据克而瑞 CAIC AI 监测系统对南京 8 个商务区、 64 栋甲级写字楼的持续监测分析，今年度南京第 1 次监测结果如下：

　　1）出租率：平均出租率与一季度持平，为84.6%，鼓楼、江东等商务区部分优质项目吸引租客入驻，对提振区域出租率起到积极作用；

　　2）租金：平均租金仍保持低位，为 3.9 元/㎡/天，与上季度持平；

　　3）资产价值：疫情影响减弱，全市甲级写字楼资产估值二季度保持稳定，为 2 万元/㎡，大宗交易关注度有所提升。

　　出租率与一季度持平 核心商务区表现更佳

　　01）出租率与一季度持平，达84.6%

　　二季度南京甲级写字楼出租率保持稳定，与一季度持平，为 84.6% ；主要得益于：

　　①疫情得到控制，租赁需求趋于稳定。疫情对需求端的影响在一季度已经得到充分释放，退租改租行为已基本完成，二季度疫情已得到管控，市场上不会再有大规模的退租改租发生，因而遏制了出租率下降势头；

　　②部分行业受疫情利好，逆势扩租。二季度以来，除影视等少数行业外，大量行业已基本复工复产，退租形势大量减弱。而生物医药、在线教育等行业反而因疫情原因产生了较大的扩租需求，吸纳了一定规模的空置面积；

　　③政府、业主扶持，刺激市场租赁需求。一季度末至二季度初，政府先后出台了一系列的企业扶持政策，大量写字楼运营方也采取了降低租金、增加免租期等租户支持策略，促使此前存于观望和谈判期的租户成交，增加了吸纳量，因此空置面积增幅明显增加。

　　02）超六成商务区出租率小幅上涨，五成商务区涨幅不足2%

　　核心商务区出租率 86.1% ，次级商务区出租率 81.0% ，环比均保持不变； 66.7% 商务区出租率提升， 33.3% 商务区出租率下降。核心商务区与次级商务区相比，核心商务区复苏趋势较为明显。核心商务区中 44.4% 项目出租率出现上涨，次级商务区中仅 29.4% 项目出租率出现上涨。

　　①鼓楼商务区、南京新城科技园、江东商贸区出租率增幅领跑全市。其中，鼓楼商务区部分项目租金有所下降，以价换量的战略使得出租率显着提升，其中新东方入驻苏宁环球，线上教育行业租赁需求较活跃。江东商贸区内部分优质租户入驻提升区域出租率，金鹰世界等楼宇品质较优项目出租率对整个商务区有提振作用。而南京新城科技园凭借其价格优势，吸引周边区域租户入驻，出租率出现小幅上涨。

　　②软件谷及南站商务区租户结构有所改变。受疫情影响，软件谷、南站商务区内部分租户退租，转向周边租金价格相对较低南京新城科技园内。

　　03）优质项目出租率微升，回暖趋势显现

　　随着疫情影响的不断消散，南京写字楼的租赁需求逐渐复苏，使得出租率下跌项目占比与上一季度相比出现明显下降。且本季度出租率上升项目占比明显高于下降项目，说明市场复苏趋势已逐步显现。

　　租金达3.9元/㎡/天 整体保持稳定与一季度持平

　　01）甲级写字楼租金3.9元/㎡/天，与一季度持平

　　南京甲级写字楼租金维持在 3.9 元/平方米/天，环比无变化。疫情的冲击导致一季度换租退租情况频发，原本有意扩租续租的客户也改为观望态度，市场上罕有大面积的租赁成交。

　　二季度末南京市场几乎已经走出疫情阴霾，全市租金维持稳定。为应对不利的市场环境，部分写字楼运营商在二季度采用了“以价格换取市场”的策略。这一方法只能“治标不能治本”，长期看并不是写字楼真正的生存之道。

　　02）商务区间分化犹存，核心商务区内优质项目表现坚挺

　　二季度全市甲级写字楼租金价格保持稳定达 3.9 元/㎡/天，基本与上季度持平。江东商贸区、南站这两个商务区租金降幅较大，其中江东商贸区业主方或采取以价换量的策略以确保项目出租率，在二季度初见成效；南站由于以往较高的租金导致大量客户被吸纳，不得不通过降低租金挽留客户。

　　新街口租金增幅小幅上升 0.7% ，即便如此核心商务区优质项目依然有较强的区域竞争优势，二季度德基广场吸纳了德高中国等知名企业入驻。

　　03）以价换量行为普遍，超四成项目租金下降

　　根据CAIC统计，超 4 成项目租金变动出现下降，其中 35.5% 的项目租金下降 5% 以内， 4.8% 的项目租金下降超过 5% 。

　　降低租金、增加免租期等行为在疫情下较为普遍，百家湖、南站、软件谷等相隔较近的商务区内，无价格优势项目的租户存在被相邻商务区吸纳现象。目前，在办公市场上，专业服务、医药健康、电子商务、游戏视频等行业依然活跃、租赁需求十分旺盛，在线教育行业对办公空间的需求显着增加。

　　资产价值保持稳定 大宗交易关注度提升

　　01）甲级写字楼资产价值保持稳定，大宗交易关注度提升

　　南京甲级写字楼平均资产价值二季度升至 2 万元/㎡。

　　受疫情冲击，一季度写字楼资产价值降幅明显；二季度随着疫情的进一步控制，绝大部分企业都已复产复工，资产价值停止下跌。整体来看，南京写字楼资产价值保持稳定。同时，作为新一线城市的南京也越来越多受到投资者的关注，二季度，位于新街口核心的国金中心，也传出其业主正与多家资本洽谈对外整售的消息。这对接下来南京写字楼资产价值的恢复或将起到推动作用。

　　02）商务区之间差异小，次级商务区存在价格优势

　　二季度南京各级商务区价值表现差异不大，其中，核心商务区有 53% 的写字楼项目资产价值上升， 42% 的项目资产价值下降，次级商务区与核心商务区无明显差异的主要原因是，次级商务区内部分项目存在一定价格优势，在本轮疫情下，变相提升项目出租率。

　　03）近8成项目资产价值变动不超过5%

　　一季度南京GDP同比增长 1.6% ，是17个万亿GDP城市中唯一实现一季度正增长的城市，整体经济环境稳定，为写字楼资产价值保持稳定提供基础。二季度，近 80% 项目资产价值变动幅度不超过 5% ，资产价值保持不变的项目占比 9.7%  ，上升幅度不超过 5% 的项目占比 33.9% ，下降幅度不超过 5% 的项目占比32.3% 。

　　来源：克而瑞资管