重庆是一座拥有58栋甲级标准办公楼宇、市场存量达300万平方米数量级的城市。对于体量位列全国第六的重庆而言，办公需求、去库存向来是市场尤其是业主方关注的焦点。长期以来，业界的惯性思维总将重庆办公需求活力的不足归结为二产主导、服务业发展相对滞后的产业结构。事实并非如此，2020年上半年，重庆三产增加值占GDP比重已达55.3%，重庆经济早已由第三产业主导。经济增长与产业结构调整持续拉动重庆企业办公需求成长。需求规模总量符合经济基础，那么总量下的结构问题就成为现阶段市场需要一探究竟的议题。

　　要回答这一问题，研究视角必须回归重庆商业办公楼市场与产业办公楼市场的竞合关系。在中国主要一二线城市，商业办公楼是承载楼宇经济的核心载体，产业办公楼是地方经济实现特定产业发展的试验田，两者的产业功能不尽相同。而在重庆，两者却具有一定的交叠和同质性，进而产生一定的竞争关系。接下来，本文将梳理商办与产办的竞合关系，探索重庆办公楼市场发展新路径。

　　什么是“商办”与“产办”？

　　办公楼是承载产业发展的载体，然而用于办公楼开发的土地并非全是商业用地，工业用地上开发的“产业园区”或形态接近商业办公楼宇的“产业办公楼”都是企业落户且可进行工商登记注册的办公空间。我们将商业用地上开发的办公楼宇称作“商业办公楼(Commercial Office)”，将工业用地上开发的产业园区或满足企业办公功能的楼宇称作“产业办公楼(Industrial Office/Business Park)”。对于市场而言，商业办公楼和产业办公楼各有优势。总体而言，商业办公楼主打楼宇经济，开发商通过资产管理和后期运营实现高租金、高入驻、高收益，而企业客户更加多元。相较而言，产业办公楼则主要满足政府区域经济发展的诉求，定向引入科技互联网、大健康等战略新兴产业及其上下游产业链，加速区域开发，推动城市产业结构转型升级。

　　重庆的产业办公楼市场发展现状

　　早年北部新区到后来两江新区、重庆自贸区的政策带动重庆产业“一路向北”。经过十余年的发展，光电园板块已成为重庆办公楼市场仅次于解放碑CBD和观音桥CBD两大核心商务区、产业聚集度最高的板块。尤其是科技互联网等技术密集型产业已在该板块形成具有竞争力的上下游产业链。除此以外，重庆在城西的高新区、西永以及城南的经开区同样已发展出几个具有竞争力的产业聚集区。因此，重庆办公楼市场和很多城市不同，具有十分鲜明的重庆特色——产业办公楼的产业结构与商业办公楼趋同，产业资源“分流”现象严重。

　　据仲量联行数据显示，重庆甲级办公楼与光电园产业办公楼的产业结构相关性为57.4%；但如果去掉两个有明显倾向性的产业，即青睐产业楼宇的科技互联网业和青睐商业楼宇的传统金融业，两组数据的关联性迅速提升至91.9%。房地产建筑、新兴金融、零售贸易的占比的组间差异不到1%。然而，上述行业在其他城市进驻产业园区的概率通常远低于进驻商业办公楼。不得不说，重庆的“非园区型”产业楼宇与商业楼宇对多数企业而言差别并不大。

　　以光电园产业办公楼的租户产业结构为例，我们发现与中国主要城市产业园区“相对单一、以科技产业为主导”的产业结构截然不同，光电园板块更接近城市商业办公楼市场的产业结构。

　　重庆企业为什么考虑一些非传统核心地段呢？

　　以光电园板块为例，我们发现如下优势：

　　交通区位优势。重庆由于两江四岸、山城地貌的地形特征，“组团式”的城市格局形成“多中心”商务区和商圈。两江阻隔导致过江交通容易出现高峰期拥堵，极大增加通勤成本。交通通达性成为企业选址越来越看重的条件因素。地处照母山南侧的光电园板块已开通两条地铁线路，且地势相对平坦，与中远距离的社区通勤更快捷，进而更受两江新区和倾向进驻城北的企业青睐。相比较而言，解放碑尽管有三条地铁通勤，“半岛”的地形格局导致开车拥堵。

　　租赁成本优势。在近两年来，中小微、初创企业在科技互联网产业发展带动下表现相对活跃，成为办公需求的核心动力。中小微、初创企业对办公空间成本十分敏感。解放碑CBD甲级办公楼租金普遍在100元/平方米/月以上，部分品质较低的老旧楼宇租金控制在60-80元/平方米/月。而光电园板块的产业楼宇租金可低至50-60元/平方米/月，甲级品质的楼宇可以控制在70-80元/平方米/月以内。

　　政策支持优势。区域招商引资对企业办公选址决策影响更甚，补贴、税收优惠等政策力度往往最终左右企业对于区域市场的选择。光电园板块一方面坐拥两江新区、重庆自贸区、中新互联互通战略项目等政策的红利，另一方面政府平台公司的招商引资更符合政府对战略新兴产业的打造方向，因此也更易帮助进驻企业获得政策支持。因此，包括金融、服务、零售贸易、地产等各行各业的企业不会把光电园视作科技产业的专属区域，而是积极与区域主要开发企业合作，达成进驻协议。

　　从经济产业视角出发，通过前文的数据和论证，重庆市场产业办公楼与商业办公楼的“竞合”关系是由多方面因素共同作用的结果。因此，重庆经济与产业的发展将带动商业办公楼和产业办公楼需求端的“同步”提升。换言之，市场研究如果仅仅聚焦商业办公楼，犹如管中窥豹，不足以反映重庆产业发展的全貌。

　　仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示，数百万平方米产业办公楼宇存量对商业楼宇需求造成的冲击可想而知，这一‘替代效应’带来的影响远胜于‘总量效应’。基于此，商业楼宇如何提升竞争力便成为开发商在渝持有经营性办公物业的一大考验。核心CBD的区位优势、甲级办公楼的高品质和国际标准的物业管理、综合体项目的办公配套、外企与知名企业的产业聚焦效应等优势，都不应被业主忽视。我们相信，随着经济的逐步稳定回升，市场将继续释放头部企业和优质企业的办公需求。如何在这一窗口期修炼内功，以迎接下一波经济发展的机遇，将决定项目的未来走势。

　　重庆商业办公楼与产业办公楼市场共同构筑经济发展与产业转型升级的载体基底。未来，重庆商办市场和产办市场将加速融合，推动重庆办公楼市场成熟度提升，也为更多进驻重庆的企业提供高品质的多元办公空间，成为拉动重庆楼宇经济发展的“两驾马车”。

　　来源：仲量联行JLL

编辑：wangdc