7月30日，戴德梁行资本市场部隆重举行“2020上半年中国一线城市大宗交易市场回顾与展望线上分享会”，解析市场成交、分享投资热点、共话投资趋势。

　　年初的时候，有客户问我市场上有没有NPL、有没有项目大减价，我的回答一直是“没有，市场并没有你们想的那么差”，现在半年过去了，市场表现也的确印证了我当时的看法。虽然疫情对大宗交易市场有所冲击，但是我们看到投资者的动作，从疫情开始时的观望，到4、5月份的积极出手，投资者心态随着疫情的消退也发生了很大变化，加上最近两个月出行放宽、投资者可以正常考察项目，市场也在逐步恢复。

　　但对于投资者而言，“市场究竟还有多久才能回到正轨”、“未来又有哪些新兴热点值得关注”才是他们所切实关注的问题。

　　基于此，戴德梁行资本市场部汇集了北上广深四大一线城市的代表、举办这个分享会，和大家回顾2020上半年大宗交易数字、展望后市发展。

　　上半年内地大宗交易大数据

　　在分享会伊始，戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷女士就2020上半年内地大宗交易市场“成交大数据”做了重点剖析：北上表现依旧亮眼，办公物业备受青睐。

　　2020上半年中国内地大宗交易市场共有约884亿元人民币成交，其中由戴德梁行资本市场部主导促成的交易金额超过130亿元人民币，行业遥遥领先。

　　细看到城市表现上，北京、上海依旧表现抢眼，两地成交约700亿人民币，占到内地总成交额的80%；广州、深圳区域成交额虽超过100亿，但是与去年下半年相比，下降比较明显；值得一提的是，强二线城市在上半年有亮点闪现，杭州，成都，佛山等强二线城市均录得标志性成交案例。

　　物业类型方面，办公/研发办公物业受到买家追捧，而零售物业成交宗数则有所下滑，从2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。

　　投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，一线城市的办公及零售物业的资本化率相对于2019年平均上升了10-30个基准点，物流仓储资本化率相对于2019年平均上升10-20个基准点。

　　关于下半年“后疫情时代”的市场发展态势，我们认为市场信心正在逐步重建，投资者信心也在逐步恢复，买卖双方价格差距在不断缩小，但疫情衍生影响之下，地产融资需求增多、而银行融资又相对紧缩，大家的布局策略也将进行一定调整。可以预见的是，未来内资机构将继续扩大市场份额，开发商为了加速去商业存量，大规模资产包或将陆续推出市场，同时像数据中心、迷你仓等另类投资机会热度将持续上升。

　　戴德梁行北京、上海、广州、深圳代表随后分别介绍了当地市场情况与投资热点。

　　北京：未来持续看好通州

　　上半年，北京大宗交易市场录得244亿元人民币成交，同比下降5.45%，市场活跃度整体保持稳定。买家自用需求仍然强烈，在上半年录得的14宗交易中，自用买家占到4宗，贡献约23%的交易额，超过去年全年占比。外资吸引力上北京亦表现不俗，上半年吸引到108亿元外资投入，首次赶超上海107亿元，成为吸引外资最多的城市。

　　未来热点方面，我们仍持续看好通州。2020年上半年，三峡集团正式签约通州成大广场，京杭广场亦将打造成打造成为北京北投爱琴海购物公园——商业与办公大宗交易在通州的频繁发生反映出市场对该区域的不断看好，通州无疑将成为北京大宗交易的重要“战场”。

　　上海：具有稳定投资回报的物业将愈受关注

　　撑起了内地大宗交易市场“半边天”的上海，上半年共录得455亿元人民币成交，占到内地总成交金额的52%。同时上海上半年买家自用需求保持强劲，海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷在上海落子布局，充分显示实力企业对于上海未来经济发展的长期看好。

　　下半年，上海大宗交易市场热点主要集中在以下几个方面：有稳定现金流、高出租率的写字楼项目更受青睐；产业园区物业将受到追捧；自用型买家将成为资产收购主力。

　　广州：接棒珠江新城，琶洲腾飞可期

　　广州的写字楼市场极度稳健，6.7%的空置率为四大一线城市最低。各大机构纷纷利用大湾区概念加持广州物业，近期渣打银行、上交所、深交所皆落子广州，预计下半年广州写字楼将继续引领大湾区大宗交易市场。

　　政府定位为互联网电商总部集聚区的琶洲，随着唯品会项目的入市及阿里巴巴、小米、铭丰、国美等一系列项目的封顶，总部集聚效应已初步显现，未来将承接珠江新城，成为广州下一个CBD。

　　深圳：工业物业重回交易舞台

　　深圳大宗交易上半年成交56亿元，同比下降78%，但宗数同比仅减少2宗，以中小型成交为主，平均成交额都在5亿左右的水平，鉴于去年同期华侨城大厦及中心城两宗超大型成交拉高整体成交金额，综合来看今年上半年大宗交易其实依然活跃。

　　深圳上半年一个别具特色的看点为工业物业重回大宗交易舞台——上半年深圳出现3宗工业物业成交，贡献约21%的交易额，超过去年全年占比，仅次于写字楼；拥有旧改角度的工业物业一直以来都是深圳的投资特点，在经过2019年的交易沉寂，价格进一步调整后开始恢复热度，预计下半年工业物业将持续做为深圳大宗交易市场上重要投资热点。

　　探讨业内关心话题，寻求背后秘密

　　分享会上，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平主持Q&A环节，和各区代表碰撞各地下半年观点，并就业内关心话题进行探讨。

　　Q1：今年上半年北京外资投资比例首次超越上海，成为外资“新宠”，这个趋势会延续下去吗？上海过往的主导地位是否会被北京所影响？

　　中国资本市场部副董事总经理刘兵表示，外资看好北京其实从18年开始就有所体现。18，19年北京大宗交易外资占比均接近三成，且现在也仍然活跃，可以说是外资重回北京市场。不过之前上海一直都是外资最重要的投资目的地，我刚来北京的时候是09，10年左右，那时候北京写字楼市场刚经历了高供应、高空置率、低租金，外资对北京写字楼市场的前景信心不足，而上海则刚好相反，空置率不断下降，也导致很多外资基金都将内地的Office设在了上海。相应地，又进一步催生了上海大宗交易的活跃。

　　近年来的情况反过来，北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且cap rate又高过上海，在上海找不到合适投资标的的外资基金也就将目光投向北京，增加在北京的项目配比。

　　华东区资本市场部执行董事张维闵表示，上海现在的核心区甲级写字楼 cap rate 约4.1%，非核心区为4.4%，低于北京的4.2%/4.7%，这是一个事实。而且上海的办公楼未来供给可观，未来5年内将有超过600万平方米的甲级写字楼入市，相当于50%的现有存量，的确会给租赁带来压力。

　　但外资投资北京超越上海，除了以上的 “push factor”以外，也有原因是他们的资产配置——很多境外投资人已经在上海买过楼了，在规避上海大的未来增量的同时，他们也往如北京、广州、杭州等一线城市和强二线城市看项目。

　　然而，论 liquidity 或流动性而言，上海整体的表现还是优于北京的。从整体的交易量来说，2020上半年上海的交易量455亿超过了北京的244亿的成交量，而且历年来都是领先全国。上海往往被认定为全中国最为透明，最成熟的大宗物业成交市场，这座城市不仅常常是外资进中国的第一站投资点，它的高流动性，开放性的政策会吸引更多的其他类型投资人前来投资。所以不只是外资基金投资人，甚至内地基金或自用客户需求，如前阵子海通证券收购绿地黄浦滨江写字楼，或国际知名鞋商 Sketchers 收购大虹桥富力的物业，都能体现出上海的高成熟度及流动性。

　　Q2：大湾区广州和深圳都是TMT行业的新兴经济热点，如果投资人想享受TMT新经济带来的机会，在广深之间应该如何抉择？

　　华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷表示，首先，对比其他一线城市来看，广州大宗交易市场数据上的“硬核优势”，哪怕经过半年疫情影响，2020年第二季度广州写字楼空置率仍然处于6.7%的低位，租金也录得一线城市中的最低降幅，这些都展示出了广州市场强大的韧性和抗风险性。

　　其次，细化到TMT行业层面，广州的TMT行业企业和深圳的其实有所不同，深圳主要注重是硬件制造及科技创新，而广州主要注重在线上、虚拟的方面，特别是游戏行业及电商直播。作为“电商”发货之都，2019年广州发出的包裹量在全中国城市中排名第一，2020年更是出台相关行动方案大力发展直播电商；游戏行业方面，全国TOP3游戏公司（腾讯游戏、网易游戏、三七互娱）有两家在广州。

　　行业大环境带动下，相关区域的表现也尤为抢眼，如天河区因游戏产业受益、成为广州GDP排名第一的区域，琶洲在总部集聚效应的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品会、小米、国美等知名企业的进驻，片区对办公空间的需求与日俱增，这些对投资者而言都是个不错的信号，如果投资者想乘大湾区TMT的东风，像琶洲这样“站在风口”的片区其实可以重点考虑。

　　华南区资本市场部主管、董事陈俊儒表示，广深同中存异，侧重点各有不同，如果广州看的是一个“稳”字，那深圳看的就是”爆发力”。

　　作为最年轻的一线城市，深圳一直展现出无限的可能性与爆发的增长特色。从制造研发起家的深圳，如今在TMT、智能设备、人工智能、医疗与生命科学等具有尖端国际竞争力的产业上都有着清晰定位和强劲的民营活力，相应亦激发出了可观的租赁需求。

　　今年上半年深圳甲级写字楼去化量领跑全国一线城市，14万方的净吸纳量已超过2019年全年并遥遥领先其他一线城市。例如OPPO 整栋租下华润前海大厦T2约10万方，今日头条也扩租了深圳湾创新中心近4万方、华米科技、京东等等这些高新互联网科技企业在上半年也都纷纷在深圳新租或者扩租，旺盛的需求及增长动力给足投资人对深圳甲级写字楼的去化信心。

　　同时，基于年轻有活力的人口结构，TMT行业快速发展所带来的财富积累，深圳有着强大的消费升级需求与增长动能，我们也看好零售物业未来的发展，包含购物中心以及社区商业都具有很大的增长机会。

　　Q3：上海写字楼市场空置率达20.9%，其中新兴商圈甲级写字楼空置率达32%，但新兴商务区依然有成交，请问这是什么原因？

　　华东区资本市场部执行董事张维闵表示，在这些新兴区域入手的买家主要分为两大类。

　　一类是因TMT及高科技产业的利好，买到坐标本就位于中环、中外环的投资人，他们买了张江、漕河泾产业园区，产生了一部分成交量。

　　第二类是自用客户，他们不担心上海次中心较大的未来写字楼供给，而当这些城市副中心、新兴区域配套不断完善、交通也趋于便利、包括楼宇品质都提升之后，自然买家都会往这些片区走。另外，新兴区域项目目前空置率较高，业主在出售时价格较核心区项目优惠，所以我们看到自用买家往城市副中心收购楼宇的趋势。

　　这两类客户也是构成新兴商务区成交的主要原因。

　　Q4：内地公募REITs的起步，会不会成为私募基金的头号对手？未来对房地产大宗交易市场又将有何冲击？

　　中国资本市场部副董事总经理刘兵表示，对于公募REITs，我们是非常乐观的，因为从邻近的香港、新加坡等地来看，REITs的发行并没有减少大宗交易的数量，反而是促进交易越来越成熟与频繁。包括市场上面有很多的基金机构，在买完市场项目后，经过一段时间的资产管理，其实是可以去公开的REITs市场实现退出的，等同于多增加了一个退出渠道。

　　同时，关于“市场对手”的问题，我们看到在REITs房地产信托行业里，如果有主动资产管理能力、物业管理能力，那对行业比较了解的机构来发起REITs，比如领展、丰树、吉宝等等，这样的大型REITs往往是市面上表现最好的，所以我们反而倒是觉得在今天这个市场是未来准备募集REITs，或者是在公募REITs退出项目的机构吸筹码的好时机。

　　展望未来，随着宏观形势的不断变化，投资者需要做出相应改变。戴德梁行也将继续完善自身平台，为客户提供更加出色的卓越服务。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc