2020年三季度，国内商办投资市场逐渐复苏，写字楼、零售物业、仓储物流等多个商业地产板块均出现不同程度的需求回暖。本季度内国内共录得55宗商业类大宗交易，总成交额达到483.93亿元，成交面积173.47万㎡；其中上海、北京、广州、深圳四个一线城市录得383.15亿元，占比近八成；成交面积66.91万㎡，占比近四成。
综合数据来看，写字楼依然占据大宗交易成交额的最大份额，一线城市优质写字楼仍为投资热点，另外京杭周边的工业厂房、大湾区的物流仓储等工业物业较为走俏，热度仅次于写字楼。
成交量
上海市场整体最为活跃 沪杭、广深周边城市工业物业交易密集
成交量方面，CREIS·中指数据写字楼版监测的商办类大宗交易数据显示，今年三季度，全国21个城市（上海、广州、北京、深圳、重庆、东莞、杭州、义乌、厦门、温州、咸阳、金华、惠州、无锡、天津、成都、昆山、中山、肇庆、常熟、佛山）共录得55宗商业物业成交案例，其中32宗发生在一线城市，上海、广州属交易最集中城市，交易宗数分别是：14宗、11宗，另外，北京、深圳分别录得5宗、4宗，新一线城市中重庆、杭州市场相对活跃，分别录得2宗交易。
从大宗交易的区域分布来看，华东、华南以及华北区域的京津的成交活跃度较高，另外西南区域的成渝也有一定的成交案例。具体来看，沪杭周边的无锡（3宗）、常熟（1宗）、金华（1宗）、义乌（1宗）、昆山（1宗），广深周边的东莞（2宗）、中山（1宗）、惠州（1宗）、肇庆（1宗）、佛山（1宗）等城市均有工业厂房、物流仓储的成交案例，这表明在大宗成交放缓的背景之下，工业物业仍较为走俏。
成交额、成交面积
一线城市成交额占比近八成 面积占比近四成
三季度，从成交额和成交面积来看，国内投资市场整体表现有所回暖，总成交额达483.93亿元，成交面积173.47万㎡；其中北上广深录得383.15亿元，占比79.18%；成交面积66.91万㎡，占比38.57%。
具体来看，三季度国内市场代表性的大宗交易案例包括：颢腾投资联合境外投资人合资约40亿元收购北京悦秀城项目；人保集团以近50亿元整栋买下深圳罗湖招商中环大厦作为南方总部；外资机构投资人28亿元收购上海长城金融大厦；国海证券13.8亿元购上海绿地外滩中心C1栋写字楼；宏利及ESR成立新合资企业，17亿元收购PGGM旗下位于广州、昆山、无锡及东莞的四项物流资产。
物业类型
写字楼仍是投资者关注重点 工业物业交易升温
三季度，从大宗交易物业类型的交易总额来看，写字楼占比超过三分之一，表明写字楼依然最受机构投资者青睐；其次为工业物业（含物流仓储、数据中心、工业厂房等），占比近三成；商业零售类物业成交约为26%，其余为综合体和公寓，占比合计为8.69%。从成交项目的物业类型的宗数来看，工业物业成交宗数超过写字楼，达到28宗，占据成交市场半壁江山；其次为写字楼和商业零售类，分别为15宗和10宗，占比分别为27.28%和18.15%，公寓和综合体项目各1宗，占比均为1.87%。
伴随宏观经济环境下行及产业持续升级的影响，制造类企业出让厂房增多，华东地区（如无锡、常熟、金华、义乌等城市）厂房物业交易不断升温。另外北京的数据中心投资热度快速提升，三季度万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据中心投资。
近年来，数据中心、物流、冷链等另类资产在国家的规划利好下广受关注，但受困于一线、新一线城市土地集约化利用等客观限制，此类交易多外溢至周边城市。今年受疫情影响，大量的消费需求从线下转为线上，仓储物流物业的大宗交易将继续受益于消费线上化的结构性趋势。
买家类型、交易类型
内资买家为绝对主力 资产交易投资额占比过半
三季度，从收购方企业性质来看，内资买家的购置需求活跃，占据大宗投资市场的“绝对主力”，境内险资、大型TMT和金融公司是最活跃的买家。在境外疫情的持续影响下，差旅限制依然是制约外资买家交易推进的主要因素，外资投资总额差强人意。
鉴于本季录得的多宗写字楼交易的交易目的多为自用，因此交易类型以资产交易为主，成交总额占比超过一半。个别商业零售项目则以股权交易的方式进行（如8月28日，王府井拟收购由西安荣华集团有限公司持有的陕西荣奥100%股权，以达到持有该公司开发并持有的荣华奥特莱斯商业项目的目的），部分经营不善的厂房物业则以不良资产法拍的方式进行交易。
总结与展望
9月，国务院公布了北京、湖南、安徽三个自贸试验区的总体方案和浙江自贸区扩展区域方案。商业地产作为第三产业的重要载体，在自贸区政策红利的刺激下，有望为写字楼、工业和大宗交易市场带来新的发展契机。整体而言，机构投资者仍着重于写字楼市场，尤其是中心地段的优质写字楼；同时，也有更多的投资者寻求有增值空间、产权关系清晰的陈旧写字楼项目，寻求改造升值的机会。
未来一年资产价格还将存在横盘或下行的可能，不过在疫情的有效防控下，投资者将逐步推进项目考察和交易进程，前期被推延和搁置的投资需求有望释放。作为中长期的投资取向，预计未来内资机构将继续扩大市场份额，开发商为了加速去化商业存量，或将大规模以资产包的方式陆续推向市场。
来源：中指研究院
编辑：wangdc
