2020年7月1日，西安——随着复工复产稳步推进，上半年西安经济活动进一步恢复。市政府着力打造和发展民生工程，拉动城市内需。西安市政府经济发展报告指出，西安整体宏观经济发展环境依然向好，各项宏观经济指标走势将低开高走，改革创新、产业升级和技术革新将会加速，西安建设内陆改革开放高地、国家中心城市和国际化大都市的速度将不断加快，经济高质量发展的步伐将不断加大。但由于疫情和更趋复杂的世界经济形势，国内经济稳定运行仍面临较多风险挑战，对于城市发展而言，更应直面挑战，破浪而上。
仲量联行西安分公司总经理佟恩表示：“中国宏观经济走势潜在影响办公楼需求释放，西安作为新一线城市，市场对经济的敏感度在办公楼市场有突出体现。上半年西安甲级办公楼市场净吸纳量约为2.1万平方米，较去年同期下降超四成。总需求承压的背后，办公楼市场有望出现结构性转型机遇。仲量联行于6月发布了《2020西安办公楼市场企业客户Top50报告》，报告指出，近年来，高科技、新媒体、在线网站等互联网产业成为产业发展的风向标，西安致力于打造‘硬科技之都’，积极引入高附加值产业，加速城市产业转型升级。因此在当前面临压力的环境下，如何重释活力，实现弯道超车，是亟待思考的重要课题。”
【甲级办公楼市场研读】
增量放缓，甲乙级楼宇租金差价缩小，升级扩张保持主力需求
2020年上半年，西安优质办公楼市场新增供应明显回落，三栋乙级办公楼建成入市，甲级办公楼未录得新项目交付。受疫情影响，办公楼开发进度放缓，市场供应或于下半年回升。截至目前，西安优质办公楼总存量达627.2万平方米, 其中甲级办公楼178.6万平方米。受全球经济下行压力和新冠肺炎疫情的双重影响，市场需求端的表现相对低迷。上半年优质办公楼整体净吸纳量仅录得5.7万平方米，较去年同期下降近六成，其中甲级办公楼净吸纳量约2.1万平方米。市场成交主要集中在金融、科技、房地产、专业服务、制造业的前台部门等。从时间节点分析，新增需求在疫情后相对有限，需求多来自春节前累积的客户，由于谈判周期拉长而租赁成交于上半年最终完成。不可避免，市场也存在相当部分的租户因疫情改变企业选址计划。现阶段，由于西安新旧楼宇、甲乙级楼宇的租金价差不断缩小，升级和扩张需求主导增量需求。
空置率企稳，租金下跌，“存量竞争”加剧
由于新增供应回落，因此尽管增量需求表现相对低迷，市场空置率并未明显上升。截至二季度末，西安优质办公楼市场平均空置率较2019年末上升1.0个百分点，至35.5%；其中甲级办公楼均值较去年末甚至下降1.1个百分点，报35.1%。需要说明的是，甲级办公楼空置率因供应缺失出现小幅下降，并非意味着市场情绪的回暖。租金方面，上半年全市优质办公楼平均租金累计下跌3.2%，报75.6元/平方米/月；其中甲级办公楼平均租金下跌2.7%，至100.3元/平方米/月。在增量需求相对紧缺的市场环境下，业主间的“存量竞争”加剧，“以价换量”是无奈之举，上半年的租金走势已然呈现。
“3+1”支柱产业支撑办公需求共克时艰
《2020西安办公楼市场企业客户Top50报告》指出，金融、房地产和服务业作为办公楼传统主力产业类型，企业数量处于相对稳定的状态，科技互联网企业在高新技术产业发展的背景下应运而生，企业数量快速增加。三大传统主力产业加新兴科技互联网产业构成了西安办公楼需求“3+1”的产业格局。
1. 科技互联网企业仍在积极布局，新基建成为下个投资风口。在线教育等互联网企业仍在继续扩张，但基本局限于头部企业，且扩张速度较前有所下降。在线教育行业未来想要长期可持续发展，除了资本的推动外，客户的下沉和线上线下的结合是关键。5月华为中国区运营商总部宣布落户西安，预计未来5G、云计算、大数据等重点发力的“新基建”产业布局将会为西安带来部分产业链上下游的企业需求。
