2020年第二季度，中国商业地产指数环比显着增长，同比回落幅度收窄。伴随着总体经济稳步复苏，实体商业也迎来消费回暖趋势。

　　一线与新一线城市商办用地成交相对活跃。部分城市重点片区迎来新开业购物中心，文化潮流与首店经济推动区域商业热度快速回升，下半年全国增量市场预期向好。

　　各地各项政策激励，对消费市场复苏起到了重要作用，零售商信心指数环比大幅上涨。政企合作下，各地购物节不仅有效刺激消费，也推动实体商业加快模式创新；免税新政为市场带来新热点，激发市场信心；“烟火气”重回消费场景，内容升级与消费升级相生相伴。

　　以下是报告详情

　　概述

　　2020年第二季度，中国商业地产指数回升至119.4，环比增长12.7%，同比下降5.1%。宏观经济指数、商用土地指数、零售商信心指数在本季度均较上一季度强势回升。消费市场自疫情之后逐步回暖。商用物业开发指数环比下降2.0%，同比下降15.5%，零售商拓店速度尚未完全恢复。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

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　　整体经济稳步复苏 线上线下融合进一步深化

　　2020年第二季度，中国宏观经济指数为153.9，同比上涨6.1%，环比上涨1.7%。二季度GDP同比增长3.2%，增速较上季度上涨10个百分点，经济增长由负转正，整体经济稳步复苏。分产业来看，第三产业增加值135,122亿元，占GDP比重54.0%，较上一年同期增长1.2个百分点。

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　　疫情过后，各地接连出台促进消费的政策。第二季度全国社会消费品零售总额为93,676.5亿元，环比上升19.2%，同比下降3.8%。较上年同期相比仍处于下降区间。6月份，社会消费品零售总额33,526亿元，同比下降1.8%，降幅持续收窄。二季度餐饮收入总额为8,582.3亿元，6月份餐饮收入同比下降15.2个百分点，较5月的降幅缩小了3.7个百分点。疫情以来，实物商品网上零售额占比不断提升，推动零售企业实现线上线下的融合发展。二季度网上零售额累计20,802.9亿元，购物中心借助直播经济创新消费场景，助力实体商业的复苏。随着疫情逐步得到控制，购物中心延长运营时间，通过夜经济实现实体商业新的增长点。

　　热点城市交易回暖 企业拿地仍较为谨慎

　　2020年第二季度，中国商用土地指数为82.4，环比上升19.4%，同比下降16.7%。一线城市商用土地交易情况较上一季度基本持平，受二三线城市商用土地交易情况影响，整体市场流拍问题好转，流拍数量环比下降7.3%，成交流拍比为37.0。全国商办用地成交数量较上一季度明显增长，商业用地占总土地交易量比例较第一季度没有显着变化。其中，三线城市商用土地市场成交流拍比由上一季度的65.0降至23.9。

　　商办土地楼面价同比下降3.3%，环比上升34.5%。除三线城市外，其余监测城市楼面价较上一季度均有所回升，新一线城市楼面价回升已超过去年同期水平。商办土地平均溢价率同比下降74.1%，环比下降58.2%。商办住宅溢价率比从第一季度的0.3下滑至本季度的0.1，表明商办土地市场的活跃度相较于住宅土地市场更低。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

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　　一线城市商用土地成交活跃，总计达37宗，较去年同期增加15宗，较上一季度增加9宗。其中上海商办用地成交量为27宗，占一线城市商用土地成交总量的73.0%。一线城市第二季度商办土地流拍数量与上一季度持平，商办用地成交流拍比为37.0。相比于商用土地市场，住宅土地市场二季度的平均溢价率为14.5%，活跃度更高。保利华南、保利资本、深圳裕和集团三方联合取得深圳大鹏新区青谷城市更新项目，拟建设集住宅、公寓、商业、酒店等多种业态于一体的“青谷CYAN VALLEY”综合体项目，该项目原为葵涌沙头片区旧改，总建面积约21.6万平米。

　　新一线城市土地市场回暖，商办用地共成交283宗，较上一季度增长121宗。新一线城市第二季度商办用地流拍数量为8宗，商办用地成交流拍比为35.4，流拍问题好转，达到历年低位。商办平均溢价率同比下降81.6%，其中大连、厦门、青岛的商办平均溢价率均为0。住宅平均溢价率较上一季度小幅回升，环比上涨41.7%，但与上一年同期水平仍存在一定差距。其中，宁波的土地市场仍保持较高的热度，地块溢价率显着高于其他城市。力高集团以4.2亿元取得宁波余姚117.7亩商住地，地块位于宁波余姚市马渚镇，紧邻舜宇新基地，工业功能区规划详细，产业人口基数大。

　　二线城市商办用地成交量为170宗，环比上升54.5%，同比下降2.9%，基本回到去年同期水平。商办用地成交流拍比回升至8.5，环比上升85.5%，同比下降66.0%。其中，郑州土地流拍数量高于其他城市。商办平均楼面价较上一季度有所回升，环比增长15.2%。其中，昆明、太原、长春、合肥商办平均楼面价回升明显，但是仍存在一些城市平均楼面价下跌的情况，无锡、福州、西安较上一季度平均楼面价分别下跌42.8%、27.0%、25.9%。5月，无锡的首场土拍中，旭辉在经开区、滨湖区南泉连落两子，目标瞄准锡城高端市场；正荣、万科、康桥在本次土拍中都购得地块。

　　三线城市商用土地市场交易情况迎来增长，商办用地成交数量同比增长147.1%，环比增长65.4%。商办平均溢价率处在较低水平，环比下降85.4%，同比下降77.7%。商办平均楼面价基本恢复到去年同期水平。

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

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　　优质商圈迎来反弹 下半年市场预期向好

　　第二季度，中国商用物业开发指数为71.3，环比下降2.0%，同比下降15.5%，项目供应数量环比下降6.4%，同比下降19.7%。新增商用物业面积环比上升0.1%，同比下降13.5%。商用物业市场自一季度受到疫情冲击以来，持续低迷。

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　　一线城市仅深圳有购物中心新项目开业。5月30日，福田星河COCO Park二期正式亮相，与一期仅隔一条马路，位于星河国际首层，由原君尚百货改造而来。项目打造了福田区最大的儿童体验地“星趣小镇”以及200平方米的无际空间艺术展览馆，入驻品牌有首进华南的安莉芳新零售体验店、麦当劳未来智慧概念餐厅、sp@ce天虹超市、Twinkle耀童亲子餐厅等。华侨城与招商蛇口联合打造的红山六九七九商业中心于6月底开业，集公园式商业街区、体验式公寓、时尚演艺剧场、人文艺术展览馆及城市精品酒店于一体，总建筑面积约34万平方米，商业部分体量约10万平方米，有华南首家自主运营开心麻花剧院、盒马鲜生、CGV影院主力店等。

　　新一线城市商用物业供应量较上一季度有所回升，新增购物中心9家，环比上涨350.0%，但仍与去年同期水平相差75个百分点。新增商用物业面积环比上涨164.2%，同比下降82.3%。金地集团在杭州下沙大学城附近打造“圈圈里”项目，集潮流生活超市、时尚名品贩售、网红美食打卡、特色文化教育等多维业态一体。6月19日，龙湖南京龙湾天街正式开业，项目商业体量17.7万平方米，20%品牌是南京首进，60%品牌区域首进；苏州昆山经开万达广场是万达商管今年首个开业项目，总建筑面积15.65万平方米，有儿童、运动、餐饮三大主题街区。

　　二线城市新增商业项目5家。徐州绿地缤纷城开业，有5万方商业空间，项目引入绿地江苏商管原创“G系列”自营店，包括G-Books绿阅书屋、G-Juice绿汲果汁、G-Bear未来星球、G-Future绿地极限玩家。5月，山西太原印象城开业，项目总建筑面积6.2万平方米，不少首店品牌入驻，如韩国知名电影院CGV山西首店、华为太原首家HES延展店、屈臣氏华北首家Home店、美特好超市首家会员店、首家山西特色美食集合店——晋阳小镇。

　　三线城市新增购物中心数量环比上涨150.0%，新增商业面积环比上涨22.1%。其中5万平方米及以上购物中心新增占比达到50%以上。其中，“潮玩”的年轻生活理念再次被引入到新增项目中。贵阳益田假日世界打造旗舰潮玩圣地，40多种国内外品牌首次进入贵阳，品牌开业率达93%。

