优质软硬件服务及现阶段的高性价比持续吸引这些优质企业。此外，设计、律所、教育为主导的专业服务业新增需求稳定，占据全年甲级办公楼新增需求量的近20%。
2019全年有17万平方米共计4个新增项目入市，较2018全年减少30余万方。除2019 年上半年入市的世包国际和延中大楼两个项目外，下半年仅有大悦城T1及全自用的浙江国贸总部于年末入市，5个原计划于2019年入市的项目均由于工期推后或市场策略原因延至明年。优质企业的大面积扩张和整合自用使得2019年第四季度甲级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至25.8%，而乙级办公楼空置率则环比上升0.1个百分点至11.5%。2019年杭州优质办公楼市场空置率达25.8%，较2018年微幅上调0.2 个百分点。
甲、乙级办公楼租金差距缩小，年末租金跌幅收窄。截至2019年年末，由于空置存量压力持续存在，办公楼市场整体租金同比下调2.1%至4.3元/平方米/天；而乙级办公楼租金同比上涨0.4%，甲、乙级办公楼租金差价持续缩小。2019年下半年租金随市场吸纳能力逐步恢复、产生分化，500平方米以下的办公分割单元租金由于业主方之间的激烈竞争，租金继续存在谈判空间；但优质项目整层以上面积的稀缺使得此类物业租金依然维持高位。
新兴商务区现2019年度唯一办公物业整栋成交。随着亚运效应逐渐凸显，位于钱江世纪城的万象世界中心T1录得近7万方整栋交易。尽管2019年全年投资市场成交数量同比下降，业主预期未随租金显着下调，投资机构仍对杭州保持关注。
2020 年办公楼市场展望：受 2019 年供应推迟交付影响，明年将有 7 个项目共计约50 万平方米的体量入市（包括约 10 万平方米的自用面积），其中近五成坐落于钱江新城。短期内去化压力仍将存在，预计 2020 年全年甲级办公楼吸纳量将维持在 20 万平方米左右。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“ 宏观经济增速放缓的影响将持续至 2020 年，但鉴于业主对租金维持预期，以及问询量的回暖，预计优质办公楼市场整体租金将呈平稳走势。”
商务园区
全年商务园区市场整体表现稳中有升，细分市场热度逐渐分化。以未来科技城为代表的城西科创大走廊区域表现强劲，其背靠阿里巴巴和浙江大学的创新环境持续吸引科创企业关注，独角兽企业的入驻也进一步推动相关需求；优质头部企业集聚的滨江，以产业聚集效应、多元化物业载体，辅以政策积极引流，年净吸纳量超过30 万平方米；而以拱北为代表的老派商务园区存量去化缓慢，转型期所带来的环境配套的不完善，以及产业引导性较弱，均致使租客的选择相对谨慎。
需求活跃带动租金稳步上涨。2019年第四季度共3个项目入市，为市场带来16.3万平方米的新增供应。近八成板块入驻率呈上升趋势，三个板块入驻率超90%，总体入驻率相比上半年增长2.4个百分点，达到89.5%。在整体入驻表现较好的环境下，第四季度平均租金上升至2.15元/平方米/天，同比增长约5.0个百分点。
2020年优质项目集中入市为科技企业布局赋能。2020年滨江及拱北板块均有超60万平方米的体量入市，预计全年供应量将达到2019年新增供应的1.7倍。智慧网谷数字经济小镇及滨江物联网小镇内的一系列优质供应将成为新兴产业落户首选。全产业链构建、全国战略布局、跨界科技赋能这三大衍生趋势，将继续推动需求扩张；而积极迎合科技企业不同发展阶段的空间整合及设施配置需求，则是商务园区持续向好发展的关键。
零售物业
运动品牌的引入力度加强，商业零售物业市场的灵活空间发力。2019 年三季度lululemon 首入杭州，并在四季度确认了首家旗舰店选址。新兴运动品牌优异的销售表现使得FILA、Vans 、Converse 、INXX 等品牌拓展需求活跃。业主方也积极引入新兴运动品牌，以改善客流带活区域。微店 Park 在 8 月份首开后，进一步拓点并优化租赁模式和租户结构；而选址来福士的能量食集则打破传统美食广场模式，在主题化的场景中聚集优质中小型餐饮零售商。灵活商业平台对创业者和中小零售商而言降低了尝试门槛和机会成本，其去化面积则保证了业主获取稳定收益。
存量更新巩固传统核心商圈地位，空置率稳步下调。2019 年第四季度，位于城西商圈的三个项目同期开业运营，使得全年新增供应达到 54.8 万平方米，同比上涨21.5%。新项目的高开业率，使得整体市场空置率持续下行。截至 2019 年底，全市优质零售市场空置率同比下降 1 个百分点至 5.7%。除城北商圈外，各商圈空置水平均得以优化。
核心商圈既有项目的更新改造是 2019 年的一大亮点。借湖滨步行街被列入国家首批11 条步行街改造提升试点之机，湖滨银泰进行局部改造及业态调整、解百百货转型升级同期亮相、武林银泰完成了外立面改造及数据信息升级，杭州大厦则迎来了新一轮品牌更迭。完成改造的武林湖滨商圈持续展示出对首入杭州品牌的吸引力。
核心区域和非核心区域租金增长放缓。2019 年第四季度，杭州零售物业市场净有效租金达 20.6 元/平方米/天，同比上涨 2.0%。核心板块由于业主积极的品牌调整，为吸引符合定位的优质租户下调部分点位的租金涨幅，使得核心区域整体租金同比上涨 2.2%。而非核心区受部分区域饱和、项目表现疲软的影响，同比租金涨幅收窄至1.7%。
2020 年零售物业市场展望：受部分项目推迟开业影响，2020 年共有 5 个项目合计近62 万平方米入市。城东新城的万象汇开业将改善区域商业配套环境，钱江新城近 2 万平方米的万象城的升级将带来全新购物体验，而城北商圈万融城和龙湖两个新项目的开业或将加剧现有竞争局面。在需求层面，一方面知名零售商为提高会员及目标客群黏性，将会越来越多地提供产品外的全方位生活服务内容；另一方面备受当代年轻人及资本的关注小众、单一品类将成为租赁需求亮点。但不论是现有品牌的创新概念店亦或是新晋小众品牌，均更偏向于核心区的成熟项目。仲量联行预计， 在供应及需求的双重影响下，非核心区的租金涨幅将再度与核心区租金表现拉开差距，整体市场空置率预计将小幅回调。
来源：仲量联行
编辑：wangdc