2. 房地产开发拉动内需。随着疫情企稳，房地产开发投资回升，施工和新开工提速，商品房销售面积降幅持续收窄。根据西安市统计局数据，截至5月西安市房地产开发投资额增速高于全国1.3个百分点，全年施工项目较上年同期增加63个，新开工项目较上年同期增加171个。其中，5月当月新开工项目达到221个。在经济波动时期，房地产开发投资拉动经济增长的同时，也成为办公楼需求的重要来源。
3. “金融+科技”催生办公新需求。随着金融信息化发展，国内大中型金融机构相继建成科技研发后台中心，以科技创新驱动业务、服务和管理。疫情暴发以来，银行的传统窗口业务量骤减，以客户数据为业务核心的银行企业，加快网络系统的布局和增强软件自主研发能力势在必行。银行软件研发部门积极选址布局，上半年农行软件研发中心落户西安国寿金融中心。
4. 专业服务业疫后回弹。以律师事务所、企业咨询管理服务机构、广告公关策划等为主的公司业务服务企业在复工后较快恢复正常需求和运营，在整体市场低迷时期表现亮眼。
上半年，市场退租与成交活跃产业保持大体一致。尤其是经营稳定性较弱的中小微新兴金融、科技互联网产品营销推广、及现金流紧张的中小型房地产企业退租情况较多。市场透露出疫情对于各个产业类别的中小企业的加速洗牌和结构性优化的过程。
后市展望
2016至2019年，西安甲级办公楼年均新增供应为33.8万平方米。未来三年，年均供应将回落至25万平方米以下。部分商业地块持有者有意调整综合体业态配比，以此减轻经营性资产持有的现金流压力。这也从侧面表现出开发商对办公楼市场预期的下调和办公楼运营难度给业主方带来的压力。在此环境背景下，市场对业主方提出了较高的要求，市场须积极面对存量和增量间在价格、服务、配套领域的多维度竞争。因此，未来一段时期内，西安办公楼市场仍将处于“增量去化”与“存量调整”阶段，租金或将维持缓慢下滑的趋势。
【零售物业市场研读】
上半年，受新冠疫情影响，零售物业开发及招商有所停滞，部分项目推迟入市时间，致使西安优质零售物业市场未录得新项目开业。与此同时，钟楼商圈的世纪金花珠江时代广场于二季度闭店。受此影响，西安优质零售物业市场总存量回落至613万平方米。
疫情之下，零售商业经营承压，传统百货业加速洗牌
今年受疫情影响，百货业在本就激烈的竞争环境中迎难而上。据国家统计局数据，1-3月份限额以上零售业单位中的超市零售额同比增长1.9%，而百货店、专业店和专卖店分别下降34.9%、24.7%和28.7%。受购物中心及互联网电商冲击，西安市场上百货项目整改或停业的案例屡见不鲜。自2016年百盛东大街店停业开始，百货业进入洗牌时期，而此次疫情更是加速这一洗牌进程。除世纪金花珠江时代广场店闭店外，民生百货骡马市店空置率提高，群光广场零售部分整体关闭进行调改，开元商场也重塑外立面并进行负一层整改。过去五年间，西安百货经营面积在优质零售物业存量中的占比已由52%下降至28%，行业优胜劣汰正推动西安零售物业市场成熟度的提升，市场或在调整中迎来新机。
购物中心净吸纳量录得负值，“首店经济”在推动市场回暖
上半年西安优质零售市场空置率录得6.6%，上半年累计上升了1.9个百分点，较去年同期上升了3.1个百分点，出现较大幅度波动。其中，时尚、餐饮、娱乐及教育等业态均出现大面积退租的情况。数据显示，上半年西安购物中心净吸纳量录得负值。无论是新租还是退租，餐饮都是占比最大的业态，而时尚业态的退租占比高于新租占比，亦反映出服饰品牌面临的困境以及企业经营策略的调整方向。一些国际品牌调整在华策略甚至退出中国市场，比如英国潮牌Superdry近日宣布退出中国市场的计划，对当地市场也产生一定影响。在艰难时期，西安市场仍迎来部分品牌首店：Sevenbus，KOI the 等茶饮品牌的西北首店进驻大悦城；The Colorist调色师西北首店落户MOMOPARK；西安首家KKV进驻熙地港购物中心；Nike Kicks Lounge 西安首家旗舰店进驻开元商城。此外，如贤和庄等餐饮城市首店亦相继亮相西安。首店经济为相对沉寂的商业市场带来新活力，触发消费热点，提振消费动能，助力消费市场回暖。
