近日，CBRE世邦魏理仕发布广州房地产市场回顾与展望报告指出，第三季度广州商业地产市场从二季度的小规模疫情反弹中逐步恢复过来，重返增长轨道。

　　其中，写字楼市场季度供应量创近四年新高，珠江新城近期录得多宗金融企业大面积租赁成交，表现亮眼。零售物业市场加速走出疫情阴霾，新项目均获得较理想的开业率，再加上市区项目进行租户调整后迎来新品牌入驻，助推空置去化。仓储物流设施市场连续第二个季度录得跨境电商的大面积吸纳，空置率创近五年新低，大面积单位甚至供不应求。大宗交易市场因广州稳步推进旧城改造迎来新商机，新兴商务区录得写字楼成交。

　　优质写字楼市场：珠江新城涌现金融业升级需求

　　本季度广州共有四个写字楼项目投入使用，分别位于珠江新城、琶洲和万博汉溪区域，为市场带来约19.4万平方米的优质写字楼面积，创下四年内单季供应新高。其中，位于万博商务区的广晟万博城是目前该区域内落成的最高楼。另一个备受关注的商圈——琶洲电商区季内新增第四栋投入使用的办公楼环球梦，预计年内还会有两栋写字楼项目将正式投入使用。整体市场空置率上升0.5个百分点，至季末9.5%。

　　受新增供应影响，净吸纳量出现环比下跌，但仍斩获近四年来单季第二高纪录。其中，珠江新城季内虽无新增供应，但录得多宗金融企业大宗租赁成交，区内甲级写字楼空置率跌至5.5%，是近一年半以来的最低值。琶洲预租楼宇成交表现活跃，现楼租金坚挺，个别楼宇在上半年录得多宗大面积成交，并在空置率显着降低后，于季内进行租金调升。而传统商务区老旧楼宇的空置去化表现未算理想，部分楼宇采用更灵活的租赁策略，给予租户租金优惠。就全市而言，写字楼整体租金仍然保持平稳，季末平均租金为每月每平方米161.2元。

　　从行业需求来看，第三季度金融业需求活跃度持续提升，在众行业中脱颖而出，占市场总成交面积的42.4%。其中，珠江新城季内金融业成交面积占比更高达67.5%，并录得多宗超过8,000平方米以上的大面积成交，分别来自银行、交易所和保险公司等行业。专业服务和TMT继续稳步扩张，成交面积占比分别排列第二和第三位。

　　预计广州写字楼市场第四季度将迎来供应高峰，约有45万平方米的新增供应陆续入市，新项目总面积中，超过六成来自琶洲。展望2022年，全市还将迎来119万平方米的新增供应。空置率或被推高的同时，租金亦将面临一定的下行压力。

　　CBRE华南区顾问及交易服务|办公楼部负责人程志文表示，至2022年末，广州将面临共164万平方米的新增优质写字楼入市。新增供应显着增加，将导致空置率在短期内出现升高趋势，租金或面临幅度有限的下调。总体而言，广州写字楼市场仍将维持积极向好的态势。随着期货交易所的进驻及金融业开放政策的利好持续释放，科技创新为产业升级调整赋能，预计金融业和TMT行业将持续扩张，支撑办公楼需求的强劲增势。部分琶洲业主提供更加灵活的租赁条款，吸引科技企业进驻，取得良好的预租效果。广州整体空置水平目前在全国主要城市中仍属较低水平，相信在新的供应高峰到来时，活跃的市场需求及不断强化的招商运营水平将有助于吸纳潜力的加速释放。

　　优质零售物业市场：零售市场重回正轨，租金小幅反弹

　　位于天河区东部的美林天地二期于本季正式开业，物业总建筑面积为12万平方米，开业率超过九成。其中的主力租户山姆会员店，为时隔13年后在广州设立的第二家门店。除此之外，部分老项目开展租户调整，效果良好，迎来新品牌陆续进驻，带动市场吸纳量环比显着增加。空置率环比下降0.4个百分点，连续第四个季度下调至本季末的7.8%。

　　本季广州的零售市场逐步走出疫情阴霾，商场人流也恢复至五月疫情小规模爆发前的水平。租金表现持续分化，老旧商场为优化租户组合，愿意给予租金优惠，而个别人气旺盛的商场却录得租金小幅反弹。全市租金环比小幅上升0.3%，至季末的每天每平方米27.8元。

　　餐饮业依然表现抢眼，贡献了约40%的租赁需求。包括哈根达斯和休闲餐饮gaga，持续增加在天河路商圈购物中心的布点。另外，服饰和电子产品零售商成交分别占比15%及10%，占据零售品类的前两位。其中，电子产品零售商扩张增速更快，包括大疆和OPPO等均于季内开出新店铺。此前拓展态势积极的彩妆集合店，在二、三季度出现退租现象，但国际彩妆品牌仍然对天河路商圈格外青睐，DIOR彩妆香水旗舰店于本季在太古汇围板扩租。

