2020年第二季度已经过去，随着疫情在季内一度有所缓解，香港物业市场展现反弹，住宅市场积压的购买力获得释放，加上多个新盘推出的刺激，成交量及金额均见回升，只是其他物业投资市场、写字楼市场及商铺市场仍显得疲软，特别是大宗物业交易成交额跌至2008年全球金融危机以来第二低的水平，观望气氛浓郁。
写字楼及零售地产租金在第二季度跌势均有所加剧，最具指标性的中区写字楼租金在本季度下跌7.5%，为各区之冠，全港甲级写字楼空置率上升至10.7%，令下半年写字楼租金持续受压；零售地产市场中，尖沙咀因其商铺租赁环境相对稳定，租金于本季度首次超越铜锣湾，成为香港铺租最高的地区。
住宅市场成交与价格回升
第二季度，住宅成交量上升，其中5月环比上升46%至5,984宗，新房表现好于二手房，6月成交量升至6,987宗，都创下过去一年来新高。价格指数则在连跌三个月后，于3月、4月连续小幅回升。
戴德梁行大中华区副总裁、大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，第二季度积压的需求获得释放并集中流向一手项目，将成交量推上一年以来的高位。目前市场资金充裕，刺激资产价格上升，为楼价带来支持，令楼价于上半年跌幅少于预期，这从部分受欢迎屋苑的价格在上半年间仅下跌了0.5%至10.8%便可见一斑。然而楼市成交飙升或只属短期，因本港失业率仍在上升，经济下行对楼市的影响要待下半年才会完全展现，届时楼市走势或再改变。
大宗物业交易市场继续沉寂
本季度大宗物业交易市场继续沉寂，截至6月上旬，仅有19宗1亿港元或以上大额交易，环比下跌32%，同比下跌71%，为2008年全球金融危机以来第二低位。如果不算西九龙高铁站上盖一宗商业项目的交易，本季度总成交金额初步统计为43亿港元，环比下降42%。其中豪宅成交继续逾半，商铺成交四宗，整层层写字楼及酒店成交宗数与上季度相若。活化工厦与工业物业没有成交。
戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄表示，回顾2009年至2018年期间，市场每年平均约有至少200宗非住宅类的大宗成交，去年这个数字已跌至100宗左右，预料今年非住宅类成交将进一步减少。除了由于疫情缘故外，商用物业租金走势前景不佳，加上在低息及低杠杆环境下，业主普遍持货能力强，并不急于出售物业，而买卖双方对价格的期望出现差距，以致市场的商用物业成交寥寥可数。鉴于短期内市场前景尚未明朗，预期买卖双方将继续按兵不动，待未来事态发展更为清晣时，投资者才会重新审视其资产配置的需求，为市场带来更多成交机会。
写字楼租赁市场需求大于供给
第二季度甲级写字楼市场吸纳量继续为负数，达-513,510平方英尺，与上季-524,947平方英尺接近。受疫情及经济状况不佳影响，零售、旅游相关、金融及联合办公的租赁需求进一步缩减，退租个案较多。因此全港甲级写字楼平均空置率自上季度的10.0%升至本季度的10.7%，为过去十五年来最高水平。租金继续受压，其中中区写字楼租金跌7.5%，为各区之冠；港岛东地区跌幅最小，度跌幅为2.7%。
戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰表示，鉴于不少企业仍在削减人手或暂停扩充计划，预料写字楼吸纳量将进一步减少，本年全港总吸纳量预计将达负150万平方英尺。展望写字楼市场的未来趋势，让部分雇员居家工作或将成为企业减省成本和管控营运风险的策略之一，但如何执行、执行的规模、能否将之恒常化等，相信不同企业将因应自身情况和需求而审慎研究。另一方面，疫情令各界更加关注办公室环境安全与雇员健康，部分企业在精简人手后如有减省出来的写字楼面积，或会保留用作降低写字楼空间的密度，然而现实企业普遍寻求紧缩开支，故缩减租用面积的情况将持续。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示，随着整体待租率仍在上升，写字楼业主正以不同方式尽量争取新租户入驻或留住现有租户，例如在吸引新租户方面，业主或会提供更长的免租期、部分的装修资金补贴、分段租赁优惠、更灵活的退租或分租条款，甚至给予写字楼中介更高佣金以鼓励其介绍新租户等；至于现有租户，业主或提前与其签订续租合同，或在续租时予以减租或提供免租期，让其享有较低的实质租金。鉴于退租楼面仍在增加，预期整体写字楼待租率在年底将升至大约12%，整体租金在下半年将再下调约8%，而中区的全年跌幅将达20%。
商铺租赁市场未见起色租金下滑
第二季度内地访港旅客人数同比下降99%，仅13,446人抵港。另一方面，五月消费品零售总额为268亿港元，同比下跌32.8%。因为珠宝及钟表（69.7%）及药物及化妆品（62.0%）的同比跌幅最大，造成铜锣湾商业零售物业租金环比下跌25%至每月每平方英尺969港元，同比下跌更达46%，空置率也提高到7.9%。尖沙咀因此以每月每平方英尺1,018港元的租金，首次超过铜锣湾成为全港铺租最高的零售区。至于餐饮业，其在核心区的租金普遍下跌约15%，且因疫情在第三季度出现反弹，下半年表现不容乐观。
戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威表示，疫情持续加上失业率仍在上升，本港零售大街的前景仍然充满挑战。展望市场发展，预料民生日常消费、短期租约商店、商场已有系统的宣传给予租户更多支持等，将会是下半年市场的部分新趋势。预期下半年商场租金走势将较街铺更为稳定，而核心区街铺租金方面，视乎疫情发展，各区特别是铜锣湾及中环将会仍然受压。
来源：戴德梁行
编辑：wangdc
