进入5月份，“两会”《政府工作报告》第四次没有提及经济增速目标，前3次分别为2000年、2001年和2002年，并再度强调了要加强新型基础设施建设，大力发展工业互联网和智能制造。

　　淡化经济增速的要求，并强调新基建等的建设，既有客观经济形势的考量，也表现了我国对产业转型升级的态度。

　　“两会”前后，各地区都出台了不少有关新基建和产业发展的优惠、支持政策，对于产业地产来说是利好。

　　不过，新基建所涉及的5G通讯、人工智能、新能源汽车等领域，产业链条较长，产业分工很细，且各环节均有一定技术门槛，对于产业聚集的要求也比较高。

　　因此，能否正确了解涉新基建业务的企业行业定位和技术水平、分清企业所处产业链的位置，以及能否为这些企业提供恰当的服务，这都给产业地产商的招商团队提出了更高的要求。

　　华夏幸福、招商蛇口、上海临港维持前列，复苏进度加快

　　从榜单上看，华夏幸福继续位居“5月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首，招商蛇口和上海临港则继续锁定前三。

　　一众产业地产企业在经历上月频密的融资动作后，本月稍微放缓，而华夏幸福、中关村发展、外高桥以及苏州高新均有所动作。

　　值得注意的是，华夏幸福在本月再度发行永续债，拟与中融信托签署11亿元永续债权投资合同，用于郑州市新郑产业新城PPP项目开发建设。

　　另外，还将“18华夏03”后2年的票面利率由7.15%下调至4.40%，两个动作都显示出华夏幸福希望能够改善公司的负债结构，稳定公司现金流状况。

　　另外，苏州高新在5月继续短期融资券的动作，在囊括了拟发未发的债券计划后，本年度短期融资券已来到了第十二期。截至6月16日，苏高新集团本部及下属子公司待偿还债务融资余额为182亿元。

　　短期融资券的密集发行，一方面是偿还到期债务，调整债务期限结构；另一方面是为提高直接融资比例，再加上融资利率较低，可以有效降低融资成本，增加现金管理灵活性。

　　5月，继续有一批产业园大型项目陆续上马，持续追赶年初因疫情落下的工程进度。其中，联东U谷继4月单月3个项目开工后，5月再度有两个园区开工，分别位于山东齐河和无锡江溪。

　　另外，湖北疫情受控，复工复产的进度不断加快，扎根湖北的东湖高新，其位于鄂州的东湖高新智慧城三期项目，也在5月动工。

　　除了大型项目动工，本月产业地产企业签约投资和拿地动作也在持续增加，还有几个园区开园投入运营，开始加紧招商工作。

　　其中，长沙亿达智造小镇成功竞得【2020】望城区008号地块；启迪控股签约拟建启迪天府新区科技城项目；中电光谷签约武汉蔡甸区，投资20亿建数字产业园；以及清控创新基地（运城盐湖高新区）正式投入运营。

　　另外，值得观察的还有园区企业投资收益问题，实现了往“科技投行”转变的张江高科，在这一波疫情中显示出了较强的韧性。

　　根据张江高科的一季报，营业收入受困疫情而同比大幅下降63.09%，但归属上市公司股东的净利润却实现了78.7%的同比增长。主要原因是下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation ，持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）本期公允价值上升幅度较大。

　　据观点指数了解，上述合营公司投资的高科技企业众多，其中包括了持有微创医疗超过13%的股权。而微创医疗因疫情的原因，自1月初起至5月末，合共涨幅达到了145.61%。

　　新出口订单维持低位，各地产业刺激政策相继推出

　　数据显示，5月份制造业PMI指数为50.6%，较4月份小幅下降，这也是制造业PMI第二个月的下跌，不过仍处于50%荣枯线上，表明经济仍处恢复态势，但速率继续放缓。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　我们可以看到，因国内疫情基本稳定，生产活动已经恢复正常，制造业PMI指数变动也趋于平稳，反映到分指标上，5月制造业新订单指数上为50.2%，比上月微升0.7个百分点，制造业市场需求维持稳定。

　　形势正在向好，但需求端的疲弱是显而易见的，特别是在国外疫情严重的情况下，外贸环境仍较为恶劣，可以预见，未来数月内我国制造业的订单将主要依靠内需支撑。

　　PMI的分指标显示，新出口订单指数为35.3%，尽管较4月有所上升，但较正常值仍有相当大距离；这也可以看出，3月份46.4%的短期高位，主要源于复工复产推进后积压订单的处理，而当积压订单处理后，新订单缺乏，再加上一些原有订单也在取消，外贸环境环境短期难以改善。

　　还可以看到，从业人员指数为49.4%，比上月回落0.8个百分点，已经低于临界点，表明制造业企业在内外需求疲弱的双重夹击下，员工的需求在下降，制造业市场的就业环境转差。

　　具体到产业地产相关，工业和信息化部批复组建国家高性能医疗器械创新中心，该中心为全国组建的16个国家制造业创新中心之一，并是深圳首家国家制造业创新中心。

　　据了解，深圳本就是国内重要的医疗器械产业聚集地之一，市内共有900多家医疗器械企业，超50家企业年产值过亿元。

　　另外，各地政府积极出台产业相关的刺激政策，特别是在国家重点发展的新基建领域。

　　比如5月15日，上海发布《关于加快特色产业园区建设 促进产业投资的若干政策措施》，集中推出26个“小而美”的特色产业园区。发挥“4个1000亿”资金引导和杠杆作用, 支持集成电路、人工智能、生物医药等重点产业发展；对重大产业项目立项、规划、土地、环保、报建等开展跨前服务，建立绿色通道等。

　　深圳则在产业用地上进行放开，5月8日深圳市规划和自然资源局召开新闻发布会，公布了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，深圳今年产业用地计划供应量仅为下限、不设上限。

　　物流业逐渐恢复正常，景气指数连续第三月回升

　　随着供应链上下游逐步恢复正常，物流业景气指数继续保持平稳回升的态势。5月份，中国物流业景气指数为54.8%，较上月回升1.2个百分点。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

　　分指标看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，物流业包括业务总量指数、新订单指数、资金周转率指数均稳步回升，显示物流业正恢复正常，企业的资金链也有所缓解，但物流服务价格仍处低位。

　　从仓储业看，5月份中国仓储指数为50.4%，较上月微升0.1个百分点，继续保持在50%的荣枯线以上，表明仓储行业维持复苏态势。不过值得注意的是，新订单、业务量、设施利用率等指数较上月有小幅回落。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

　　其中，业务量指数为52.7%，较上月回落2.5个百分点，反映出仓储业务量虽仍在增加，但增速在放缓。总体来看，尽管需求有所恢复，但恢复速度较慢，企业以消化库存为主，采购相对较少，生产有所减弱，导致库存水平有所下降。

　　从全国仓库需求上看，根据物联云仓的数据，5月一线城市需求面积49.18万平方米，二线城市需求面积26.16万平方米，其他城市需求面积6.91万平方米。总体来看，各线城市的仓库需求都与去年同期有着相当的跌幅。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

　　从仓库价格上看，一线城市仓库价格31.14元/平方*月，环比上涨1.9%；二线城市仓库价格24.5元/平方*月，环比上涨4.35%；其他城市仓库价格16.74元/平方*月，环比上涨1.8%。

　　另外可以观察到，今年全国不同城市的仓库需求同步锐减情况下，一线城市仓库租金却相当稳健，仅在4月份有0.7%的降幅，总体维持稳步上升，一线城市的仓库业主对市场依然有长足的信心。相比之下，二线仓库租金波幅比较大，2月份和4月份分别下降5.6%和4.0%，不过都在下一个月迅速回升，形成一个波浪形的走势。

　　具体到各物流地产企业，普洛斯怀来大数据科技产业园项目于5月12日开工。

　　2018年，普洛斯通过投资控股国内数据中心运营商云之鼎，进入数据中心领域。而在之后的两年时间内，完成了在京津冀、长三角及粤港澳等骨干节点核心区域的数据中心业务初期布局，部署超过2.5万台标准机柜。

　　与普洛斯加码数据中心产业园不同，京东物流则加紧医疗领域物流的布局。

　　5月15日，京东物流与安徽华源物流签署战略合作，而华源物流是华源医药集团投资设立的物流科技公司，以药品运输为主，网络覆盖全国。到了5月20日，京东物流还开始正式运营东莞医药器械仓，该仓库占地1.8万平方米，拥有二类医疗器械经营证，具有第二类医疗器械第三方物流资质高标库房。

　　展望未来几个月，安博也有两个物流园要交付。其中安博济南高新国际物流园将在第二季度完成一期共7万平方米园区的交付，并在第四季度完成二期工程。

　　来源：观点指数