近日，CBRE世邦魏理仕发布杭州商业地产市场报告，对三季度杭州写字楼和零售物业市场进行回顾与展望。报告指出，三季度杭州写字楼市场受优质新增供应良好预租情况的带动，全市整体延续上半年活跃趋势；零售物业项目多维主题空间塑造，开启未来商业体验。

　　优质写字楼市场：新项目入市和内资扩租推动需求维持强劲趋势

　　2021年第三季度，杭州优质写字楼市场共录得两个新增供应，分别的是位于未来科技城的奥克斯中心和城北的英蓝国际金融中心，共计约 15.9万平方米，环比增长318%。受优质新增供应良好预租情况的带动，全市整体延续上半年活跃趋势，净吸纳量录得14.5万平方米，明显高于历史单季平均水平，分市场来看，除未来科技城、城北受新项目入市当季提升明显外，钱江新城，钱江世纪城、滨江有较快去化且子市场空置率皆低于15%。由此，全市空置率较上季度微辐下调0.2个百分点至17.2%。

　　需求方面，TMT仍是杭州市场最为稳健的新增扩租需求，当季头部网络科技企业在未来科技城录得大面积过渡需求，而滨江持续吸引高端网红、直播视频等企业，黄龙、武林亦承接部分内部扩租，如电商、云数据等；金融类以银行、证券为首在钱江新城等区域持续布局，消费品制造业类新能源汽车和专业服务类律所的搬迁扩租需求紧随其后，此外，受浙江卫视产业集聚影响，文娱服务类需求在武林版块亦有释放。

　　从成交类型和区位看，季内杭州市场内资的扩租成交占主导，新兴商务区如未来科技城、滨江等区域表现亮眼，以TMT为代表，细分部门在多版块差异化布局，录有较大面积成交；核心商务区以钱江新城新增需求为主导，武林版块主要项目因扩租空间有限，外溢至临近楼宇或周边版块，中小面积搬迁扩租居多，区内较新楼宇升级需求稳健。租金表现上，杭州市场疫情后低价开启，今年上半年明显回暖后租金反弹，受热点版块带动季内全市稳中微升，租金环比上调0.2%，除未来科技城外，钱江新城、滨江等皆略有涨幅。

　　CBRE杭州顾问及交易服务|办公楼部负责人王晓晨表示，截至年底，预计还将有28万左右新增供应投放市场，分别位于钱江新城和钱江世纪城版块，优质新增项目有望缓解部分市场扩租空间不足情况。杭州兼具创业创新基因，互联网+产业今年快速共振融合，历经连续三个季度强劲的市场需求，年底或将迎来一段调整期，因此业主应以较灵活的租赁策略加速年底需求落定，租金预期持稳为主，企业可根据差异化产业集群分区合作，优化布局。

　　优质零售物业市场：生态场景引入科技叠造无界消费体验，开启未来商业

　　2021年第三季度，杭州录得一个新增项目入市，即位于钱江世纪城的印力汇德隆奥体印象城，作为亚运版块旗舰商业项目，是对杭州该区位商业优化和“拥江发展“方面的强有力补充，项目根据消费社群对包括人文、艺术、生态等多主题活动、业态和场景进行空间叠造，以无界性消费体验重新定义屋顶经济，在杭州首次打造双层室内穹顶雨林，绿植配合LED，沉浸式雨林漫步体验为都市商业再增新意。开业率达97%，囊括众多区域旗舰首店，推动全市空置率环比下降0.6百分点，报2.6%。

　　时尚品类依旧是当前主力需求，占比43%。其中，以诗凡黎、伊芙丽以及MO&Co.等为主的潮流女装品牌加速线下零售布局，扩张较为显着。其次，餐饮占比27%，其中半数来自于中式餐饮，尚一汤杭州首店进驻印力汇德隆奥体印象城。浙江首家美式快餐品牌Shake Shack于九月末登陆万象城，成为年轻消费群体的网红打卡圣地。值得一提的是，杭州潮流圣地湖滨银泰in77本季度打围杭州首家B站官方授权生活如沸线下体验店，官方授权店通过线上内容与线下实景业态的结合还原纪录片中重庆市井火锅，同时也是作为文创消费场景的创新。此外，本年年中宣布入局彩妆市场的意大利奢侈品牌Valentino以杭州武林银泰为聚点开启其在浙江美妆高定市场，LAURA MERCIER也将其浙江首店选址在此，而西溪印象城当季继续新增岚图空间、极客以及TANK等新能源二阶品牌，已然成为新能源品牌聚集地。

　　从区位上看，核心商圈覆盖全市消费群体，是国际和全国首店进驻的优先选址地，尤其是迎合前沿趋势的奢侈品、潮牌运动、美妆香氛品牌集中；而区域和城市首店则偏向客群精准，业态有待完善的非核心商圈，餐饮、文体类体验等业态积极进驻，部分社区地标项目引入创新形象首店。季内，除新增项目对所在滨江-钱江世纪城片区的有力带动外，钱江新城的存量市场亦较活跃，空置率从上季度的3.9%进一步下降至2.2%，来福士广场以及万象城等优质商业项目表现亮眼，同时杭州地铁建设也为该版块带来更多可能性。目前杭州地铁4号线已投入运营，7号线市民中心站及9号线北段近期开通，进一步通达的公共交通未来也将为钱江新城版块再添便利。截至季末，全市首层租金环比增长0.7%至人民币每天每平方米21.6元。

　　年底之前，位于城西的杭州未来科技城宝龙广场即将入市，短期空置率或将有所波动。随着现有项目根据主力客群进行消费业态升级和完善，引入优质品牌及首店和精细化主题活动，同时新项目对消费场景营造的创新，打造具有记忆点的装置与交互空间，从情感营销层面增强顾客体验性，消费需求有望进一步激发。整体而言，未来杭州零售市场租金仍将呈现稳步上行趋势。

　　CBRE杭州分公司副总经理何达表示：“‘十四五’时期是杭州‘亚运会、大都市、现代化’的重要窗口期，营商环境建设全国领先。未来五年，随着恒隆、新鸿基、新世界集团K11、SKP、香港置地与仁恒等高阶商业首进布局，杭州将进一步提升商业集聚度，将消费活力转化为消费经济。随着多元城市配套服务的引入和交通等基础设施建设的推进，杭州将以城市品质化、人文特色化为路径，提升商业发展能级，重塑城市CBD新格局。”

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc