据克而瑞 CAIC AI 监测系统对广州 13 个商务区、近 300 栋写字楼的持续监测分析，今年度广州第 2 次监测结果如下：

　　1）出租率：全市出租率环比微升0.6%  ，租赁回暖。其中，琶洲会展国际商务区、环市东商务区及东风路商务区市场回热明显；科技企业、金融业及医疗健康等扩租需求明显；

　　2）租金：二季度广州全市甲级写字楼租金达 6.0 元/㎡/天，与一季度持平；

　　3）资产价值：资产价值环比微升 0.7% ，近 9 成项目资产价值环比变动幅度不超过 5% 。

　　出租率环比上升0.6% TMT、金融、医疗扩租需求明显

　　01）出租率缓慢恢复，环比上升0.6%

　　广州甲级写字楼出租率 96.7% ，环比上升 0.6% 。与一季度相比，二季度租赁活动明显增加，市场逐步从疫情中得到恢复，出租率整体变动不大。

　　①二季度疫情得到控制，租赁市场明显活跃。第一季度受疫情影响整体表现疲软，复工时间推迟、部分小微企业受疫情冲击退租导致租赁活动相对停滞，部分企业不得不选择提前退租或削减办公面积，这一现象在二季度随着疫情形势得到控制，得以有效缓解；

　　②部分行业租赁需求释放。金融企业、医疗健康企业、科技企业及互联网企业仍是租赁主力。其中，金融行业及医疗健康行业在疫情中受益，部分中小企业借机寻求降租搬迁，科技企业如互联网及数字科技企业韧性较强，仍有一定程度的搬迁与扩张需求，推动出租率小幅提升；

　　③此外，广州抗疫情、稳经济等一系列政策发布，促进广州经济加速恢复，广州的商业氛围、营商环境、创业政策等实力较为均衡，使得广州的写字楼整体维持在一个相对稳定的状态。

　　02）超七成商务区出租率保持稳定，近两成商务区出租率出现一定程度反弹

　　广州各个商务区出租率整体趋于稳定，其中，核心商务区及次级商务区均有超过六成的项目出租率维持不变，新兴商务区八成项目出租率维持不变，出租率整体稳定。部分商务区出现一定程度反弹，其中，核心商务区 16.7% 的项目出租率上涨，而次级商务区 7.7% 的项目出租率上涨。

　　从细分商务区来看，琶洲国际会展商务区、环市东商务区及东风路商务区市场回暖明显。

　　①琶洲国际会展商务区出租率回升明显：琶洲国际会展商务区是互联网创新集聚区、粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区，先后引入阿里巴巴、微信、小米及唯品会等多个互联网巨头，营造总部集聚效应，带动产业链上下游企业入驻，是科技企业升级及搬迁首选，随着琶洲国际会展商务区商务氛围逐渐浓厚，成为主要租赁活动细分市场，二季度出租率回升明显。

　　②环市东&东风路商务区受益天河中小企业外溢：由于环市东&东风路商务区接近天河体育中心商务区，位于广州中轴线上，具备区位及交通优势，与天河区接壤，公共交通出行方便，同时与天河体育中心商务区相比，具有价格优势，中小企业会考虑优先入驻。

　　03）部分项目由于区位、交通及配套优势二季度反弹明显

　　根据CAIC数据监测，从出租率变动幅度结构来看，广州二季度出租率整体保持稳定，市场供需均衡，需求相对平稳，表现出较强的韧性。超六成项目保持不变。部分项目由于部分项目由于区位优势、交通优势及配套优势表现二季度反弹明显。

　　以宝地广场为例，该项目作为海珠区重点写字楼，交通配套优势明显，电子科技及电商公司头部企业入驻，出租率反弹幅度明显。

　　全市租金保持稳定 与一季度基本持平

　　01）甲级写字楼租金6.0元/㎡/天，与一季度持平

　　二季度全市甲级写字楼租金价格保持稳定达 6.0 元/㎡/天，基本与上季度持平。随着疫情稳定，二季度广州写字楼租赁市场需求有所回升。其中，广州国际金融城商务区写字楼体租赁需求回升，使得商务区整体成交价格相对较高，且在一定程度上带动了周边商务区的交易情况。

　　02）各级商务区整体表现平稳，琶洲国际会展商务区市场回暖

　　二季度各级商务区租金整体表现平稳。在招商引资补贴政策与电商政策的加持之下，部分商务区表现较优。

　　①琶洲国际会展商务区与一季度相比呈现租金上涨趋势。主要因为电商政策的加持，强化了琶洲的功能定位，并在一定程度上吸引了部分承租能力较高的电商企业进驻，使得商务区整体租金水平有所提升；

　　②天河北商务区租金与往期基本持平，部分项目凭借较强的运营管理能力，提升了原租户的租赁黏性，且有少量大面积租赁成交；

　　③黄埔临港经济区内因招商引资补贴力度较大，吸引了AI、医药、生物研发等产业的优质企业入驻，在一定程度上也提升了二季度该商务区的整体租赁成交价格。

　　03）九成以上项目租金变动幅度不超过5%

　　本季度，多数写字楼业主能够维持租金平稳，部分项目租金稳中有升。根据CAIC统计，约 3% 的项目租金涨幅超过 5%，主要得益于项目本身运营能力提升。以宝地广场为例，疫情期间宝地广场业主为租户提供优质物业服务，如为租户员工提供定点接驳、统一配餐等，从而使租金有一定提升；

　　约 28% 的项目租金微涨，但涨幅未超过 5% ；另外有 38% 的项目租金保持不变；而 3% 的项目租金降幅已超过 5% ，部分项目由于其区位和租户的特殊性，受线下广交会取消影响显着，大量以展会、临时办公的外贸公司退租，致使其租金大幅度下降。此外，受疫情影响，大量项目将于下半年集中入市，预计下半年广州写字楼市场租金将进一步承压。

　　资产价值保持稳定环比微升0.7%

　　01）资产价值保持稳定，近9成项目资产价值变动幅度不超过5%

　　广州一季度资产价值区间略微下滑，二季度开始小幅回升，表现出较强的韧性和资产抗风险能力。二季度全球开启宽松货币政策，低息成为常态，持有物业相对保值稳定，对资金更有吸引力。此外疫情之后全面复工复产，对广州写字楼资产价值恢复有一定促进，整体来看广州资产价值保持稳定，微升 0.7% 。

　　02）核心商务区价值分化，次级商务区稳中有升

　　广州各商务区价值表现分化，其中，核心商务区的写字楼项目有 42% 的项目资产价值下降， 35% 的项目资产价值上升，表现分化，主要由于部分核心商务区项目采取以价换量的措施，以提升项目出租率。次级商务区整体表现稳中有升，其中 46% 项目资产价值保持稳定， 46% 项目资产价值上涨，此外有 8% 的项目资产价值下降。

　　03）近9成项目资产价值变动幅度不超过5%

　　广州市场整体供需均衡，产业结构合理，表现出较强的韧性，写字楼项目资产价值保持稳定，其中，近 90% 的项目资产价值变动幅度不超过 5% ，项目资产价值保持不变的项目占比 30.2% ，上升幅度不超过 5% 的项目占比 35.1% ，下降幅度不超过 5% 的项目占比 24.2% 。