　　二季度持续受到疫情余波影响，整体市场表现欠佳。预计2020下半年全国会迎来大量新增商业供应，整体市场发展趋势向好。

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　　奢侈品牌加速创新 零售业态稳步复苏

　　2020年第二季度，中国零售商信心指数为170.0，环比上涨24.2%，同比上涨1.0%。城镇居民人均消费支出6,007亿元，同比下降6.2%。监测类限额以上企业商品零售类值同比下降23.1%，环比下降10.0%。第一季度受疫情影响，购物中心营业店铺数量缩减，而二季度品牌商店铺批量重开是零售商信心指数增长的原因之一。

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　　疫情过后，国内多个零售业态已经显现复苏迹象。其中，奢侈品表现亮眼，成为国内零售市场复苏的主力军之一。本季度奢侈品品牌门店数环比上涨179.8%，同比上涨9.9%。轻奢品牌门店数量同比上涨35.7%，环比上涨232%。4月11日，广州太古汇爱马仕Hermès旗舰店重装开业。首日销售1900万人民币，创全国新门店开业首日业绩新高。6月6日，迪奥Dior在昆明恒隆广场开店。众多奢侈品品牌继续通过线上线下结合营销方式，入驻小红书、天猫、抖音等平台，通过流量来触达更多消费者。同时，品牌结合第二季度“五一”、“520”等节日红利，邀请流量明星、带货达人等，提升销量。

　　本季度大众品牌门店数环比增长143.1%，同比增长8.2%。优衣库、MUJI、MANGO均有新增门店。6月15日，H&M公布的2020年第二季度财报显示，3月至5月，该品牌净销售额286亿瑞典克朗，较去年同比下降50%。同时，截至4月中旬，该品牌仍有80%的店铺处于无法营业的状态。

　　优衣库在第二季度新开设8家门店，并在上海南京西路的全球旗舰店推出了“UT世界文创先锋展”，汇集全球千种艺术、音乐、影视、二次元等将近千种文创联名IP，给消费者提供和设计师云交流的机会。H&M在广州美林M-LIVE天地、武汉壹方北馆新开设2家门店。无印良品在北京、上海、广东、福建新开设4家门店。另外，6月份无印良品在深圳宝安机场开设了国内首家机场餐厅。6月24日，华为全球最大旗舰店在上海南京东路正式开业，营业面积近5000平方米。

　　商业创新政企协同发力

　　大型“购物节”推动创新模式应用

　　为了帮助消费市场疫后复苏，全国多地于5-6月开展综合性大型“购物节”，通过政企合作推动消费动能释放和消费结构升级，有效加快了实体商业的消费复苏、模式创新与数字化建设。

　　上海市举办的大规模综合性 “五五购物节”推动200家大型商业企业实现销售额684亿元，新世界大丸百货、第一八佰伴相比一季度环比分别增长2.1和1.4倍。购物街期间中高端消费回流明显，27家高端品牌销售额同比增速超过50%。

　　同时，重点商圈消费人气恢复，南京东路、南京西路、小陆家嘴、徐家汇、五角场等商圈平均销售额环比增长52.8%，客流量环比增长38.8%。

　　实体商业与电商平台的合作进一步加强，且均取得良好效果。新世界城联合拼多多发放消费抵扣券；南京路步行街携手抖音、喜马拉雅推出“抖音购”、“有声南京路”等活动；杨浦区携手哔哩哔哩开展“嗨翻五角场，欢乐打折季”活动。

　　除上海外，西安“花开长安2020西安云上购物节”依托78家商业综合体、大型卖场、品牌连锁店开展，带动消费达300亿元，实现8500万消费人次。“深圳购物节”系列促消费活动于6月开始举办，主要商圈结合618、父亲节、端午节等重要节点举办系列主题活动，以线上与线下相结合的形式打造年中消费季。

　　同期，北京“京范儿(FUN)消费季”亦开始启动，6月开展夜京城、亲子节等重点活动，京券板块取22亿政企专“券”联发、100亿平台万“券”齐发的模式，各区结合区域特色资源开展“东城e口吃遍好味道”、“丰台在线云淘好物”、“石景山京西消费节”等特色活动。

　　以政企合作为基础，购物中心、百货、品牌、电商平台、社交平台等多元主体都参与到刺激消费复苏的行动中，一方面联合推动居民消费热情和城市商业热度的快速提升，另一方面也使得各方之间深化合作的进程大大加快。

　　以消费券和直播经济为代表的创新模式，进一步得到广泛应用，线上线下实现深度融合，企业数字化竞争力的重要性进一步凸显。

　　消费回流激发市场信心

　　免税新政带来实体商业新热点

　　在拉动群众消费成为第二季度政策重点的情况下，4月，国家发改委发布《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》，提出健全免税业政策体系，完善市内免税店建设。由于我国消费者在海外的消费规模远大于国内免税渠道的规模，政策的实施进一步推动海外消费回流，拉动内部需求增长。

　　6月，在新的离岛免税政策发布之后，王府井集团股份有限公司获得国内免税品的经营资质，成为国内首家获得免税牌照的百货企业，打破原有的免税企业的“垄断”格局。除王府井外，百联、鄂武商等多家百货公司也在申请免税品经营资质。

　　作为促进消费回流的途径之一，市内免税店成为业内新热点，其在空间规划、业内布局、商品品类等方面都会优于机场免税店。

　　海南三亚海棠湾免税店的消费者人均单次购物时间约为3小时以上，这是机场免税店无法实现的顾客停留时间。已开业的市内免税店，针对境外游客离境购物，在机票出票后、飞机起飞前24小时内购物即可，时间充分，若针对国人的市内店政策放开，预计消费者在市内店内逗留、购物时间可较大程度延长。

　　此外， 2019年中国消费者在海外的奢侈品消费金额超过5000亿元人民币，而国内的奢侈品交易金额仅是其1/2不到，约为2345亿元人民币。由此可知，大量的境外消费资金可以引流国内。

　　而消费回流的核心是产品优势+价格优势。免税店不仅拥有众多中高端品牌的产品，并且拥有相对于传统零售渠道的价格优势。随着国家政策的推进，对于免奢侈品的需求将在国内的免税市场得到满足，从而实现海外消费资金的回流。

　　蓬勃的市场信号与国家政策利好，预示着国内免税行业景气持续向上；从全球格局来看，疫情影响国人出境，国内免税渠道有望承接消费回流，未来成长空间广阔。

　　“烟火气”重回消费场景

　　购物中心寻找外摆与市集黄金地带

　　二季度，疫情的阴霾渐渐散去，总理的“人间烟火”让地摊经济一夜崛起。疫情激发消费者对健康的需求，开阔的商业场景更符合消费者的期待。地摊经济复苏了人间的烟火气，也为实体商业带来新的生机。越来越多的购物中心借用“摆摊”刺激消费，汇聚人气。在满足消费者零散的购买需求的同时，灵活利用平日的“非经营空间”，创新营运模式，吸引大量客流。

　　上海BFC外滩金融中心联手超过110家品牌商户打造周末分时段步行街“外滩枫泾”。通过呈现社交、美食、演艺、文创、游戏、酒吧等六大板块，以多元场景丰富消费体验。除此之外，购物中心还充分利用了顶层的开放式空间，开放了“上海最佳露台地标”BFC屋顶花园。在近200平方米的开阔空间里定期举办空中露台派对，将浦江两岸绝美景观一览无余。

　　疫情期间，环宇商业旗下商场自发性的组织地摊、集市，统一摊位设计、提前筛选货品、多元活动体验，将富有烟火气的市集快闪打造成品牌特色IP之一，与购物中心自身的销售节奏相辅相成。济南绿地中心则依托绿地大型商业综合体，精心打造室内、室外活动场地，大力发展广场文化，打通购物休闲场所，引入全球商品和国潮手作吸引人气、创造商机。

　　相比于零散的地摊，购物中心往往充分利用室外狭长又人流稀疏的空间，将主题集市打造出步行街式的游逛感。这样的地摊集成体，属地文化鲜明，特色体验丰富，对消费者构成强大的吸引力。集市多样的营销活动和延长的营业时间为购物中心引来大量客流，为疫后经济复苏创造了新的消费风口。

　　来源：RET睿意德

编辑：wangdc