TOP200房企及市场表现

　　2020年上半年的销售数据，特别是6月份的销售数据还是延续整个市场回暖的的大趋势。从单月的销售金额的同比来看，大部分企业均实现了正增长，除了规模特别大或者是今年货量不是很充足的企业可能有下降，但是我们能够观察到的大部分企业基本上都已经不受疫情的影响了。特别是在6月份全面放开后，绝大部分区域实现了回暖，在这种情况下，企业又通过提高供货量来抢收上半年业绩，整体来看，企业的增长还是比较扎实的。

　　6月单月碧桂园实现了800亿以上的销售金额，虽然和去年相比，数据略低了一些，但是800亿的量在市场环境下和大家对于三四线市场预期不是特别稳定的情况下，6月份单月的销售业绩已经基本上证明市场已经回到了去年同期的水平。我们也可以看到前10强房企中绝大部分的企业还是实现了正增长，可能单月的数据还存在分化，但绝大部分的企业半年度销售金额实现了正增长。

　　6月销售榜的两个主要特征

　　做高端项目的企业，单月的销售数据不错。通过亿翰发布的榜单我们可以发现，6月份单月做高端项目的企业增长较迅速，我就不说普遍意义的事，它本来就是做快周转。我们可以发现实际上6月份单月增长比较多的这些企业，特别是一些做的项目偏精品、偏高端一点的企业，单月的销售数据不错。中国金茂就是一个例子，金茂的产品做得不错，这家企业6月单月的销售数据同比去年的增长也是比较高的。还有仁恒，产品也是偏高端，6月业绩增长也是不错的。我认为这个点值得我们注意并持续关注。

　　6月份单月的销售占到上半年的销售比例提高明显。我们可以看到大部分房企上半年累计销售数据还是上升的，但还是有一部分房企出现一定程度的调整。我觉得特别是前10名企业的累计销售金额同比情况并不是特别太好。10-30名的企业增长还不错，再往后到50名以下的企业还在保持正增长，但增长又不是太强劲了。

　　另外，我又做了一下数据的处理，我非常感兴趣的是6月份究竟能够占到上半年的比例是什么样的。因为大家都非常清楚2月份的销售基本上是没有的，3月份也受到了很大的影响。但是我们可以看到，实际上每一年的6月份对于房企来说，它的销售的速度或者速率还是非常不错的，每一年6月份的销售金额占上半年的比重基本上在20%上下。

　　但是这一次我发现6月份单月的销售占到上半年的销售的情况出现了变化，特别明显的是在第十几名到26名之前的这些企业占比能够达到30%以上，也就是说一个月卖的量是前面两个月的和。从这个量上来说的话，只要满足两个条件，一是货量充足，二是货的去化情况还不错，你的销量还是有的，跟市场上的反馈和反应是一样的。

　　这里面就牵扯到我们对于全年的企业的业绩目标的一个判定。我讲一讲企业目标，全年的企业目标一般都是公司最高层的领导和董事会的成员制定的，他们认为全年应该达到什么样的销售目标，但销售目标是如何制定出来的？是基于前一年的基数和对明年的判断，测算出来的销售目标。

　　那么从总裁和副总裁，再到中间的这些职能部门，他们怎么样去完成这个目标，它一定是要通过两个数完成，一个数就是供货量，我相信大家也非常关注全年的销售目标是不是能够完成，全年的供货量是多少，这个是在前一年做销售的计划或销售目标的测算的时候就已经明确了的。

　　目前来看的话，企业完成上半年的目标已经完成了40%，现在来看的话，我觉得大概供货量可能是在30%-40%还不到的这么一个位置，说明整个供货节奏有可能受到2-3月份的影响了，但6月份的供货量追回来的速度比较快。我觉得从供货量来讲，全年企业受到的影响并不是特别太多。

　　第二个指标是去化率。现在来看的话，上半年整个市场的去化率并不是特别太差，而且今年的去化率是在去年去化率的基础上做了一些调整，所以说今年的上半年的去化率情况并没有出现比较明显的调整。

　　上半年主要还是受供货量的影响，但我觉得这是能够发生年内的转移，房企可能要两个月的时间来追，所以说在6月份企业的供货量上来之后，企业销售数据也在往上走，这是我们对于全年销售业绩完成的基本判断。

　　无论行业怎么样，是实现正的微增长，还是负的微下降，我认为对于企业的销售目标来说，至少我们现在能够观察到的100强及200强的企业，特别是销售业绩排名TOP50或80之前的企业，全年销售目标的完成还是值得期待的。我认为90-95%以上的企业还是能够完成全年销售目标的。从上半年的数据结构来看，全年的数据我们的判断是没有特别太多的问题，只要市场保持稳定。

　　那么第二个问题就来了，市场究竟能不能够保持稳定？

　　这个问题可以从几个方面来说，第一个方面就是政策，大家讨论的第一个问题就是“房住不炒”是不是能够有所突破。但现在来看的话，我们观察到所有的政策红线，只要你碰了，基本上就是一日游政策。但是在人才这一块能突破，我们发现按照现在的人才引进的话，有购房能力的基本上都能够突破，你是非户籍的人口能够变为户籍人口，绝大部分都是这样。这个并不是所有的城市，我觉得绝大部分城市都是能够突破的。但是我们现在也看到了，所有关于要单纯地去突破限购等政策的话，基本上都是一日游的，所以说这条红线是不能碰的。但可以通过一些人才引进的政策，包括购房补贴、公积金政策的调整。整体上看，地方政府还是做了一些事情的，但就当前的数据来讲，下半年限购限贷政策再松的可能性我认为是微乎其微的，还是坚持房住不炒。

　　用“房住不炒”的红线来划定政策的边界，但我们能够想到现在实现的这个量也是在政策的背景下，我们再看影响这一轮整个市场变化的究竟是什么样的力量？

　　我认为也有两个因素，可以总结为货币繁荣下的回暖和经济下行下的焦虑。这一轮的回暖是显而易见的情况，五月份比四月份好，六月份比五月份好，整个市场的趋势是走出来了。主导市场复苏的原因——货币的宽松，这个是毋庸置疑的。核心城市比较有购买能力的人先动了，做的偏高端产品的企业并没有过得很痛苦。相反，做偏高端产品的企业的增长是值得我们去关注的，这一块是这一轮市场的主要的原因。

　　我们可以分区域来看一下。

　　◢ 长三角：长三角整体都不错，无论是一线二线，相反可能环上海差一点，但是其他的三四线城市表现都不错，整个包邮区的表现很好。这个跟区域经济基础扎实、对于货币宽松敏感度比较高有一定的关系。而且，18年19年下半年的调整都不是太乐观的情况下，实际上长三角是报团取暖，整个价格体系基本锁定住了，在这个位置上复苏也是最及时的。

　　◢ 珠三角：珠三角不像长三角呈普遍回暖态势，是呈点状的，深圳、东莞、惠州的主城区表现非常好，但惠州临深的板块、广州表现一般，周边的中山、肇庆、湛江、茂名表现不是太好，珠海受到偏旅游、外向型、偏风景、偏资源型的购房结构影响，受到的影响是有一些的。湾区的回暖是一个点状的，但是这个点很高，深圳的整个的点比较高，但还不是一个散点状，聚焦于深圳和深圳周边城市。

　　◢ 京津冀：京津冀回暖的趋势，唐山、石家庄表现还可以，河北的三线城市比较稳定。环京区域受到疫情影响比较大。因为到北京要查健康码，去的时候还没感受到，回来的时候一排队就打消了买房的念头。

　　◢ 东北：东北的市场还是不错的，从19年年中开始，都反馈东北沈阳有量，而且价格也在往上面走。长春不错，大连从底部走出来了。

　　◢ 环渤海：济南和青岛一般，本来济南市场调整有一年大多快两年了，本来可能有一些起色，结果受到疫情的冲击。

　　◢ 其他区域：郑州的市场去化率还是五成多六成，还是在复苏之中。南昌表现比较平稳，人才政策放的还是比较开。长沙市场比较平稳。成都很好，土地市场也恢复的比较好。重庆市场在复苏，但复苏的速度慢于成都，成都基本面、供货平衡、产业比重庆要好一点，所以，重庆复苏步伐没有成都快。

　　这完全体现了越核心的城市，越核心的区域复苏的比较快。这个也是符合货币比较多的背景下，城市回暖的趋势。

　　对于未来判断的两个担忧

　　▽ 第一个担忧：经济下行的背景下房地产市场会不会不好。

　　这就像股灾期间大家探讨的的问题：股票效应不好财富效应没有了，大家是不是就不买房子了。但实际上不是这样。我一直在讲的观点：房地产市场是一个头部的市场，价格是由头部的人群决定的，北京、上海基本上一年十来万套的新房，只要找十来万户有支付能力、购买意愿的人来买就可以了。不必按照市场均价、人均的可支配收入来判断房地产市场是否可持续。而且，对于购买的决策判断，大家更多聚焦于财富的积累，或者说资产的储备情况，而不是根据当期的收入，未来预期的收入会有一定的决策影响。头部的核心城市还是比较扎实，但是有一部分城市没有这么扎实，比如天津、济南头部需求不是太充足的城市，这些城市回暖的步伐会慢一些。这些城市看均值化的指标，寻求回暖，实际上经济上行还是经济下行对于他们的影响都不是太大。因此，实际上，经济下行的焦虑可以少一些，这个市场还是偏态的一个市场，还是头部的市场。

　　▽ 第二个担忧：从整体上来看，比较担忧三四线的情况。

　　三四线这一轮不会出现太大的问题，也可以看到市场并没有很多的供给出来，所以供给与需求的平衡程度，永远不会到10年11年的情况，不会到恶化的情况，还是处于相对比较合理的，这一块还是相对比较确定的。我们还是要继续关注三四线的情况，这里我就不展开来介绍。

　　至少从供给需求来看，上半年的表现还是比较均衡的，这一点需要更多的关注。对于逝去的二三月份的购房的需求，可能在弱的、特别是封闭型的三四线很难扭转过来，不会实现年内的转移，主要是影响1/4。但是，虽然这1/4受到一定程度的影响，但不是所有三四线城市受到影响。还有一点，每一年的封闭型的三四线，并不是所有封闭型的三四线推出来的量的去化率都是在一个高位，去化率都在60%-70%，现在没有了的情况下，影响的只有5%-10%。所以，我认为三四线不会有一个很大的波动。我从2017年开始看，可以看5年的时间长度，不会出现三四线的大规模的失常下跌，而且这个市场极端恶化的情况下，三四线会更有韧性。而且这一轮也证实了，三四线是一次性的疫情冲击的影响。不用对于三四线非常悲观，无论是向外的传导，还是自身需求的韧性都有，我更倾向于自身需求的韧性的占比更大，货币的传导不是太顺畅，三四线的中坚力量还是比较稳定的，大家不比过于担心。

　　市场下半年还是比较平稳，多看一点也未尝不可。统计局数据老实说和直观感受到的数据比较偏差，这个可能有延时的偏差存在，可能也有其他的原因存在。但是从企业的数据来看，总体来看企业实现销售目标并正增长问题不会太大。

　　今年企业比较谨慎，政策是偏正面的，特别是在纾困的情况下，企业的困难不是太多。我比较担心2021年年中之后，或者是明年的三四季度。我不太清楚资本市场怎么理解，明年下半年受到冲击，现在企业应该是什么样的估值。但是，我认为风险是在明年的下半年，或者在银根收紧的周期里，因为这一轮还是缓慢复苏，流动性宽松的市场。大家如果需要比较的话，可以比较一下2013年市场的走势，我之所以担心明年，是因为今年跟2013年是很像的，11年12年是惊弓之鸟，这一次疫情的冲击影响也是很大的，大家也是杯弓蛇影的感觉，所以说13年不差，今年也不会太差，可能13年回暖早一点，今年回暖晚一点。短期不太了解银根是否会松，我指的银根松和紧不是针对开发企业而言，我认为开发企业还是比较稳定的，在这几轮去杠杆的过程中，企业风险基本都被过滤掉了，原来累计的大量风险可能会在这个阶段爆发，但爆发的后果不会像之前这么严重了。

　　来源：亿翰智库

编辑：wangdc