　　预计第四季度广州将有一个项目、约七万平方米的新增供应入市，从而令全年供应量增至32万平方米。此新项目将连通地铁，成为附近大型居住社区的交通枢纽，加上业主此前街区商业招商情况良好，预计开业率较为理想，因此全市空置率将保持平稳，不会出现显着上升，租金也将维持反弹趋势。

　　CBRE华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军表示，季内太古与珠江实业签署合作意向书，计划共同打造荔湾区聚龙湾项目，极大提振了广州西区零售物业市场的信心。该项目聚集了商业旧改所需的多种亮点资源，包括滨江、厂房、旧仓和古村等在地元素，在广州并不多见。太古作为高品质商业地产的实力运营商，其参与将加速该项目及整体荔湾片区的升级改造，乃至改变广州整体商业格局。芳村多个大型新社区导入的大量人口、辐射广佛的区域优势及万科和珠实等知名开发商的参与建设，都令该区域的发展前景令人期待。

　　物流仓储市场：空置率创近六年新低

　　2021年第三季度，广州共录得22宗、共71万平方米的工业土地出让，环比减少47.7%。在主要的产业发展区域中，知识城录得三宗工业用地成交，包括创维取得的超过六万平方米的工业用地。而广东城市交通投资有限公司也摘得季内唯一一宗新型产业用地（M0），位于南沙庆盛片区。

　　广州第三季度新增一个位于黄埔的物流仓供应，为市场提供95,000平方米的仓储面积。该项目落成时，超过八成的面积已被提前预租，主要租户包括电商平台及生鲜电商。本季度仓储净吸纳量创下5年新高。另外，来自跨境电商的需求持续活跃，在花都录得大面积成交。季末，全市空置率仅为1.8%，环比下降5.8个百分点。花都区空置率更是下降16.8个百分点至季末的2.3%。

　　经过跨境电商连续两个季度的快速吸纳后，广州市场大面积空置变得稀缺，部分需求外溢至邻近的佛山。受黄埔租金上调带动，广州平均租金也有所上升，环比上涨0.9%至季末的每月每平方米38.1元。其他区域尽管租金大体平稳，但部分业主开始收窄谈判空间，减少免租期。

　　第四季度广州的仓储物流市场将出现供应高峰，预计将有79万平方米的仓储设施新项目投入市场，供应紧缺的状况将得到缓解，整体空置率料将回升。展望2022年，预计还有43万平方米的新增供应入市，其中仅有一个项目位于广州东部，其余项目均位于南沙和花都，广州东部的租金和空置表现料将继续领跑全市。

　　CBRE华南区顾问及交易服务|产业地产部负责人邓伟表示，尽管预计四季度供应量将达到79万平方米，但其中非保税面积占比不到一半，且考虑到当前较低的空置水平，相信短期内非保税仓仍将面临供不应求的情况。另外，广州周边城市东莞和佛山的空置水平也较低，大面积高标仓供应同样紧俏，部分租户有可能选择非高标仓项目进行升级和扩张。

　　投资市场：新兴商务区可供整售物业货量充裕

　　广州本季度录得金融城绿地中心一层写字楼的转让。南站商务区也录得一宗整栋交易，为一家国有企业购置以作自用。此外在琶洲，一家国有银行也购买了某写字楼的部分裙楼面积，用作业务扩张。

　　近年来，广州的城市更新项目为知名商业运营商提供的位于城区及郊区交通枢纽为主的商业机会不断增加。太古、新鸿基、新世界和华润等知名商业运营开发商都加快了在广州的拓展步伐，收获优质区位的商业物业改造或开发良机，商业开发市场日趋活跃。同为城市更新的旧厂改造也迎来蓬勃商机，近期广州发布《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》，对于旧厂房的改造的申请流程和方式给予了规范。

　　未来半年，广州的写字楼大宗交易成交呈增长态势。伴随着更多知名开发商涌入广州市场，广州商业地产市场品质有望获得提升，为民众带来更为多样化的零售体验，同时也为投资者打造更多优质投资标的。

　　CBRE广州投资及资本市场部高级经理宋涛表示，尽管广州核心区可作投资的办公楼及商场较为稀缺，大宗物业投资市场的活跃程度仍有提升空间，但广州的投资机会正在日渐增多。近年来，得益于政府不断出台、完善城市更新政策，旧厂改造的投资机会进一步涌现。虽然这些旧厂大多并不在城市传统核心区，但是作为人口超过1,800万、位列国家超大城市之一的广州，在轨道交通和其他基建项目加速建设的推动下，当前旧厂片区的通达性和增值空间也将逐步提升。投资者可加大关注此类旧厂区的‘工改’机会及广州新型园区的发展前景。

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc