2020年6月，市场热度持续、房企去化加速，TOP100房企单月权益销售金额同比增长13.4%。上半年自3月以来，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。百强房企整体的销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

　　目前，在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局。TOP50-100和百强之后房企的集中度出现一定回落，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。同时，下半年市场尚处于恢复期、疫情的不确定性犹存。在行业整体去化承压之下，对于房企而言，把握市场窗口期、“促销售、抓回款”仍是重要目标。

　　市场层面，6月28个重点监测城市供应明显放量，并创年内新高；成交环比小幅回升，但同比由升转降，与百强房企销售表现有所背离。疫后在前期积压的购房需求集中释放之后，增量购房需求似有增长乏力之势。预计下半年房地产市场仍具韧性，大概率将延续复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。

　　业绩

　　6月房企去化加速，二季度业绩高于去年同期

　　2020年6月，市场热度持续、房企去化加速，TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。单月业绩同比逐月回升，自4月转正后进一步提升至13.8%。

　　从累计业绩表现来看，虽然疫情对2020年上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响。但自3月以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。二季度，百强房企整体的销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

　　目前，市场仍处于恢复期、疫情的不确定性尚存。在行业整体去化承压之下，对于房企而言，下半年把握市场窗口期、“促销售、抓回款”仍是重要目标。

　　格局

　　百强房企规模分化持续，行业竞争加剧

　　在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局。

　　一方面，2020年上半年，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增加7.1%至912.1亿元。而除TOP10房企外，截至6月末百强房企各梯队销售金额入榜门槛仍同比降低。

　　其中，TOP30和TOP50房企的销售操盘金额入榜门槛分别微降0.1%和1.2%至404.8亿元和252.9亿元，降幅进一步明显收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盘金额入榜门槛的降幅则相比其他梯队较大。

　　另一方面，从上半年的销售集中度来看，TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降0.7和1个百分点，权益金额集中度出现一定回落。

　　在目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

　　企业表现

　　部分房企上半年业绩表现突出

　　从企业表现来看，规模房企整体业绩增长趋势与行业一致，多数房企累计业绩同比降低。截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。

　　但同时，也有部分房企如恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等，上半年业绩表现较为突出，累计业绩同比实现逆势增长。如中国金茂1-6月累计实现全口径销售金额1028.7亿元，在业绩同比提升的同时，近31%的增幅在规模房企中也保持前列。上半年，金茂在北京、上海、青岛、济南、南京、杭州等城市的项目业绩贡献较高。其中，上海海玥虹桥金茂悦5月16日开盘当天热销近5亿元；张家港智慧科学城6月5日开盘热销近8亿元；南京河西金茂府6月加推去化率达100%，热销7.65亿元。

　　目标

　　近半数房企业绩完成低于40%，下半年销售压力较大

　　从2020年规模房企提出的业绩目标及货值去化率来看，虽然百强房企一季度业绩规模同比显着降低，但多数企业对全年市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。据统计，典型上市房企销售目标增长率基本在10%左右、少数房企达20%，增幅在合理范围内；货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。

　　但从这部分典型房企截至目前的业绩目标完成情况来看，2020年上半年，除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成情况尚佳之外，36家房企中近半数房企目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。对于这部分房企而言，下半年仍面临较大的销售压力。

　　市场

　　复苏动能减弱成交同比由升转降 下半年延续复苏与分化格局

　　2020年6月，28个重点监测城市供应明显放量，并创年内新高；成交环比小幅回升，但同比由升转降，降幅达4%，与百强房企销售表现有所背离。去年基数较高固然是重要因素，但也反映市场复苏动能趋于减弱，疫后在前期积压的购房需求集中释放之后，增量购房需求似有增长乏力之势。

　　具体而言，一线城市成交同环比微降，受限于疫情二次复发，北京成交明显走弱，上海成交高位回落，但整体仍处高位，市场热度依旧不减，广州、深圳成交环比继续回升，同比跌幅进一步收窄乃至转正。二三线城市成交环比小幅回升，但同比由升转降，各城市市场进一步分化，杭州、青岛、常州等市场延续高热度，成交同、环比皆升，徐州更是放量增长，一举创近年来单月新高，南宁、昆明、无锡等市场需求增长乏力，成交转升为降，宁波更是显着缩量，同环比皆腰斩。

　　各区域市场整体复苏进度不一，长三角地区市场明显分化，杭州、徐州等成交继续回升，上海、南京成交高位回落，但整体跌幅有限，仅宁波成交显着缩量。粤港澳大湾区市场持续转暖，市场热度渐由深圳向其他湾区城市扩散，广州、佛山等成交稳步提升，东莞显着受益，成交创近年来单月新高。中西部地区市场有序复苏，长沙、西安等成交持续回升，同比跌幅进一步收窄，重庆、郑州等成交有所回落，但整体仍处高位。因疫情二次复发，东北、京津冀地区市场复苏进程出现反复，长春、大连等成交仍未达到疫前水平，北京更是明显走弱。

　　展望未来，国常会、陆家嘴论坛定调：下半年货币政策整体保持宽松，但边际放松空间有限，相对充裕的资金或多或少将流向房地产市场。预计下半年房地产市场仍具韧性，大概率将延续复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。相对而言，核心一、二线城市仍有强劲需求支撑，成交有望稳中有升，弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力，受限于市场购买力透支，部分城市成交或将失速。

　　来源：克而瑞地产研究