2020年，楼市新闻如摇号抢房、抱团涨价、政府救市、取消限购等铺天盖地。这些现象级事件的背后暗示了2020年可能是中国楼市的重要转折点。

　　同时不难发现，在房地产市场里，诸如“房住不炒、因城施策、人才引进、三稳、三道红线、长租公寓……”这些高频词汇都贯穿着整个2020年。

　　那么今年的楼市重点关键词有哪些？揭露了什么样的楼市真相呢？昨晚，中原地产研究院首席分析师张大伟就“2020年中国楼市关键词”话题，给大家一一做了分析。

　　一、直播卖房

　　受疫情影响，房地产行业加速线上业务发展。疫情期间，最早从一些大房企开始，再到全国大部分企业都积极参与线上卖房，比如像恒大、融创、保利等房企也都推出一阵子的直播卖房潮流。从整体的市场表现来看，虽然没有多少成交量，但是对于企业而言，却是赚足了“吆喝”。

　　当下的房地产销售具有多种流派：第一种是恒大恒房通、万科等企业的自建渠道；第二种是房天下、乐居、腾讯等传统媒体服务渠道；第三种是如贝壳等一系列企业平台。

　　双11期间，多个房企纷纷在互联网拓展卖房，但就目前而言，网上卖房仍只是起“广告”形式为主的作用，是否能成为长期发展趋势，还需看更多后续市场的表现。

　　二、17万亿下的中国楼市

　　整体来看，2020年，无论是金九银十，还是最新公布的11月数据，都出现了刷新历史的明显记录。

　　从累计情况来看，1-10月份，商品房销售面积首次年内同比转正；1-11月，商品房销售面积实现年内同比上涨，且商品房销售额连续4个月出现同比上涨。拆分单月数据来看，10月单月商品房销售面积和销售额分别为1.6万平方米、1.6万亿元，同比分别上涨15.3%和23.9%，销售业绩仅次于6月和9月。11月单月商品房销售面积和销售额分别为1.75亿平方米、1.73亿元，同比分别上涨12%和18.6%。从以上数据来看，今年商品房销售额有望实现17万亿的历史记录。

　　三、三条红线

　　8月份，市场开始盛传“三条红线”的传闻。具体为：

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

　　红线2：净负债率大于100%；

　　红线3：现金短债比小于1倍。

　　并根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。（相关阅读《楼市干货 | 中原研究院：真假"三条红线”下的房价走势》）

　　那么，对于市场来说，三条红线会否产生较大影响？

　　短期来看，不会对市场产生较大的影响。就房企拿地而言，目前还没有受到明显的影响。当下来看，在三条红线下，企业的融资成本分化严重。既有企业融资成本低于6%，也有企业融资成本超过13%。而为了应对未来可能出现的市场变化，大部分企业其实还在井喷式地融资。

　　四、井喷的调控政策

　　从调控次数来看，近几个月的增量明显增加。1-11月全国房地产调控政策次数合计高达458次，其中，11月单月累计调控次数为33次。

　　从调控城市来看，自7月份以来，全国已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等32个城市出台楼市收紧政策，为楼市降温。

　　调控风向从上半年的宽松转为下半年的收紧。调控发力也从过去的“一城一策”转为部委监管，包括住建部召开房地产工作会议，明确房地产调控政策，维持房地产市场的平稳；还有8-9月份多次针对房地产开会的监督会议。

　　如果单看11月的调控力度，并没有很大，但不停地出台调控政策，也代表了房地产调控趋势依然是“一城一策”、“房住不炒”。这些政策也是影响我们判断未来房地产走势的关键因素。总体的政策力度会如何变化，还是要看不断收紧调控政策的城市数量以及调控内容。值得注意的是，诸如深圳、广州等龙头城市的调控力度代表了全国调控的走向。

　　五、长租公寓“爆雷”

　　长租公寓“爆雷”已经成为今年，特别是四季度，以蛋壳为代表的标志性事件。受疫情影响，大部分租户支付能力和需求逐渐减少，带动了本就处在危险边缘的长租公寓出现了多次的、连锁的“爆雷”事件。

　　目前而言，租赁业务一般只有两类：居间转介客户、代理二房东。而我们常说的“长租公寓”其实就是二房东模式。这种模式通过高进低出”“长收短付”等经营模式，以时间为要素，以此赚取租金差价，形成一项隐秘利益链——资金池。这个资金池有多大呢？少则百万，多则百亿。（相关阅读《楼市干货 | 中原研究院：后蛋壳时代，租房如何安稳？》）

　　针对此事件，高层及多个城市也已陆续发布对长租公寓的监管政策，未来，在强监管下，相信长租公寓等租赁市场将会更加规范化、完善化。

　　六、LPR

　　实际上，LPR在年内出现了两次变动，但自4月后，LPR已连续7个月保持不动：1年期为3.85%，5年期以上为4.65%。

　　在货币政策利率持续下降的大环境下，LPR整体出现反弹上涨的可能性比较小，预计后续企业的贷款利率会继续进一步下行。总的来说，LPR的走向取决于宏观经济的走势，比如通货膨胀形势以及货币市场供需结构等因素。

　　七、市场“打新”

　　“打新”一词，北方市场出现的可能少一些，但在南方市场出现的频率较高，特别深圳、杭州、南京、成都等城市。

　　其实，楼盘打新就跟打新股一样，形成买到即赚到的市场预期，正是这种预期放大了市场需求。典型如润四，开盘均价约13.2万/平方米，与周边二手房18万/平方米的均价相比，至少有4-5万/平方米的价差。在如此大的利润下，哪怕是限售三年，还是有很多人参与打新。润四的1171套住宅所对应的有效申购达到了9687批，与此同时也出现了众筹、代持打新等现象，引来了高层的“注意”。

　　究其根本是限价导致出现明显的套利空间。一般而言，简单的限价政策，即并未配套其他限购、限售、限贷，增加供应等政策，只是为了避免城市的房价上涨领先全国，但是单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真，以及影响部分开发商双合同。表面上房价是降低且平稳了 ，但事实上，从官方公布的数据来看，房价依然在上涨。

　　限价只是房地产调控作用最小的一个办法，目的是为了应付上级调控的统计数据。对稳房价不应该只是稳房价数字，稳市场不应该只是简单地稳网签的价格数字。

　　八、物业管理公司上市

　　从2019年-2020年，这期间有大量的物业管理公司上市，特别是最近几个月，每个月基本有多家物业公司上市。如果说2019年是井喷的开始，那么2020年则是高峰期。目前有多家物业管理公司已经出现“股价退潮”的现象，年内港股也增加了十几家上市公司。截止当前，已经有3-4家登陆港股，3家进如A股，这些企业大部分都是由规模型房企分拆而来。物业管理公司上市也成为资本市场的一道“风景线”。

　　总的来看，今年以来物业管理公司出现了一些积极的变化，特别是在疫情期间，比较好的物业公司，其服务表现也会比较好。

　　九、人才落户政策

　　因受疫情影响以及各城市的稳定经济需要，拉动人才的政策在疫情期间以及疫后，开始呈现井喷现象。截至12月中旬，累计已经超过180个城市发布各种人才政策来吸引人才和劳动力，各种人才政策的单月发布也都在20个城市以上。与人才落户政策配套的购房补贴政策也有所井喷。

　　在落户方面，大部分出台人才新政的城市都已经全面放开对学历型人才的落户限制。目前，也已有多个城市出现“无条件落户”。此外，因为高层文件表示强化内需支撑，年内要完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。户籍政策也成了很多省份以及城市的普遍性政策。

　　在疫情因素下，今年的人才落户政策呈现别样的特点：新城市数量在逐渐增加以及尝到“甜头”的城市继续加码；不同的城市其落户全面开花，人才落户的标准持续降低，逐渐变成“无条件落户”。

　　另外，很多城市正在增强成为“千万级人口城市”，如成都、武汉、石家庄、哈尔滨等城市的总人口已经突破了千万；西安、郑州等二线城市也在明显地向“千万级人口城市”迈进。

　　十、卖地金额刷新历史记录

　　今年初，土地市场处于低迷状态，但目前来看，土地市场已全面复苏，各城市卖地数据明显升温，卖地金额也刷新历史记录。

　　从累计数据来看，目前已经有上海、杭州、广州3个2000亿卖地城市；有北京、南京、武汉、宁波、佛山、苏州等8个千亿卖地城市。全国来看，超过30个城市卖地金额超过500亿，52个城市卖地金额超过200亿，均刷新历史记录。值得注意的是，全国50个大中城市累计卖地超过3.67万亿，同比上涨幅度高达20.8%。

　　此外，在经济全面复苏以及资金相对宽松下，房企为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。1-11月，50大房企拿地超过2.2万亿，达到了22107亿，41家企业拿地超过200亿。

　　小 结

　　整体来看，2020年作为市场分化的一年，有很多的关键词值得关注。从年初的疫情，到各种经济政策的刺激等，这些措施均对楼市产生了影响，使其出现明显的节点。2-3月份，楼市可以说是“颗粒无收”，市场处于冰点期；疫情得到有效控制后，压抑的需求得到释放，大部分城市的楼市迎来了比较火热的下半年，全国房地产市场也已经基本走出疫情的影响，进入了正常的运行通道。

　　另外，从国家统计局发布的房地产销售数据来看，2020年全年的中国房地产市场成交数据刷新记录已经成为一个定局。截止到11月，全国商品房商品房销售面积达到15万亿平方米，商品房销售额约达14.9万亿元。如果按照正常的节奏来看，2020年全年的销售额有望达到17万亿元。

　　来源：中原荟

编辑：wangdc