长租行业一直是关乎民生的重要话题。行业经过了八九年的发展，经历了从萌芽期到快速发展期的转变。今年的疫情作为“黑天鹅”事件，行业按下了暂停键，租赁市场热度迅速下降、市场需求缩减或推迟，随之长租公寓出租难度增加、空置率提升，爆雷事件频发生，影响了房东和租客的权益。本文从市场、政策、土地以及行业来盘点今年租赁市场的十大突出变化。
租金下降10%
据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城平均月租金为37.8元/平米，同比下降9.9%。一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。上半年的疫情对大部分企业以及各类商户产生了冲击，致使原先应返城的流动人口减少，而一、二线城市的租赁需求中外来流动人口占比更高，住房租金下降幅度较大。
图2019-2020年全国重点40城平均租金变化
数据来源：贝壳研究院
（重点40城的选取标准是以各城市租赁GMV为主，覆盖了全国东北、西北、西部、中部、东南沿海、环渤海及长三角区域等七大区域）
租房降级
一线城市租客消费降级显着，月均支出和租住面积均缩减。根据贝壳研究院数据，2020年，一线城市租客套均支出同比下降5.8%，其原因一方面是由于租金水平的下降，另一方面则是租客租住面积下降。2020年一线城市60-90平米的房屋成交占比同比去年提高了3.7个百分点，60平米以下的房屋占比则基本持平，90平米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影响，会选择工作周边的小户型房屋，以减少公共交通的出行，租金成本下降则推动了这种趋势。
数据来源：贝壳研究院
预期下滑
依据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城新增房源挂牌均价为38.3元/平米，同比下降7.2%，近九成的城市业主预期均呈现下降态势。从租客议价空间数据来看，七成城市议价空间上涨或持平。由于疫情导致的阶段性空置房源的大幅增加，业主出租房屋信心减弱，持续下调预期租金。虽然随着疫情防控的好转，市场上空置房源逐步消化，但业主预期恢复到去年的水平仍需要一定的时间。
图2019-2020年全国重点40城新增挂牌房源均价变化
数据来源：贝壳研究院
租金收益率走低
依据贝壳研究院数据，2020年1-10月全国重点40城平均租金收益率为1.9%，同比下降了0.1个百分点。自2018年11月，全国租金回报率整体呈现下滑趋势，八成城市的租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房价上涨所致。在租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房价上涨，超三成是由于租金降幅超过房价降幅，近一成是由于租金涨幅小于房价涨幅。
2018-2020年全国重点40城租金收益率均值走势
数据来源：贝壳研究院
资金监管
为解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，今年各地纷纷出台了相应的风险提示，杭州、西安、成都、南京等地出台了针对长租公寓企业的资金监管措施，通过设立监管账户和风险保证金的方式，监管“高收低出”等经营模式，企业一旦出现资金链危机，优先保障房东和租客的权益，避免企业设立资金池用作非经营用途现象。此方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，值得其他城市借鉴。
租赁立法
9月7日，住建部出台《住房租赁条例》征求意见稿，推动建立住房租赁领域的专项法律法规，对行业发展的意义重大，也是行业发展的里程碑事件之一。《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。行业此前也出现了一系列问题事件，长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。
集租房首入市
今年是集体土地租赁住房试点三周年，各地试点举措渐进落地，在在破除集体土地入市阻碍、完善制度建设、畅通多方参与渠道等方面进行探索，当前，多项集体土地建设租赁住房项目在各地开展，2017年至今，试点城市从13个扩大至18个，推出了超150个试点项目地块，今年开始陆续建设完成入市。此前，集体土地存在着流动性差、利用率低的情况，通过集体土地租赁住房的建设对市场带来几方面积极意义：一是对于打破城乡二元结构，逐步建立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质。三是有效盘活农村闲置的集体土地，利于增加集体经济组织收入，将改变原来农村集体土地增值收益在农民和集体之间的分配机制。随着租赁住房多元化体系建设，集体土地上租赁住房将更多的发挥保障性功能。租赁是十四五期间房地产发展重点方向，规划建议指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。十四五期间，集体土地上的租赁房源将大幅增加，建设将加速。
来源：贝壳研究院整理
机构化暂停
长租企业拓展速度放缓，长租公寓的热情减退。截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。今年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。今年疫情影响下，长租企业的城市选择较为集中，普遍选择较审慎的布局方式，北上广深杭为房企长租公寓布局战略高地。
来源：贝壳研究院整理
模式之困
疫情的冲击下，租赁市场遇冷，长租企业出租率下降、违约率提升，现金流普遍吃紧。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情加剧企业经营风险，“爆雷”事件频发。
2017年以来，存在经营风险的长租公寓企业存在几大基本特征，一是注册资本额较小，近六成的企业注册资本金额在200万以下；二是企业前期运营无实际资金投入，超九成的企业无实缴注册资本。三是成立时间较短，六成问题企业成立不足一年半。
表面上，疫情是影响租赁机构生存的直接原因。但市场因素只是导火索，实际上长租公寓企业产生风险问题具有三方面的内在原因：首先，长租公寓商业模式单一、灵活性差。其次，包租模式的中小企业融资困难，企业容易倾向于使用租金贷扩张；最后行业进入门槛过低，鱼龙混杂，前期一些不具备经营和资金实力的企业盲目进入，在市场下行时期，就增加了风险系数。
图 问题企业注册资本情况
数据来源：贝壳研究院整理
转型进化
随着租赁市场管理和资金监管政策的推出，会推动长租公寓企业进一步审查自身经营的合法性，对于使用“长周期预收”资金作为主要经营资金来源的长租公寓企业，面临加速“去杠杆化”，倒逼租赁企业提升资金链管理以及精细化运营能力。长租公寓企业调整精细化经营模式、聚焦单店盈利是行业健康发展的必然趋势，一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。
受到疫情的影响，今年租赁市场整体呈现“低温”态势，相较于买卖市场，今年疫情对租赁市场的冲击更大，需求弹性不足，市场不断向“承租人市场”转变。疫情也触发了机构化租赁的风险，改变了机构化租赁的行业格局，行业加速优胜劣汰，集中度会进一步提升，企业重新审视自身的经营合规性以及运营能力，聚焦能力建设。随着疫情影响的减弱以及防控措施的常态化，明年的租赁市场有望逐步回暖，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望提升，租赁需求回升。
来源：证券日报网
编辑：wangdc
