香港物业市场受到去年社会事件和年初疫情的双重影响，在2020年第一季度：

　　● 住宅成交量环比下跌了21%，个别受欢迎项目的价格环比回落，下调幅度近乎4-8%；

　　● 物业投资市场几近冰封，大额交易宗数环比下跌六成，为过去十年来最低纪录；

　　● 写字楼吸纳量录得18年来单季最大跌幅，待租率升至10%，甲级写字楼租金跌势加快；

　　● 零售市场各项指标均下挫，预料本年内被迫结业的餐饮店或多达1,000家。

　　住宅市场：成交量较上季下跌

　　整个首季的住宅成交量亦只有10,204宗，环比下跌21%，亦是自2016年首季以来最低住宅成交量。香港政府私人住宅价格指数显示，楼价自去年12月起已连跌两个月，但随着楼市成交回升，3月份指数有望回复平稳。

　　戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，鉴于香港已步入技术性经济衰退，失业率或将升至5%以上，加上外围经济环境的前景亦不佳，预料楼价在上半年将下调多达10-20%。目前，虽然土地及房屋供应严重短缺、息口走势向下，以及政府推出放宽按揭的措施，仍能为楼价带来支持，但经济方面的影响却会更为长远，疫情之后预计有更多商铺及企业结束营业，届时经济衰退情况将会加剧，长远会为香港楼市带来负面的影响。

　　物业投资市场：买卖双方按兵不动

　　肺炎疫情及买卖双方按兵不动，令物业投资市场几近冰封。截至3月中，物业投资市场仅录得17宗1亿港元或以上的大额交易，环比下跌了60%。物业类型方面，豪宅仍然占大宗交易的最大占比，达70%，其次为工业物业（18%）及分层写字楼（12%）。第一季度工业物业吸引不少投资者青睐。

　　戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄表示，近月市场上买卖双方胶着，一方面投资者不是保持观望，就是希望趁低吸纳，但业主方面却因为目前低息率而不需要割价求售。肺炎疫情令投资者看到新的物业投资机会，例如数据中心等工业物业的需求大增。

　　同时，疫情下旅客数目大减，部分业主或面对较大财政压力需要放售其酒店物业。香港投资者因疫情及经济前景而向海外市场分散投资，内地的投资者也会分散投资，大多会以香港市场为目标。

　　写字楼租赁市场：租金跌幅加剧

　　香港各区甲级写字楼的租金跌幅在本季加剧，尤以核心区最为明显。继去年第四季后，香港甲级写字楼市场吸纳量再录得负数值。本季写字楼租赁活动几近冰封，令全港整体甲级写字楼市场吸纳量录得18年来最大的单季跌幅，主要来自金融、保险及共享工作空间行业的需求缩减。甲级写字楼整体平均待租率升至10%，创下十年新高。

　　写字楼租金本季跌势加剧，并且由核心区带动，中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀区的租金跌幅介乎4.0%至5.7%。全港待租率最低的港岛东（5.3%），其租金亦环比回软1.2%。

　　戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰表示，经济前景不明朗，加上节约成本的考虑，不少企业早已暂缓其扩充计划；近期疫情扩散，许多企业推行了让员工居家工作或灵活办公等措施，这为企业的营运模式提供了一个新的选项。预期企业在保持营运效率及服务品质之余会继续寻求减省租赁成本的机会，令短期内的写字楼租赁需求进一步缩减。

　　戴德梁行香港董事总经理萧亮辉则认为，当整体写字楼待租率升至10%，业主在寻找新租户以填补待租楼面时就会开始出现压力，市场形势将会转向租客主导。目前香港写字楼租赁需求变得疲弱，展望本年全年的待租率将维持在双位数的水平，整体租金在本年内将下调13-18%，中区的跌幅更会多达15-20%。

　　商铺租赁市场：空置率十年最高

　　新冠肺炎疫情令本已受挫的香港零售市况雪上加霜，由于各项旅游及入境限制、隔离检疫措施等，2月份访港旅客人数同比大跌98%至199,123人，本年前两个月零售额亦录得重大跌幅。

　　中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角的租金环比下跌15-20%不等，非核心区如屯门及元朗的租金则环比下跌10%。各核心区的商铺空置率均有上升，旺角升幅最高，较上季增加7.3个百分点至20%，亦是过去十年的最高水平。

　　疫情下的零售市场以餐饮业影响最大，餐饮业生意额已自去年第四季的260亿港元跌至本季的236亿港元，环比跌幅为9.2%，同比跌幅则达25.1%，预料本年内或有近千家餐饮店铺将会被迫结业。

　　戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威表示，受到社会事件及肺炎疫情的双重打击，未来数月香港零售业将会面对非常艰难的境况。虽然疫情仍在每日变化中，但预料待疫情过后，香港零售销货额及餐饮生意有望回复到接近本年1月的水平，因当时社会冲击稍为缓和，而疫情尚未大举来袭，该月的零售市场状况可以作为一个参考指标。

　　来源：戴德梁行