根据戴德梁行发布的2019《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，2019年国内资产证券化继续高速发展，发行量同比增幅超过30%，物业资产类别更加多样化，产品结构设计更加接近标准化REITs，其中仓储物流REITs/CMBS发行增速较快，为近期市场热点。数据中心未来有望成为资产证券化的新型资产类别。"境外"REITs市场也依然很活跃，时隔6年再有新房托赴港上市，此外，"境外"REITs继续收购内地物业，2019年收购了19个项目。

　　针对本次疫情突发对中国市场的影响，戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝表示，商业地产的估值逻辑考量资产未来长期现金流的折现价值，尽管短期内现金流受疫情影响，但物业总体估值不会因为疫情而产生剧烈波动，针对不同业态的资产受到的影响程度不同，单纯依靠经营性收入的资产类型（如酒店、百货）受到影响及冲击较大，而有租约保障的物业类型（如办公、物流）影响相对较小。

　　同时，他强调，资产的现金流充足程度是证券化产品按时还本付息的至关要素，疫情短期影响现金流的情况，会对已发行产品，监测现金流变化提出更高要求。新产品发行短期内或因疫情影响有所放缓，但长期依然被看好，未来"新基建"REITs（物流、数据中心、医疗健康、停车场）或成为下一个行业增长点。

　　根据戴德梁行报告，截至2019 年12 月31 日，亚洲市场上活跃的REITs 共计178 支，总市值达2,924亿美元，同比增长约25%，其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比达93%。2019 年国内商业不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行81单产品，发行规模达1,550.8亿元，产品数量和规模分别同比增长42.1%和36.3%。 其中CMBS 产品发行46单，类REITs产品发行23单，CMBN产品发行12单。同时，国内首批发行的商业不动产资产证券化产品陆续进入产品首个开放期。

　　据不完全统计，截至2019年底，共有16单类REITs和CMBS产品通过主体回购、续发、市场化处置的方式退出终止，累计退出产品规模435.5亿元。从持有物业数量来看，已发行的国内商业不动产资产证券化产品共计持有底层物业423 处，其中零售业态在2019年间继续扩展，奥特莱斯、文创/文旅商业细分业态于年内首次成功发行资产证券化产品。截至2019年底，新加坡和中国香港共有16支REITs 持有中国内地103处商业不动产。2019年，两地REITs在中国内地不动产交易十分活跃，共收购16处物业，处置3处物业。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc