近日CBRE世邦魏理仕发布西安房地产市场回顾与展望指出，2021年第三季度，西安优质写字楼市场需求保持活跃，金融及科技行业需求抵消“双减”政策影响；零售市场需求趋向多元，文化自信加持零售新生态；投资市场仍以自用买家为主，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。
优质写字楼市场：细分行业的多元化需求激发写字楼市场活力
2021年第三季度西安写字楼市场未录得新入市项目，市场总量仍维持在近623万平方米。其中甲级写字楼体量为近163万。本季度以平安为首的保险类金融租户，科技研发类租户及以中国建筑为首的建筑类公司仍积极扩租或升级办公场所。由此，虽部分在线教育企业开始整合办公资源造成较大面积空置，但活跃的市场需求仍推动甲级办公楼市场空置率降低1.5个百分点，至23.2%。与此同时，由于市场需求的活跃，部分已退出面积已开始有新租户感兴趣，故平均账面租金暂时未受影响，仍保持相对稳定。
行业发展转折点租赁行为出现差异化表现。“双减”政策下，在线教育行业承压收缩，受教培行业的动荡的影响，甲级写字楼净吸纳量仅为2.4万平方米，较上季度下降41%。甲级写字楼中，线上教育类租户共计退租近3.5万，占到甲级写字楼总体退租面积的63%，同时在全市所有在写字楼内的在线教育租户中，已有近30%退租，剩下的还有近20%基本确定会在下个季度退租。然而，虽大部分在线教育公司承压收缩办公面积，市场仍录得如聪明核桃，嗨学等少儿编程及成人教育等非K12学科类在线教育公司较大面积的扩租。随着行业“洗牌”的完成，头部企业的需求仍将持续，但规模将持续回落。
未来预测方面，受资金流等内部因素影响，部分项目工期有所延迟，本年度不会有任何甲级办公项目入市，供应的推迟及活跃的需求将推动西安甲级写字楼空置率持续的下降。线上教育机构整合办公资源带来的影响将在短时间内消除。整体市场仍将保持平稳。与此同时，西安在新能源、智能制造、通信、科技及金融等多个领域发力，越来越多总部企业的落户为西安注入源源不断的经济增长动力和虹吸能力，继而有望衍生新一轮的办公需求风口。
CBRE西安顾问及交易服务|办公楼部负责人孙奇表示，据《西安总部经济发展现状分析》报告显示，西安的总部经济在西北地区35个地级市中排名第一。在总部效应加持下，行业产业链持续的完善，将进一步带动本地产业升级。随之更多的资源、人才被吸引而来，继而衍生更多办公需求。
优质零售物业市场：供需“双侧”发力驱动零售市场繁荣
2021第三季度，西安零售物业市场供应端重回活跃，市场录得四个购物中心入市，为市场带来合计约32.4万平方米的新增供应。其中，位于二环东段的太乙城及位于长安区的长安万科广场均为片区首个零售项目，助推片区商业氛围提升。此外，位于城东的环球港及位于曲江的万象天地则均由成熟开发商操盘，成熟的运营及优质的品牌资源推动商圈提档升级。优质项目的集中入市大幅提振西安商业市场信心，激发市场活力释放消费潜力。
本季，西安零售市场需求呈现“M型”特征——面积消耗型租户吸纳量占比较高的同时高坪效租户仍保持活跃。随着成熟运营商持续布局西安零售市场，愈发激烈的竞争造成部分商场平均空置率长期处于超过20%的状态。此类业主通过引进如舞蹈，马术等素质培训类；台球，剧本杀等娱乐体验类租户，在迎合消费者喜好的同时加速去化空置面积。同时如电动车等高坪效类租户同样保持活跃且趋向多元化。本季度如岚图，广汽埃安，理想，小鹏等国产电动车品牌持续扩张的同时，如宝马，奥迪，大众等国际传统车企的电动车展厅也开始积极进驻零售项目，增加与消费者接触面。
“国潮?”赋能西安零售新生态。本季，“国潮”成为西安零售市场最抢眼的元素。在餐饮，零售，体验三大业态中均能看到国潮的元素。首进西安的糕材生，糖乐芝等“国潮”点心店入市即引发消费者追捧；如秦味志，唐食演义等本地“国潮”点心品牌也开始受到零售业主关注，并进驻多个社区购物中心；如锦绣大唐等汉服品牌进入如曲江银泰等购物中心；以唐朝为背景的沉浸式娱乐品牌簋唐楼首进西安即引发热议。与此同时，于本季末开业的全国首家京东mall则是在购物场景中融入“国潮”元素，打造“科技国潮”。国货运动品牌乔丹更是将旗下新厂牌乔丹制燥2021国潮大秀——质燥唐潮的场地放在西安城墙，为本季度的西安零售市场带来更多活力。
随着“Z世代”已成为消费主力，围绕“Z世代”的新消费趋势层出不穷。从新国货美妆到国潮服饰、从新式茶饮到新中式糕点，越来越细分的新品牌赛道，在不断描绘出新消费的图谱。而在新消费时代，情感经济市场下消费者的情感习惯逐渐成为与商品价值同样重要的消费驱动力。零售项目通过引入如“国潮”等文化元素，在满足顾客精神消费能力的同时，引发消费圈层的共鸣，增强与消费者尤其是年轻客群的情感联系。以文化赋能商业，重塑空间场景内涵，打造零售新生态。
展望未来，第四季度或将有一个项目入市，同时随着部分空置率高企的项目已经开始顺应市场趋势持续进行调改。短期内预计市场空置率将持续下降，市场可比租金仍将呈现小幅上升趋势。市场整体情况仍将持续向好。
CBRE西安及郑州顾问及交易服务|商业部负责人何易峰表示，新消费这股激流创造出很多黑马品牌。很多新消费品牌在短期内快速崛起，就是抓准了‘Z世代’消费者注重体验、高颜值，讲求性价比，热爱社交等需求。这些新消费品牌通过线上网络平台打开市场，在稳固原有阵地的同时积极布局线下零售店。有别于传统连锁品牌的是，这类新消费品牌更多的以形象店、体验店、旗舰店、联名店等形式出现，为‘Z世代’消费者构建更具体验感的消费场景，也为商业市场注入了新的活力。
投资市场：市场基本面向好带动投资标的趋向多元
2021年第三季度西安市场未录得大宗物业成交。在物业收购类型层面，由于具备稳定的投资回报、良好的升值空间等特征，写字楼仍是最受欢迎的投资标的。随着租赁需求持续增长，热点区域的存量及在建写字楼对投资和自用需求的吸引力将明显增强。与此同时，西安商业地产的资产价格在过去几年维持相对稳定，随着西安“轻资产”输出案例陆续落地，西安零售商业市场将更趋品牌化，专业化，刺激商业类项目的活跃度的提升，部分零售项目或将在调整中迎来新的投资机会。
CBRE西安投资及资本市场部负责人郝亚文表示，西安办公市场的新增供应放缓，已经入市或准备入市的优质商办物业迎来新的窗口期，尽管疫情仍存在不同程度的反复，但以自用为主的本地购买客群仍保持活跃状态，西安市场仍被持续看好。
来源：CBRE世邦魏理仕
编辑：wangdc
