上海，2020年07月01日 — 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行围绕2020年上半年度的写字楼市场、零售市场和产业地产市场的现状进行多维度的解读，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。
写字楼市场先抑后扬，需求逐渐复苏
突如其来的疫情叠加新增供应的影响使得一季度写字楼空置率创下21.1%历史新高，伴随上海疫情及时有效的控制，尽管对市场的负面影响仍存在，但需求正在逐步复苏，二季度甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米，空置率下降至20.9%（核心区14.2%，非核心区31.9%）。新增供应方面，上半年共有4个项目竣工入市，办公规模共计19.19万平方米。租金方面，市场不确定性导致租金持续下行，二季度核心商圈录得租金286.4元/平米/月，环比下降3.7%；新兴商圈录得租金197.9元/平米/月，环比下降2.1%。国企业主响应政府号召对中小企业实行个别月份减租，而大部分非国企通过提高服务品质及增加装免期等方式吸引客户。
2020年上半年，四大行业领跑市场，一季度，生物医药行业引领市场，位居行业成交比重榜首，生物医药产业是上海战略新兴产业的重要支柱，政策推进促进行业规模稳中有升，疫情下，人们对医药、医疗、健康的需求显着提升，将加速推动该行业发展。二季度，金融业厚积薄发，在加快推进上海金融科技中心建设、加快推进上海国际金融中心建设等推动下，陆家嘴、洋泾板块新盘迎来众多内资金融类企业入驻；疫情催生无人经济、在线经济发展，撬动一批在线科技企业加速落地，电子商务、视频、游戏等行租赁需求较为活跃；服务业是上海经济增长主要支撑，也是城市产业升级、创新发展和功能提升的重要引擎，作为企业服务不可或缺的法律咨询、人力资源服务及战略咨询服务等业务也保持韧性发展。
对于后市展望，戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示：疫情终将过去，市场逐步复苏，短期来看扩大内资需求成为市场支撑点，上海正加快发展“五个经济”促消费对冲疫情影响，同时伴随产业新空间规划出炉，聚焦硬核科技、数字赋能、健康时尚、绿色生态的产业集群，在线技术、人工智能、集成电路、生物医药，金融科技等新业态将重塑后疫情时代写字楼新格局。
上海零售市场线上线下联动促进消费回暖
随着国内新冠肺炎疫情的全面好转与控制，上海率先响应政府振兴经济的目标，积极推进上海“五五购物节”等刺激消费措施。2020年5月第一周，上海正式启动“五五购物节”，面向全球进行国际消费城市推介，进一步打响“上海购物”品牌， 上海市各大电商平台、商业企业、品牌企业、终端产品等均广泛参与。 实时监测数据显示，购物节当天上海消费支付额实现3分钟超7000万，6分钟达到了1亿元。
除了“五五购物节”以外，618购物节俨然已经从最早期的单个电商平台促销，逐渐转变成整个互联网零售行业的大促，更进一步拓展为整个零售行业的节日。对于线下的零售企业来说，618不仅是提升销量、获取用户、弥补疫情期间损失的重要节点，更是和互联网企业充分融合，尝试数字化创新模式的关键契机。随着消费对中国经济的拉动作用越来越强，数字经济及其代表创新生产与经营方式被寄予厚望。此次增加了现金消费券，充分调动消费者的购物热情，为品牌创造生意增量。今年的618大促有效的对冲疫情影响，拉动内需增长，促进经济回暖。
上海作为国际消费城市，拥有数量众多的国际零售品牌的首店和旗舰店。上海的国际零售商密集度在中国乃至全世界都名列前茅。虽然受到疫情影响，一季度新开业首店同比出现了下滑，上海共开设各类“首店”61家，不过各大品牌对上海及全国消费市场依然信心十足，以日本LoFt为代表的国际品牌首店就在疫情期间签约入驻了上海。同时，去年进驻上海的Costco开市客、奥乐齐等首店品牌则陆续签下了新店租约。上海目前已围挡及已签约的新首店超过100家，包括上生新所的日本茑屋书店中国首店、美罗城引入的日本国民文创生活杂货店LoFt中国大陆首店。
5月15日，美国的“网红”炸鸡大师Popeyes在淮海中路上的中国大陆首店，开业当天排队入店的人群沿街绵延上百米。上海开业的当周，也成为该品牌成立48年来销量最高的一周。6月1日，欧莱雅旗下的圣罗兰全球首家香水主题旗舰店也落地上海。“首店经济”正在持续促进申城消费复苏回暖。“首店经济”也被看作是疫后提振消费的重要举措。
戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历总结，自第二季度以来，上海市整体的消费正在逐渐恢复到正常水平。展望未来，鉴于上海刺激消费的措施带动了消费，上海主要购物中心在内的零售门店客流量正逐渐回暖。预计未来几个月，上海全市社会消费品零售总额将有所回升，零售市场的租金和出租率也有望维持稳定。之前预测的“报复性消费”理论，从事实和数据上来看，并没有真实发生。反观消费者越来越理性，越来越清楚自己的实际需求，精准消费。
华东整体物流仓库租金看涨 产业地产市场投资利好
从工业地产的情况看，受疫情影响，回顾上半年，制造业厂房租赁与买卖基本都处于停滞状态。随着三月份开始长三角地区逐渐复工，工业地产入住率开始逐步上升，但是也随着疫情对业务的影响出现大量企业提出减租免租的需求，地方政府也大力度出台了很多企业扶持政策来帮助企业渡过难关。因此，华东地区制造业厂房实际租金和售价在疫情后大约比疫情前有10%至20%的降幅。但随着中国疫情的逐渐稳定，租金和售价也处于逐渐恢复的过程中。随着欧美疫情的爆发，外贸类需求未来可能会受到新的影响，这对于传统的外贸代工类企业也许会产生新的挑战。
从物流的角度来看，疫情冲击导致上下游供应链停摆，一季度高标仓库租赁活跃度小幅波动，整体空置率较上季度微涨0.2个百分点至9.7%，平均租金为38.1元/平方米/月，环比微跌0.5%。部分地区受电商自建库增加和疫情双重压力影响，出现出租率和租金下滑。根据戴德梁行数据显示，预计在今年华东还106万平方米的增量入市，若后期无大体量租户出现，业主将面临更大的去化压力；租金调整将通过更长的免租期等方式来体现。
戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊认为，疫情催生出电商、快递和生鲜类平台业务的快速增长，对城市仓库需求正在形成正向拉动；而上海及周边城市，由于对物流用地出让日趋保守，土地供给从中长期看仍然趋紧，因此，华东整体物流仓库的租金仍然是看涨的。而因为疫情，反而短期可能会出现政府放松物流一手用地拉动投资的“小阳春”，对市场投资人将是一个难得的利好窗口期。
来源：戴德梁行
编辑：wangdc
