近日，第一太平戴维斯发布2021年第三季度上海房地产市场回顾与展望指出，三季度上海商办租赁市场基本面持续改善，市场需求向好。自用买家积极入市，带动大宗交易成交已超过去年同期水平。

　　上海写字楼市场：前三季度净吸纳已超过去五年平均

　　三季度上海写字楼市场延续了上半年的活跃态势，包括企业搬迁升级、扩张与整合在内的改善型需求见长，以互联网、金融、消费品服务和健康医疗行业尤为显着。季内迎来三个全新项目入市，集中在次级和非核心商务区。市场吸纳强劲，因而尽管有新供应加持，全市空置率仍环比下跌1.4个百分点至13.1%，系2017年以来最低。这也支撑了全市写字楼租金继续平稳增长0.5%。

　　在灵活办公领域，除开已具有一定市场份额的国内灵活办公和商务中心运营商，更多本土品牌进入市场。纵使该类产品受到部分出租率欠佳项目的欢迎，二级市场的竞争却也愈发激烈，而差异化产品打造、灵活租赁策略、专业运营和增值服务方为制胜之道。

　　上海零售市场：多个标杆项目季内开业 首进品牌显示业主信心

　　第三季度上海零售市场迎来六个购物中心开业，共计为市场带来56万平方米新增供应。租金环比上涨0.4%，受新增供应影响，空置率与上季度持平为9.1%。本季度开业的多个购物中心为商圈内标杆项目，并为所在商圈带来众多首进品牌，显示业主对前滩、北外滩等新兴商圈发展潜力充满信心。2021年前三季度服务类品牌租赁需求在购物中心新租面积中整体提升显着，尤其在新开业项目中占比更为明显，第三季度为39%。本季度餐饮类整体占比提升至32%，零售类需求仍保持稳定。

　　2021年第四季度上海市区购物中心预计仍有7个新增项目入市，总建筑面积约55.1万平方米。南京西路商圈升级改造的中信泰富广场也预计将于第四季度重新开业。

　　上海物流市场：市场供不应求，业主日趋多元

　　第三季度上海高标仓市场无新增项目入市，全市高标仓存量维持在约653万平方米。上海整体物流市场受到来自第三方物流服务及电商行业强劲的租赁需求，全市平均租金指数维持稳定，平均租金录得人民币48.6元每平方米每月。空置率方面，奉贤、金山等子市场录得稳定去化，多个子市场维持满租状态；全市整体空置率环比下降1.7个百分点至4.5%。年内临港新片区预计仍将有新项目入市，随着传统网购季到来，预计第四季度市场需求畅旺，去化情况将进一步提升。

　　日前凯德集团发布公告称旗下凯德中国信托拟向非关联第三方收购一个包含位于上海、昆山、武汉和成都四个优质物流资产在内的资产包。近两年来，物流资产持续受到投资者追捧。除了传统基金、物流开发商外，互联网企业、及传统住宅商办开发商亦在加速布局。

　　上海住宅销售及租赁市场：新房二手房市场两极分化 高端租赁市场持续走俏

　　2021年第三季度，上海内至外环间一手住宅成交量环比皆录得下降。而随着多个热门楼盘入市，内环内一手商品住宅成交量较上季度录得40.4%的上涨。整体而言，季度内上海一手商品住宅成交量共计约241.5万平方米，环比下跌1.8%，同比下跌16.8%；成交均价达到每平方米人民币54,780元，环比上涨3.1%，同比下降0.4%。受到挂牌价格核验及信贷政策影响，第三季度上海二手房市场成交逐月下探，市场流动性趋缓。

　　高端租赁市场持续恢复，第三季度盛捷虹口外滩界服务公寓入市，为市场带来210套新增供应。服务式公寓平均租金上涨2.3%至270.6元，空置率上涨0.6个百分点至12.7%。部分板块入住率虽有所波动，但仍有项目房源紧俏、几近满租，尤其是顶级服务式公寓项目，空置单元去化速度较快。

　　上海大宗投资市场：自用买家持续主导写字楼成交 互联网企业积极买楼自用

　　第三季度市场共有12笔大宗成交，合计成交金额达人民币271亿元。年初以来，大部分写字楼成交均为自用买家收购，金融、互联网及生物医疗类企业由于近期经营表现良好，收购活跃。三季度，前程无忧和字节跳动均斥资数十亿元收购了新建的甲级写字楼。另外，张江和漕河泾等成熟的产业园区凭借其出色的租赁表现继续获得投资者的关注和欢迎。

　　在政府调控影响下，市场整体融资环境仍充满挑战。目前国有企业及资产负债表健康的大型开发商与其他开发商之间在融资量和融资成本方面差异显着。在政府严格降杠杆的引导下，预计市场各方会不断加强风险控制，从长远来看有利于整个房地产市场健康可持续发展。预计明年可能出现一批高负债开发商出售非核心资产回笼资金的情况，对投资者来说可能形成一定投资机会。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc