2020年7月7日，戴德梁行围绕2020年上半年度南京写字楼市场和零售物业市场的现状进行了分析和解读，并对市场发展趋势进行了展望和预测。

　　写字楼市场稳中有变，后疫情时代催生新需求

　　租赁市场方面，受疫情以及国内外经济形势影响，全市甲级写字楼平均租金为3.92元/平方米/天，相较去年同期下降3.2%。新街口板块租金仍维持在全市高位，均价为4.76元/平方米/天；鼓楼、河西板块租金均价约3.8元/平方米/天；江宁板块租金均价为2.72元/平方米/天。上半年租赁项目新增入市体量达28万平方米，受疫情影响，原定一季度入市的项目如奥美大厦、招银大厦等选择在二季度入市。受新增供应量等因素影响，二季度南京写字楼市场的平均空置率上升到29.5%。随着下半年新增项目的入市，预测未来空置率仍会有所上升。

　　和一季度相比，二季度写字楼市场逐步恢复活力。从行业来看，专业服务、TMT、金融、房地产建筑等行业表现仍较为活跃。疫情催生在线经济发展，电子商务、视频、游戏等行业租赁需求较为活跃。伴随疫情期间互联网的使用激增，在线教育行业迅速发展，对办公空间的需求增加明显。

　　销售市场方面，2020年上半年写字楼销售市场新增供应约7万平方米，成交面积约5.4万平方米，相较去年同期下降明显。受斯亚财富中心、绿地之窗、苏宁慧谷中心等售价较高的项目成交影响，全市写字楼销售均价同比小幅上涨，达到18606.54元/平方米。受疫情及企业资金压力等因素影响，部分销售型项目从早期就开始寻求大宗交易买家，进行定制销售。

　　土地市场方面，2020年上半年商办用地共成交13幅地块，总面积约96万平方米，主要集中在秦淮、江北、建邺、江宁、栖霞、浦口板块。从成交板块看，南部新城、河西区域表现抢眼。南部新城核心区的G12、G13两幅综合体地块分别被华夏幸福、金地商置以底价拿下，打造大体量的商办综合体。首创置业以底价12.5亿元竞得河西南G18商办地块，将引入58集团华东区域总部，打造以互联网、数字金融产业为主的数字经济产业聚集中心。

　　对于后市展望，戴德梁行董事、南京及合肥写字楼部主管李晓龙表示，南京一季度GDP同比增长1.6%，是中国17个万亿GDP城市中唯一实现在一季度正增长的城市，南京市政府又于4月发布了“四新”行动计划来对冲疫情影响，预计南京写字楼市场需求将逐步回暖，恢复稳定发展态势。疫情也带来写字楼市场的深刻变革，从租户的角度来说，新一代数字产业，智能5G、新医药与新健康等新产业将迎来增长机遇，而远程办公等办公模式的转变也对于企业未来选址以及空间设计规划产生深远的影响。从写字楼业主的角度来说，未来楼宇智能化与数字化管理对于写字楼愈发重要，安全、节能、环保的写字楼将更受欢迎。

　　零售市场消费回暖，线上、线下零售渠道加速融合

　　2020年伊始，新冠肺炎疫情虽然让很多商场和购物中心错失春节红利期，但促使各大商场完善多渠道营销，加速了品牌线上线下融合。结合五一，520，618，端午节等消费高峰，商场和品牌在线上直播促销的同时，也在线下开展折扣、优惠套餐、积分兑换等各种营销活动，以实现更多营收。二季度，部分服饰，餐饮，化妆品行业品牌仍在加速布局，因此南京商场整体出租率略有下降至94.7%。但由于目前较为严峻的市场环境，加上龙湖天街的开业带来的新增供应影响，优质零售物业市场整体首层租金微降至786.4元/平方米/月。

　　为拉动后疫情时代的消费，政府出台了形式多样的政策，包括出台“宁惠十条”，发放消费券，发布“四新”计划，明确促消费“九新”任务，举办南京（春季）美食节，开放千余临时摊位等。作为首批发放消费券的城市之一，南京累计发放超过3亿元消费券。在多种多样刺激“新消费”的措施下，南京1-5月社会消费品零售总额达2582.03亿元，同比下降11.2%， 相较2020年一季度同比下降16.2%，下降幅度趋向收窄。

　　二季度零售市场消费复苏的信号明显，商场客流量也明显增加。4月南京的（春季）美食节销售额达1.033亿元，环比增长41.6%。作为主会场的河西金鹰世界餐饮商户销售额突破1000万元，恢复到去年同期水平。4月18日，金鹰新街口24周年庆主庆典日单日业绩6200万元，客流逾6万人次。部分优质商场如新百等，五一等节假日销售额已恢复到去年同期水平。而在618网上购物节上，南京也冲进第一个小时成交量最高的TOP10城市，排名第九。

　　龙湖在南京的第二座天街龙湖南京龙湾天街于6月盛大开业，为市场带来了约17.7万平方米的优质零售供应，商场内约20%品牌为南京首进，而这里的优衣库是其江苏旗舰店。未来三年内，南京或将迎来新一轮开业高峰，不乏优质大型商业项目。根据戴德梁行数据统计，仅下半年预计开业优质商业项目约907,780平方米。预计未来三年内有2,188,436平方米优质零售商业入市。华润、新鸿基、龙湖等优质开发商已经或即将有项目落成亮相南京。

　　戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨总结，自第二季度以来，南京市整体的消费正在逐渐恢复到正常水平。展望未来，鉴于南京刺激消费的措施带动了消费，南京主要购物中心在内的零售门店客流量正逐渐回暖。疫情也深刻重塑了商业地产的经营模式，促进线上、线下零售渠道的融合，强体验，新零售，多互动的多渠道零售将更有效地提高客户粘性。未来几年，随着更多优质开发商的进入，南京零售市场有望进一步盘活，迎来更多新潮首店的同时，多商圈竞争格局更加明显。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc