上半年全国重点城市的写字楼租赁市场持续需求疲软、吸纳不足、空置上升、租金下滑的态势，尽管在2季度疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下，上半年写字楼市场的下行趋势并未完全扭转。从交易市场来看，上半年租赁交易主要集中在科技、金融和专业服务业三个领域。从租赁类型来看，写字楼租赁交易还是以搬迁为主，大部分城市的搬迁交易占比超五成。从租金报价来看，6月20城市的平均租金为2.73元/㎡·天，与5月基本持平，但上半年整体仍处于下行通道，较去年同期下降5.83%。

　　城市租金

　　6月，北京甲乙级写字楼日租金位列20城最高，达7.19元/㎡·天，合肥最低，为1.76元/㎡·天，厦门、福州同比微涨。

　　整体：2020年6月，20城市写字楼租金整体水平环比下跌，平均租金为2.73元/㎡·天，平均同环比值分别为和-5.83%和-0.17%。

　　同比：6月，20城市中，17个城市同比下降，1个城市持平，2个城市同比上涨。其中，厦门、福州甲乙级写字楼租金分别上涨1.48%和0.64%，合肥同比持平，天津、重庆、西安、成都等17个城市同比下跌，其中，天津同比下降幅度最大，下降9.16%。

　　环比：6月，20城市中，17个城市环比下降，2个城市持平，1个城市环比上涨。其中，长沙甲乙级写字楼租金微涨0.04%，合肥、南京与上月持平，重庆、成都、天津、杭州等其他17个城市环比下跌，其中，重庆环比下降幅度最大，下降0.44%。

　　区县租金

　　6月，20城市165个区县甲乙级写字楼平均日租金为2.46元/㎡·天，同环比分别为-5.08%和-0.06%。

　　同比：6月，20城市165个区县中，7.27%的区县（12个）同比上涨，17.58%的区县（29个）同比持平，75.15%的区县（124个）同比下降。其中重庆市巴南区同比下降30.89%，降幅最大；重庆市大渡口同比涨幅最大，上涨16.67%。

　　环比：6月，20城市165个区县中，17.58%的区县（29个）环比上涨，42.42%的区县（70个）环比持平，40%的区县（66个）环比下降。其中天津市西青区环比下降1.52%，降幅最大；重庆市巴南区环比涨幅最大，上涨4.71%。

　　商圈租金

　　6月，20城市各商圈的甲乙级写字楼平均日租金为3.00元/㎡·天，同环比分别为-4.79%和-0.12%。

　　同比：6月，20城市1102个商圈中，62.98%的商圈（694个）同比下降，18.60%的商圈（205个）同比持平，18.42%的商圈（203个）同比上涨。其中天津市河北区中山路区域同比下降-44.24%，降幅最大；北京市大兴区黄村区域同比涨幅最大，上涨121.31%。

　　环比：6月，20城市1102个商圈中，29.13%的商圈（321个）环比下降，53.63%的商圈（591个）环比持平，17.24%的商圈（190个）环比上涨。其中南京市江宁区岔路口区域环比下降23.08%，降幅最大；杭州市萧山区新塘区域环比涨幅最大，上涨19.2%。

　　租赁案例

　　上半年，上海成交日租金最高，广州物业费最高。

　　日租金：1~6月，上海成交案例的日租金最高，达到4.59元/㎡·天，重庆最低，为1.75元/㎡·天。

　　物业费：1~6月，广州物业费水平最高，达到20.45元/㎡·月，武汉最低，为7.73元/㎡·月。

　　成交面积

　　上半年，上海平均成交面积最大，为404㎡；广州最小，平均为127㎡。

　　面积：上半年，上海成交写字楼案例的平均面积最大，达到404.25㎡，其次为北京和成都，分别为326.50㎡和318.50㎡，武汉、重庆平均面积分别为191.94㎡和188.26㎡，最小的为广州，为126.89㎡。

　　租赁类型

　　上半年，北京、广州搬迁租户超五成，成都、重庆、上海新租占比均超过40%。

　　租赁类型：上半年，北京的成交租赁类型中，搬迁租户占比达75%，其余25%为缩减面积租户；上海新租和搬迁均为43.5%；成渝的租赁类型结构比较相似，45%左右的租户为新租，超30%为新租，18%左右为扩租；广州超过70%的成交为搬迁；深圳搬迁的成交次数达到57.1%，其次为新租，占比为28.6%；武汉接近一半的成交租赁类型为搬迁，新租占比约为三成。

　　租户行业

　　TMT、专业服务业、金融业是租赁主力行业。

　　租户行业：上半年，北京TMT租户占比最高，达50%，其次为专业服务业和金融业，分别为25%；上海TMT和金融占比分比为37.3%和22%；成都TMT占比达40.59%，为最高，其次为金融业和专业服务业，占比均为15%左右；重庆TMT占比为42.62%，其次为专业服务业和金融业，分别为21.3%和16.4%；广州TMT占比高达87.5%；深圳TMT占比为50%，其次为金融业，占比为25%；武汉TMT占比超三成，其次为房地产、金融业和零售，分别为16%、14.5%和12.9%。

　　写字楼存量

　　京沪甲乙级写字楼存量占20城总存量近三成。

　　总体来看：截至2020年6月，20城市甲乙级写字楼总存量达68419.14万㎡，其中甲级37635.61万㎡，占比55%，乙级30783.53万㎡，占比45%。

　　分城市来看：在20城市甲乙级写字楼总存量中，北京、上海占比分别为14.18%和12.47%，合计26.65%；武汉、深圳、成都、广州、杭州等14城市占比66.5%；青岛、苏州、南昌、福州的占比较小，合计占比为6.8%。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc