整体租金下行，TMT企业更具韧性：第一季度录得位于珠江新城的天德广场T2、广州嘉昱中心和万博的奥园国际中心落成，为广州市场增加12.9万平方米的办公面积。经济下行，市场需求放缓，并受新供应入市影响，全市空置率环比上调1.4个百分点至6.8%。

　　需求方面，金融行业占全市成交的首位，建设银行租用天德广场T2超过2万平方米，平安人寿保险从非优质写字楼升级到三元里中心，租用超过4,000平方米；其次为TMT和房地产建筑，华为在广东国际大厦扩张接近1,500平方米；新兴彩妆品牌完美日记也在本季录得2万平方米琶洲园区的扩张。

　　租金表现方面，全市租金环比下降1.0%，至每月每平方米166.1元。一方面，租户的预算降低，原定的租赁决策减缓甚至取消，活动多以续租或缩减面积为主。另一方面，市场面积去化减慢，大面积退租案例增多，业主对租金的预期降低，租金的优惠幅度增大，并愿意提供更为灵活的租赁方案。

　　未来六个月，全市将有21万平方米的新增供应入市，新供应分布在珠江新城、琶洲和越秀商务区，全市空置率将继续走高。国内新冠疫情逐渐稳定下，租赁活跃度将有改善。但全球疫情仍未受控，持续影响经济，租金或将继续下行。

　　“受国际疫情以及全球经济下行的影响，一些外资企业或随总部的策略而暂缓在中国的扩张。危中有机，金融以及TMT相关企业，将继续在年内产生升级搬迁或扩张的需求，成为租赁市场的成交主力。”

　　餐饮及娱乐业态受困，奢侈品消费回流本地市场：广州优质商业市场一季度没有新增供应。季内受疫情影响，居民减少出行，商场人流显着减少。大部分商场从二月开始缩减营业时间，餐饮直至三月才逐步恢复有限的堂食，即减少餐厅的餐桌数量至正常水平的一半，以及限制同一张餐桌的就餐人数。及至三月中后旬，广州全部行政区均被认定为低风险区域，堂食才正式恢复正常。但受到国际疫情迅速发展以及境外传入病例仍旧在增加等因素的影响下，企业的复工复产，市民外出休闲娱乐的意愿，仍未恢复到疫情前水平，而电影院也仍未重新迎客。

　　季内出现部分餐饮关店的现象，尽管有商场租户调整楼层重新开放，趁农历年前开业而改善了空置，但个别大型租户的退租及推升全市空置率上升0.3个百分点，至季末的6.7%。全市净吸纳量录得负值，是近四年来首次。除了餐饮以外，美妆品类保持扩张，CHANEL季内在珠江新城新围板店铺，本地彩妆集合店colorist和WOW Colour季内快速扩张，共录得十家店铺的开业或围板。

　　展望未来六个月，广州将有三个项目开业，分布在越秀、番禺和白云三个区，为市场带来约31万平方米的新增优质商业面积。受疫情影响，品牌拓展趋于谨慎，再加上年内的供应压力下，未来整体空置率将有所上升。

　　“疫情将严重影响新项目的招租，进驻率难以达到预期，正在进行租户结构调整的项目，也不得不延长调整期。预计2020年，租户的议价空间会显着提升，租金优惠增加，有部分优质租户或可争取到装修补贴等租金外的优惠。随着国外疫情的发展，国际零售商有可能采取关店和收缩的措施，反之，部分国内品牌则凭借充足的资金和优先复苏的市场先机，获得相对优惠的商务条件。

　　从业态表现来看，复工后，零售和餐饮业态重新开门营业，经营有所恢复，但娱乐和培训等体验类租户大部分仍然关闭或被要求暂停营业，受疫情影响更大。另外，疫情下旅游和出入境受阻，奢侈品消费将从国外或香港市场回流到广东本地。另外，得益于早期布局电商和全渠道零售，美妆品类受到的影响较少，近年来，新晋品牌积极布局实体店和国产品牌的崛起，使美妆成为需求的亮点。”

　　生鲜、冷链类需求上升：第一季度共录得174万平方米的工业土地出让，用地面积同比下降20%。全市一级市场工业用地成交价环比上升1.3%，至每平方米1,079.5元。

　　物流设施方面，季内录得南沙龙穴岛跨境电商中心二期8号仓落成，项目预租情况良好，入市进驻率超过八成。全市空置率环比轻微调升0.8个百分点至10.6%。需求方面，受新冠疫情时期消费方式的变化影响，生鲜、冷链配送类需求上升，录得有某农产品供应链网站的问询。但另一方面，零售类、供应链相关的第三方物流需求有所减缓。租户的活动以续租为主，全市租金环比无变化，季末报每月每平方米38.9元。

　　“未来半年，位于南沙的唯品会项目预计约2.4万平方米可供出租，全市空置水平继续被推升。尽管国内疫情受控，广州将逐渐全面复工复产，但国际疫情将加重外贸及制造业的压力，需求恢复的程度仍有待观察，租金提升的空间有限。”

　　新商务区写字楼价格松动 优质零售物业依然稀缺：广州第一季度录得三宗成交，成交总金额约为13.6亿元人民币。其中两个物业为零售用途，均位于越秀区的农林下路。包括一个面积约为6,800平方米的单体零售物业，购买方是某国有银行，成交单价超过每平方米50,000元。另外一宗成交是一个住宅裙楼，总面积约为19,000平方米，交易双方是关联关系。最后一个成交是某外资银行在南沙定制了14,000平方米的物业，进一步彰显外资机构持续看好大湾区未来的发展潜力。

　　写字楼方面，琶洲供应高峰即将到来，部分在售物业业主出于回笼资金的需要，报价有所松动，但珠江新城和越秀区域的写字楼物业，价格则保持平稳。零售物业方面，广州持续缺少在售项目，价格仍然保持坚挺，投资者持续对位于人口密度较高的住宅区，周边的社区购物中心保有兴趣。

　　“2020年第一季度，广州及周边珠三角城市的工业物业出售案例显着增长，除了由于产业转型升级的原因以外，疫情对部分制造业和外贸的影响可能也增加了此类资产的出售机会。但展望未来六个月，符合机构投资者需求的写字楼及零售物业仍然稀缺，价格仍将保持坚挺。”