2020年初突如其来的新冠肺炎疫情使得居民生产生活受限、消费娱乐活动减少，商业地产行业面临重大挑战。恰逢中国的商业地产正从增量时代逐步迈入存量时代的转折点，激烈的市场竞争、经济增速放缓等因素本就施压行业玩家，此次疫情的冲击更是加剧了商业地产行业“马太效应”的显现，赢者通吃、弱者淘汰的局面必将加速上演。

　　从年初的各大商业地产企业纷纷减免租金与租户共度难关到年后的写字楼空置率提升租金承压，疫情加速了互联网时代的消费习惯和办公行为的变革，商业地产新格局正在逐步形成。在变革的大背景下，必然有许多融资能力弱、运营思维落后、或是志不在“商业”的企业寻求退出之路。同时也不乏手握充沛资金的资深和新进玩家等待着绝佳的入手机会。

　　此前3月份戴德梁行发布的《2020中国商业地产投资意向调研报告》显示，在中国大陆最活跃的投资机构依然彰显了对中国商业地产充足的市场信心。超过60%的受访者认为投资活动将在疫情结束后6个月内得到反弹，并有99%的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。

　　投资者们充足的市场信心正在交易层面逐渐得以验证。58安居客房产研究院梳理上半年的商业大宗交易发现，随着复工复产的持续推进，2020年上半年中国大陆地区商业地产大宗交易活跃度也正在不断提升。

　　以上海为例，据不完全统计，2020年上半年共录得1亿元以上大宗交易11宗，交易总额约264.07亿元（部分交易数据非官方披露），依然稳居全国大宗交易城市冠军。11宗交易中，仅2宗发起或完成于一季度，其余9宗均发生或完成于二季度，其中4月和6月为成交高峰期。尽管部分项目或是受疫情影响导致交易推迟，但二季度上海大宗投资市场整体活跃度明显上升。

　　从交易项目类型来看，上海11宗交易中包含7宗写字楼、1宗酒店、2宗购物中心、和1宗酒店及办公楼综合体；写字楼交易占比64%，这与写字楼项目在全国大宗交易中的占比接近，写字楼仍然是最热门的商业投资类型。从购买方企业性质来看，有6家内资企业、3家外资企业、及2家国有或国有参股企业。其中长城金融大厦项目是今年到目前为止，外资机构投资人单体交易额最大的成交，总成交金额接近28亿元。

　　值得注意的是，上半年大宗交易购买者中首次出现微商品牌的身影，张庭林瑞阳夫妇旗下的TST以总额17.6亿、单价约66924万/平方米的价格买下上海晶耀前滩2号写字楼，微商行业再进一步。晶耀前滩是上海最受关注的新兴CBD之一，项目由美国铁狮门和上海陆家嘴集团联合操刀，国内外众多名企入驻，TST此举不但可自用写字楼提高员工士气，而且能提升微商品牌价值和知名度，长期来看还能获取前滩CBD发展的楼宇投资溢价，可谓一举多得。

　　其实，购置写字楼的私营企业并不少见，也并不局限于实力雄厚的大企业，58安居客房产研究院调研了解到，中小企业也非常爱买写字楼，不少企业主表示自购写字楼比租赁更能提升员工满意度、减少人才流失率、提升企业软实力，长期来看能够减少管理费用，同时获得投资收益。广州今年上半年共售出包括黄埔区保利鱼珠港G2、G3栋，番禺区招商金山谷37、40、49栋在内的15栋小独栋写字楼，深受市场青睐。

　　七月伊始，恒大233个商业项目高调甩卖刷爆朋友圈，为下半年的大宗交易市场带来不小期待和看点。在全球疫情尚未稳定的当下，中国资产成全球“避风港”，这股投资热是否会蔓延至商业地产行业，让我们拭目以待。

　　部分交易项目具体信息

　　亚腾资产联合工银国际收购上海三林印象城

　　5月12日，上海三林印象城官微披露，印力上海与信诚不动产已于2020年5月12日正式退出三林印象城的营运管理。三林印象城也将于后续正式更名。

　　另于去年底的消息称，信诚不动产与新加坡亚腾资产管理公司就上海三林项目商场部分正式达成收购协议，交易约定亚腾资产管理公司与Straits Real Estate以及工银国际组成合资联合体，共同收购三林印象城，交易价格3.47亿美元，约24.2亿人民币。

　　据了解，三林印象城前身是上海三林城市商业广场，2009年对外开业，由上海地产集团投资，建筑面积16万平方米，由办公楼、假日酒店和购物中心组成。2017年，信城不动产携手印力收购已经停业的三林城市商业广场，并将其改造成为目前的三林印象城。三林印象城开业首年实现总销售额近10亿元，总客流近1500万人次，总车流近100万辆。

　　远洋资本收购上海H88越虹广场

　　7月7日，远洋集团微信公众号披露，远洋资本成功于2020年6月完成又一大宗交易，实现对上海H88越虹广场项目的成功收购。早在5月份便有市场消息称，远洋集团旗下投资平台远洋资本向光大资本收购上海越虹广场，交易对价为19.67亿元，收购单价为3.52万元/平方米。

　　据了解，H88越虹广场位于上海漕河泾新兴技术开发区，紧邻徐家汇中心商务区，临近虹桥机场、上海南站等交通枢纽。该项目总建筑面积超过6万平方米，配备超200个停车位。该项目总楼层为19层，开发商为中信里昂证券，于2015年1月1日竣工。该物业日租金约为5元/平方米，租户包括58同城、健一网等，一年租金收入约为9000万元。

　　远洋资本成立于2013年2月，是专注于从事另类资产管理的专业机构，其业务范围包括不动产投资、债券投资、股权投资、投资顾问、战略投资及其他等五大领域。公司此前曾历经“募、投、管、退”全周期资产管理后成功退出地处北京核心办公区的硅谷亮城项目。

　　上海银行购入绿地外滩中心T2幢办公楼

　　5月29日，上海银行公告称公司与中民外滩房地产开发有限公司于当日签订购房协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.54亿元（待权属实测报告出具后按实调整），成交均价92628元/平方米。

　　据了解，上海银行购置位于上海市黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目J地块T2幢房产，该项目所在建筑群坐落在上海董家渡地块，曾经是上海最古老的工人阶级社区之一，由Kohn Pederson Fox建筑师事务所设计。

　　此次，上海市政府持有27%股份的上海银行购买下绿地外滩中心商业大厦中的第三高的大楼，该大楼将于2021年底完工，拥有5.29万平方米。公告称，此次购置房产是上海银行公司战略发展的需要，有助于提高办公效率、优化资源配置，促进公司长期持续稳定发展。

　　微商品牌TST购入晶耀前滩2号办公楼

　　6月10日，消息称着名影星张庭和林瑞阳创办的微商化妆品品牌TST买下了晶耀前滩2号办公楼，成交总价17.6亿元人民币，均价约6.7万/平方米。

　　晶耀前滩位于前滩核心位置，该项目是由美国开发商铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目；项目总面积约35.7万平方米，包括19.9万平方米共6栋国际甲级写字楼，6.8万平方米的全新购物中心，以及住宅晶耀名邸。

　　此前媒体报道，张庭夫妇的TST微商品牌2018年度缴税总额高达21亿元人民币，上榜上海市青浦区百强优秀企业名单。

　　摩根斯坦利收购上海张江美恩生物科技园

　　6月23日，第一太平戴维斯微信公众号披露，公司成功促成摩根斯坦利收购上海市浦东新区张江园区内的美恩生物科技广场。美恩生物科技广场总建筑面积为14086.28平方米，由两栋科研办公建筑组成。项目位于上海张江北区核心板块，产业聚集效应明显，住宅及商业配套完善。步行5分钟可到达2号线张江高科地铁站，步行8分钟可达长泰广场。

　　第一太平戴维斯表示，摩根士丹利此次出手购入该项目，后续将通过项目的整体改造升级，有望为其带来丰厚的投资回报。

　　物流地产平台ESR收购江苏省3个物流地产项目

　　6月30日，物流地产平台ESR Cayman Limited宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。三个收购物业均位处国家物流枢纽的策略性位置。其中一个收购项目为已经建成且全部满租的成熟物业，占地超过400多亩，总建筑面积逾16万平方米；另一个收购项目为在建但已经全部预租的成熟物业，占地近100亩，总建筑面积3万多平方米；最后一个项目占地超过200亩，集团计划对重新进行开发，预计可以建成超过15万平方米的顶尖国际标准物业。

　　ESR是专注亚太区的最大物流地产平台。ESR运营和开发中的物业总建筑面积达到1720万平方米，物业项目超过300个，60%客户为电商及第三方物流企业。截至2019年12月31日，其于中国地区持有的资产总建筑面积超过690万平方米，资产管理规模逾48亿美元。

　　外资购入上海黄浦区地标性项目长城金融大厦

　　6月30日，高力国际微信公众号披露，公司助力长城金融大厦顺利成交。该项目是今年截止当前，外资机构投资人单体交易额最大的成交，总成交金额近31亿人民币。

　　长城金融大厦位于黄浦区打浦桥核心位置，是一个集酒店和办公为一体的超高层地表商业综合体。项目总建筑面积99580㎡，实际交易地上面积78379㎡，共52层，配备191个车位。其中，酒店建筑面积约5.11万平方米，酒店运营委托方为法国雅高酒店集团，品牌为五星商务酒店铂尔曼。

　　公开资料显示，长城金融大厦开发商为长城国富置业有限公司，注册资本10亿元，是中国长城资产管理公司旗下以房地产开发经营为主的投资运营平台。

　　基汇资本收购杭州欧美金融城T6办公楼

　　6月5日，基汇资本宣布，已通过独立投资账户，收购杭州超甲级办公楼——欧美金融城T6办公楼。项目位于杭州中央商务区未来科技城的核心位置，毗邻阿里巴巴全球总部。该区域充分利用阿里巴巴的吸虹效应，从电子商务行业出发逐步发展成全国知名的跨行业的创新科技中心，吸引了众多初创及创新型企业入驻。杭州政府亦推出一系列优惠政策吸引科技型和创新型公司在该区域注册，未来科技城内着名的机构和企业包括阿里巴巴集团总部、字节跳动、VIVO、OPPO、湖畔大学等等。

　　EFC欧美金融城T6办公楼由Foster+Partners设计，荣获美国绿色建筑委员会LEED金级认证。大楼共46层，楼高220米，总建筑面积达96894平方米，主要租户为阿里巴巴集团，其中很大一部分面积的承租商为中国及亚洲增长最快的顶尖云服务供应商之一的阿里云。

　　基汇资本是一家关注全球房地产市场的私募基金管理公司。 专长于通过重新设计以及重新定位，为未能充分发挥商机之房地产项目带入战略增值。基汇资本在包括香港在内的大中华地区拥有超过15年投资商业物业并协助其转型的经验。该公司投资的范围横跨住宅开发、办公、商场、服务型公寓和酒店等不同的房地产类别。

　　来源：安居客

编辑：wangdc