租金方面，仲量联行数据显示，截至上半年西安购物中心首层平均租金报281.6元/平方米/月，同样本租金较去年末下降0.8%。目前多数项目首层租户仍相对稳定。
零售2.0时代加速袭来，“体验”竞争，数字转型
进入零售2.0时代，存量竞争愈加激烈，市场从以商品为中心的竞争转向以消费者为中心的服务竞争。消费者的需求及体验成为各零售项目的关注点。而突如其来的疫情则促使各零售项目直面消费者需要“体验升级”的现状。各开发商通过对运营模式的加速升级来满足消费者消费体验升级的诉求。
1. 数字化转型。在此次疫情的催化下，原本数字化转型较慢的西安零售市场启动加速键，——赛格国际、大悦城等众多购物中心通过建立购物小程序、APP等线上平台，或推送店铺直播、微信公众号等数字化推广手段持续发力，保持与消费者的互动，触发新增长点。会员管理及消费行为分析成为商业领域挖掘的新价值点，通过大数据分析消费者行为习惯变化，捕捉消费新趋势，并及时反哺招商运营，动态调整招商运营策略。
2. 捕捉营销触点。购物中心与商家共荣共生，疫情暴发加速了这一点。疫情期间，多家购物中心均为商户减免租金，共渡难关。疫情后，商业营销成为拉动线下流量的关键。如华清广场打造甜品节，以蛋糕甜点类商户在中庭摆摊位的方式呈现，在吸引客流的同时助力此类商户增加曝光。老城根联手Converse打造快闪店，打造专属客群活动，扶持品牌的同时重振消费信心。
3. 洞察消费喜好，调整业态组合。部分优质零售项目在精准定位客群的前提下不断优化业态配比，在调整中逐渐增加高坪效业态或大面积体验类业态。随着千禧一代及Z世代逐渐成为消费主力，消费观念的改变及消费能力的提升导致必须型消费诉求不断被升级型消费诉求挤压，其中化妆品的表现最为突出。2019年，中国化妆品行业市场零售额达2,992亿元，年累计增长率12.6%。在此背景下，如中大国际及金鹰百货高新店等零售项目紧跟趋势，纷纷引入如Fresh，Givenchy，La Prairie，La Mer，HR赫莲娜及Chanel彩妆等重体验及服务的化妆品护肤品类品牌，以迎合新的消费喜好。与此同时，随着西安疫情的逐渐稳定，零售项目的社交属性再次凸显，各零售项目纷纷引进如喜茶等咖啡茶饮品牌及卡拉雷赛车，绿树电竞等娱乐游戏类租户以增加餐饮及体验类业态占比，迎合消费者在疫情后突增的社交需求。
零售2.0时代不单单意味着搭建线上平台等简单的数字转型手段，更是对原有的经营思维的变革，从关注销量到关注客群需求增量，再到存量场景改造；是从简单的“二房东”思维到赋能商户，共生共赢。危中见机，后疫情时代消费市场再次洗牌也为运营商和品牌带来新机遇，新品牌、新业态、新营销、新运营为零售物业市场注入新动能。
后市展望
展望2020年下半年，虽受疫情影响，部分项目因工期、招租等进程受波及而推迟开业，下半年市场仍将迎来约40万平方米的新增项目入市。伴随着供应放量，市场竞争将更加激烈。同时，随着项目表现的持续分化，下半年西安零售市场或将见证更加频繁的项目调整。与此同时，娱乐业态及教育业态因其承租面积大，经营成本较高而面临较大现金流压力，持续的停业或使此类业态在短期内迎来关店潮，造成整体市场空置率的持续走高。
来源：仲量联行
编辑：wangdc
