近年来，京东、顺丰、圆通等知名物流商争相布局物流地产，获取大量土地资源。今年，受到疫情影响，线上消费需求激增，各大电商为物流地产市场贡献了显着的租赁需求。
作为国内房地产市场发展最快、最炙手可热的板块之一，即便是受到疫情的波及，但相较于商铺、写字楼、酒店等其它物业类型，物流地产仍表现出了极强的韧性和抗风险的能力。
在当前的市场下，物流地产仍是热度不减，备受投资者青睐，那未来物流地产会呈现怎样的发展趋势？第一太平戴维斯深圳产业地产部将从以下多个方面向大家解析物流地产发展趋势及投资机会。
第一太平戴维斯深圳产业地产部董事及主管龚勇高表示，受益于国内经济的强劲增长，产业发展与消费的提升带动物流仓储需求的扩张，为物流地产创造了良好的发展环境，供应量与租金都实现了大幅的增长。
对标国际发达国家的物流仓储市场，国内的高标仓需求仍存在很大的增长空间，依然备受长期投资者的青睐，可以说国内的高标仓投资方兴未艾。与此同时，需求多样化与技术革新也为国内物流地产发展带来了诸多的挑战与机遇。”
物流地产投资方兴未艾 长期投资者一直青睐有加
物流地产属于经营性物业，它具有经营性物业产生现金流的方式，遵循持有型物业的投资逻辑。但除了经营性物业特征之外，物流地产还有基础设施的属性，物流仓储设施是国内货物转运基础设施的重要组成部分。这就使得物流地产的需求相对比较刚性，整体的经营稳定性也很高，具体表现如下：
■ 租户以企业为主，稳定性强
■ 租期通常较长，5年以上为主
■ 租金上涨稳定，收入可预期性高
从投资的角度来看，物流地产相对于其他的经营性物业的开发-运营周期较短，这有利于降低经营的市场风险和财务风险。
物流地产是房地产的细分领域之一，目标投资者相对较少，加上物流用地政策的原因及物业经营的特性，整体流动性较低，市场对这类资产的投资需要更高的风险溢价，因此一直以来物流地产的Caprate相对于其他经营性物业偏高一些。这也意味着其租金回报相对较高，其良好的稳定性和较高的租金回报率，吸引了大量的诸如国家主权投资基金、养老基金、保险资金等长期资本的青睐。
当然，随着物流地产投资者的增加及市场对其风险认知的加深，该类型资产的流动性会逐渐提高，从而降低市场要求的风险溢价，近些年的物流地产的Caprate不断降低就说明这一趋势。
冷库市场初露锋芒 将成为物流地产投资热点之一
消费升级促进冷库需求增长，国内冷库容量有望跃居全球第一
冷库的需求主要来源于蔬果、药品、连锁餐饮、水产、乳制品、肉类及由此衍生的冷链物流方。随着国内居民可支配收入的增长，消费升级对肉类、蔬果、水产等需求的品质会提升，将逐渐增加国内冷库的市场需求规模。
相较于世界主要国家的冷库容量，2019年国内的冷库容量为1.05亿平方米，低于印度和美国。但是从目前国内的冷库市场规模来看，近年来一直呈现上升趋势。相较于国际冷库容量排第一第二的美国和印度，中国具有人口基数的优势，将产生更加庞大消费市场，国内冷库容量有望跃居全球第一，仍存在很大的发展空间。
疫情促使生鲜配送发展，加速冷库市场崛起
移动互联网的普及促使国内的生鲜电商蓬勃发展，生鲜电商的交易量在2019年突破了3000亿元。疫情期间，生鲜配送更是加速发展，以盒马鲜生和京东到家为代表的生鲜电商交易量快速增长，2020年春节期间，其日均DAU同比增长基本都达到100%以上，而叮咚买菜的日均DAU同比增长更是高达250%。生鲜电商的快速发展，必然会产生更多的冷库需求，可以预期国内冷库市场空间将继续扩大。
冷库市场存在价值洼地，未来或将成为投资热点
从粤港澳大湾区冷库的分布情况来看，冷库分布较为分散，建设标准参差，租金偏高。主要由于冷库的投资较大，而供应大多是由需求驱动的。根据第一太平戴维斯深圳产业地产部的调研，2019年深圳冷库租金水平区间已达到95-135元/㎡·月，以宝安区石岩片区为首，租金水平达120-135元/㎡·月。
而冷库的单方投资成本相对于普通仓一般会高出2000-5000元/㎡，但租金高出的幅度更大，租金回报水平更高。
以深圳为例，疫情期间，生鲜配送的快速发展带动了冷库需求的扩张，深圳的冷库租金出现了明显的上涨。在租金回报相对较高的前提下，未来随着消费升级及生鲜电商的发展，冷库的需求确定性更强、市场潜力大，将会吸引更多的投资者进入，或将成为物流地产投资热点之一。
5G的广泛应用 无人仓、智能仓迎来新发展阶段
电商及新零售带动国内物流需求日益增长，催化了消费者对物流服务品质要求的不断提高。需求端对物流效率的要求倒逼了物流仓库在自动化、智能化、无人化等方面不断提升。在过去几十年里，国内在智能物流仓储方面进行不断的探索、研究与实践，而5G的广泛应用，将为仓库智能化、无人化的发展带上一个新的发展阶段。
5G技术具备了低延时、高连接、抗干扰及无缝漫游的优势，通过5G信号覆盖与无人叉车、重卡等带装有智能终端的设备连接收集海量数据，对数据进行边缘计算，改善仓库库内运作效率。同时5G的低延时，有利于实现操作人员远程进行库内操作，甚至可以一人操作多个仓库。
进出口下滑 保税仓发展日渐式微
受全球需求减弱及国际贸易摩擦的影响，国内进出口增长放缓。从广东省和深圳市的情况来看，近年来进出口总额增长疲软，尤其是外向型经济的深圳，从2019年开始进出口总额基本都是同比负增长，疫情影响期间表现更为明显。而保税仓的需求主要来源于进出口的货物，进出口总额下降直接导致保税仓需求的萎缩。
随着保税仓需求的不断减弱，保税仓的空置率水平也在不断攀升。据第一太平戴维斯深圳产业地产部调研，以广州和深圳为例，广州部分保税仓的空置率高达50%以上，而深圳的保税仓的空置率也出现明显上升。需求减弱及空置率上涨，导致租金承压，部分保税仓租金出现下跌迹象。
REITs将为国内物流地产 创造新的发展机遇
上文提到物流地产得到长期资金的青睐，除了国际资本外，国内包括险资、地产私募基金、物流地产商、传统开发商、终端用户等投资者在过去的十年也在积极参与物流地产的投资与运营，国内投资者的市场份额在不断提升。但由于国内经营性物业缺乏有效的退出路径制约国内投资者在物流地产领域的规模化发展。即便是像CMBS、ABS、经营性物业贷等方式在一定阶段缓解了投资商的资金压力，但终究还是债权，无法实现真正的退出，影响资金的运营效率，难以做大规模，也增加企业的经营风险。
今年4月份，由中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，支持了仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程开展试点， 意味着国内REITs将逐渐开放。而物流地产NOI yield相对于其他类型的经营性物业本来就较高，具有发行公募REITs的先天优势。因此，可以预期未来REITs有望成为国内物流地产主流退出路径，国内REITs的开放将为物流地产提供有效的退出方式，为其发展带来新的机遇。
来源：第一太平戴维斯
编辑：wangdc
