受疫情影响，北京今年上半年大宗交易总额310亿元，同比下降24%，但二季度市场明显开始活跃，传出回暖信号，其中通州的表现颇为出色。

　　大宗交易市场重启

　　自2012年确立在通州建设北京城市副中心以来，通州的房地产市场走上了快车道。2019年北京市级行政中心正式迁入副中心后，大批企业、机构将选址与投资的视线投向通州。

来源：北京市规划和自然资源委员会

　　今年上半年，通州副中心新设市场主体8113户，注册资本同比增长156%，注册额和增速居全市第一。北建院、洛可可等80多家设计类和城市科技类企业注册落户张家湾设计小镇，中美绿色基金等50家企业进驻运河商务区，再加上网络安全产业园的11家新增企业注册和人力资源产业园的新增签约47家企业，给通州副中心带来强劲的写字楼新增需求。

　　莱坊董事、上海及北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，通州的商办市场成交以写字楼为主，位于通州核心区的富力中心、万科大都会滨江以及通州商务园内的金融街园中园等项目表现活跃。第二季度，通州还录得一宗零售物业大宗成交——北投集团旗下的北京城市副中心投资基金牵头，联合爱琴海集团和绿城中国成功收购通州京杭广场商业资产。它与占二季度北京大宗交易量近半的中国三峡集团47亿元收购通州成大广场这宗写字楼交易一起，预示着北京大宗交易市场再度重启。

　　独栋自用物业受欢迎

　　据《证券日报》报道，2016年以来，运河商务区独栋办公物业成交额已超过200亿元。纵观通州副中心的规划，运河商务区无疑是最为核心的片区。该商务区立足“金融+总部”产业功能定位，目前已有55家符合产业定位的高精尖企业入驻，包括以三峡集团为代表的总部企业，以邮储银行、北京银行为代表的传统金融机构。这些实力雄厚的企业入驻，推动自用型交易不断出现，其中独栋办公物业更受青睐。

　　杨悦晨认为，根据2019年通州大宗交易投资数据显示看，整售交易的买家主要以大型金融机构投资者为主，例如通州富力中心C01座被中银国际以人民币30亿元收购。其原因在于通州副中心的写字楼价格相对较低，独栋办公物业的资产处置方式较为灵活。

　　从当前入驻企业阵营来看，通州副中心运河商务区已经成为独栋办公物业聚集地。以富华、世茂联合开发的财富港为例，该项目由13栋定制商务独栋，1座购物中心组成，单栋货值在人民币2亿-5亿元之间，对投资机构来说不构成资金压力。通州运河商务区是中心城区商务功能疏解的重要载体，未来将建成以金融创新、高端商务为重点的综合功能区，集中承载京津冀协同发展的金融功能。因此，目前加码该区域物业也是对通州未来发展保有信心。

　　八百三十亿元投资带来新动能

　　由于《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》禁止主要城区新建酒店、写字楼等大型公建项目，通州副中心与丰台、大兴区等非核心区一样已成为甲级写字楼的主要供应者。

来源：北京市规划和自然资源委员会

　　目前，北京市属行政事业单位、在京国企总部、重点医疗及教育单位陆续向通州迁移，带动国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在运河商务区购买写字楼项目，使得通州写字楼市场成为北京写字楼市场的重要组成部分。

　　根据规划，通州副中心将建成约一千万平方米的产业承载空间，其中运河商务区的先行启动区已开工建设，有9个项目已经全部或者部分竣工，包括京杭广场、绿地项目、运河国际商务中心等，均为甲级物业。今年上半年，通州运河商务区的保利大都会、华夏保险创新中心也已集中入市。

　　公开信息显示，运河商务区一期3平方公里，总建筑面积674万平方米、总投资已超过830亿。这些投资将有相当大部分转化为写字楼市场的购买需求，或将为北京大宗物业交易市场带来新动能。

　　莱坊北京分公司董事总经理卢焜表示，近几年，受政策导向、产业发展、企业成本控制等多方面影响,北京商务区出现多中心并起的格局，新兴商务区的区化速度正在加快。通州凭借着市政府迁入的东风，产业聚集与商务氛围日趋浓厚，备受企业青睐。由于北京城市副中心实施严格的项目准入制度，入驻运河商务区的多为符合区域产业定位的企业，这些符合条件的企业从长期发展的角度出发选择购买中等规模的独栋物业，而不选择租赁的方式。

　　除了上述自用型买家外，在交易中也会有不同的考虑和策略，因此不乏有其它国内投资者积极参与。外资企业通常比较直接关注投资制造业和生产性服务业。物流及数据中心这些具备稳定现金流、可控性高、受疫情影响相对较小的物业类型也会被投资者看好。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc