延续逆周期调控，严守“房住不炒”底线
4月地产行业相关政策分为三类：
一、宏观经济方面多次出台宽松的货币政策和财政政策；
二、部分地区在纾困的逻辑下继续实施宽松性的房地产调控政策；
三、多部门表态，严防信贷资金违规进入房地产市场。
货币政策方面，中国人民银行先后下调存款准备金率、一年期LPR，五年期LPR以及中期借贷便利的操作利率。央行实施宽松性货币政策，释放流动性，对于房企而言，将有助于边际改善资金压力，进而促进房企恢复至正常经营水平。财政政策方面，中央政治局会议中提到，中国将实施更加积极有为的财政政策，预计积极的财政政策有助于拉动经济增长以及稳定居民收入预期，间接地为房地产市场的恢复提供良好的外部环境。
地方调控政策包括放松预售限制、允许延期缴纳土地出让金、放宽落户限制、放宽公积金贷款限制、购房给予契税补贴以及人才引进等。虽然调控政策延续疫情纾困逻辑，但是“房住不炒”仍然是调控的基本出发点。因此调控政策往往力度有限，刺激性政策通常出现“一日游”现象。
信贷流向监管方面，中国银保监、央行地方分行以及地方银保监纷纷表态，严防信贷资金违规入市，以促进房地产行业健康发展。我们认为个人或者企业利用疫情期间的信贷优惠投机取巧，不具有可持续性，而且将遭受相关部门的处罚或问责。对于房地产行业而言，后续在信贷资金违规流入方面，监管可能更为严格。
住宅市场继续修复，由快速期步入匀速期
从我们监测的40城数据来看，4月全国商品住宅销售面积为1446.5万平米，同比下跌25.6%，与上月持平，环比上涨3.7%，4月住宅市场继续保持回暖态势。
一线城市同比下降23.3%，降幅较3月收窄，环比上涨25.3%。核心二线和普通二线城市整体环比正增长，各城市表现不一。核心二线城市成交面积486.1万平米，同比下跌22.9%，环比上涨10.5%。普通二线城市成交面积同比下降17.0%，降幅收窄7.2个百分点，环比上涨4.4%。三四线城市4月份成交面积同比下降34.5%，环比下降11.9%。
4月份住宅市场继续修复，但修复的速度明显放缓，与3月基数较高、房企推货节奏加快以及市场发展需要均有关系。同时，市场表现越发分化，一线和二线城市市场需求依然坚挺，而三四线城市总体上涨动力不足。从商品住宅成交环比增速来看，一线和二线城市的环比增速继续保持正增长，而三四线城市的环比增速由3月的增长转为负增长。从恢复程度的角度来看，一线城市总体已经恢复了九成以上，二线城市总体已经恢复到八成以上。而三四线城市总体恢复较慢，多数城市恢复不到五成。
住宅市场总体趋势向好，同时结构性分化明显。对于房企而言，可能会更看中一二线和部分强三线城市，未来销售或将主要来自于这类城市的贡献。对于政府而言，部分需求过度不足的城市，需要适时出台合理的边际放松政策来提振市场信心，促进整个房地产市场健康稳定发展。
土地市场：供应与成交基本恢复，环比均实现高速增长
2020年4月全国200城合计供应规划建筑面积30812.2万平米，同比、环比分别上升20%和68%；土地成交合计规划建筑面积18265.7万平米，同比下降15%，环比上升65%。
4月土地供应同环比在3月的基础上再次实现高增，从环比来看，各能级城市土地供应均有不同幅度的增长。其中，一线城市环比增长144%，普通二线城市环比增长高达110%，核心二线和三四线城市环比增长均在60%左右。
我们认为后期土地成交仍是以二线和强三线城市为主。第一，房企在2020年的投资布局策略整体是以一二线和强三线城市为主，这就决定了土地成交集中在这些城市。第二，房企投资拿地遵循量入为出的原则，为了保障公司实现有质量的高速增长，一定程度上会加强对地块盈利情况的管控，而二三线城市土地储备量丰富，且长期需求旺盛，决定了这些城市是房企布局的重点。
房企投资意愿强烈，销售加快修复，海外债零发行
投资方面，2020年1-4月，19家典型房企拿地面积5534.3万平米，同比减少32%；拿地金额3552.5亿元，同比减少11%，降幅均进一步收窄。
从投资布局的城市能级来看，2020年1-4月，部分企业借机战略性拓展新城市，抢占市场地位，对于城市的选择上，企业多倾向于二线城市及热点三四线城市。
具体来看，2020年1-4月一线城市拿地面积占比为7%，较2019年同期下降1个百分点；核心二线城市拿地面积占比22%，较2019年同期大幅增加5个百分点；普通二线城市和三四线城市的拿地面积占比均有所下降，分别为31%、40%。
销售方面，TOP200房企4月累计销售金额同比减少17.3%，降幅较2020年3月进一步收窄。我们预计，伴随五一假日的到来，规模房企将继续发力，销售业绩释放的节奏将进一步加快，消费者前期被压制的需求或将迎来集中释放。
融资方面，2020年4月，房企信用债融资规模1081.92亿元，环比增长6.4%，同比增加74.9%。4月房企境内融资活动仍然积极，但信用债平均票面利率为3.91%，环比比下降0.22个百分点，发债成本持续下降。
受海外资本市场大幅波动影响，内地房企发行美元债的热情骤然减弱，4月无房企发行美元债。当前形势下，房企境内融资积极，预计未来国内融资分化加剧，中小房企未来融资难度将有所增加。
来源：亿翰智库
