2021年第三季度，双减政策的出台对武汉办公楼市场产生一定影响，市场整体需求稳中有降。仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“三季度武汉办公楼市场虽然受到双减政策影响，线上教育品牌租赁需求下降，但TMT和服务业企业租赁成交仍保持活跃，并成为稳定市场需求的驱动力。”

　　优质零售物业市场方面，上季度入市项目相继开业，部分优质商圈和优质项目完成调整，首入品牌数量呈全年新高，咖啡茶饮和时尚零售业态表现活跃。

　　优质办公楼

　　2021年三季度无项目入市。截至9月末，全市甲级和乙级项目共计666.1万平方米，其中甲级办公楼体量为229.8万平方米。三季度无新增供应，市场仍然处在持续去库存的过程中。

　　双减政策对办公楼市场产生一定影响，TMT行业以及服务业需求活跃。三季度末由于双减政策的影响，前期扩张较迅速的线上教育品牌租赁需求和活跃度均有下降，但服务业以及TMT行业市场活跃度继续上升，其中，服务业企业占甲级市场三季度租赁成交量的40％，TMT企业占比25％，进一步驱动市场需求。值得关注的是，三季度在光谷和解放大道板块录得多个超过1,000平方米的成交，均来自于服务业以及TMT行业。

　　受到三季度市场整体需求略有下降的影响， 全市空置率环比上涨0.4个百分点至39.3％，其中甲级办公楼空置率环比上升0.7个百分点至32％，乙级办公楼空置率环比上升0.3个百分点至43.2％。在租金方面，甲级办公楼净有效租金为100元每平方米每月，环比下降0.1％，乙级办公楼净有效租金保持在68.6元每平方米每月。

　　优质办公楼市场展望：从供应端来看，今年四季度武汉办公楼市场将迎来包括绿地中心、光谷慧谷大厦以及光谷科技大厦等多个项目，共计约55万平方米的体量入市，届时市场竞争将持续升温。此外，短期来看，双减政策对办公楼市场仍将产生一定影响，业主的去化压力增加。在此背景下，业主更愿意提供灵活的租赁条件以实现去化，包括提供更长的免租期、更加有竞争力的租金价格等。但新增供应将在2022年下半年之后逐渐回落，随着土地市场政策缩紧，市场的供需关系将得到修复，未来空置率有望降低。

　　优质零售物业

　　部分优质项目及商圈完成提档升级，全市零新增供应。2021年第三季度，武汉优质零售市场未迎来新项目入市，全市总存量合计747万平方米。部分项目及商圈积极改造升级，武广的“武商里”主题街区、B馆和C馆提档升级完成，宜家荟聚12,000平方米的“荟玩空间”儿童亲子主题乐园开业。同期，武汉天地多家首店开业，消费氛围浓郁，未来引流能力将进一步加强。此外，汉口K11购物中心和武汉恒隆广场品牌不断上新，市场表现较为积极。汉街万达广场于8月31日闭店翻新，将打造国内第四家SKP，以期成为武汉新晋的国际时尚艺术名片，该项目预计2023年开业。

　　咖啡茶饮和时尚零售业态驱动需求，武汉首店数量呈全年新高。从业态来看，三季度咖啡茶饮热度不减，扩张迅速，茶饮品牌茶颜悦色自2020年12月进入武汉，目前武汉店铺数量已达到42家；TIMS咖啡、MStand咖啡以及MANNER 咖啡也纷纷布局武汉市场。

　　除了咖啡茶饮，三季度时尚零售业态表现也十分突出，奢侈品牌以及潮流买手店积极在武汉布局落子，武汉首店数量呈全年新高。恒隆广场兑现了CELINE、MONETA和Pomellato等多个国际奢侈品牌，同期武广的B馆C馆ST.John、Wilson和CanadaGoose相继开业，进一步巩固了武广商圈作为武汉最高端商圈的地位。此外，武汉天地的LookNow以及Knowin潮流实验室两家华中首家潮流买手店开业，区域聚集了多个买手店和设计师店，搭建起武汉天地独一无二的潮流品牌气质。

　　租金稳中微升，承租能力较强的袖珍餐饮和时尚零售业态有利于推动租金的小幅上涨。今年第三季度，武汉优质零售市场租金呈稳中微升趋势，全市首层非主力店租金环比微升0.3％，至384元每平方米每月；空置率为11.2％，环比降低1％。

　　优质零售物业市场展望：第四季度武汉零售市场将有望持续升温。今年年末预计仍将有6个项目集中入市，新增供应合计约70万平方米，其中万象城和光谷大悦城均为首次进入武汉。未来三年，武汉优质零售物业市场供应将逐年递增，各个商圈竞争将进一步加剧，新项目多由运营经验丰富的零售物业开发商开发运营。仲量联行预计，此类新项目的入市将加剧核心商圈的竞争，届时其高标准的服务与管理能力将助力武汉优质零售市场走向成熟，而缺乏专业能力的业主或将面临更大的竞争和挑战。

　　注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc