近年来，数字经济对于经济增长的贡献不断提升。数字经济的核心部分科技/新媒体/通讯（TMT）产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。与此同时，随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，数字经济和实体经济日趋融合，亦使企业在不动产的使用上出现多元融合的新特点。

　　有鉴于此，世邦魏理仕于近期发布《“数字”北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告，旨在分析和解读数字经济在北京的发展现状，以及对商业地产使用和影响的新特点、新趋势。

　　世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出：“数字经济对北京经济和商业地产的重要性不言而喻。2020年北京数字经济规模达2.0万亿元，占GDP比重达55.9%，位列全国第一。另一方面，北京一直是全国乃至全球的科技创新中心之一，近年更趋凸显对数字经济的集聚优势。我们相信，未来北京数字自由贸易区、北京证券交易所和雄安新区国家数字经济创新发展试验区的创建，将为数字经济发展创造更有利的政策环境。”

　　北京商业地产市场之变一：数字经济集聚优势凸显

　　报告指出，近三年在部分子市场新增供应的释放下，北京整体写字楼市场的流动性明显提升。但区域间供需局面有明显差异。

　　●泛中关村集群

　　中关村商务区空置率一直徘徊在2%左右，租金一直稳居高位，这加速了存量物业的租户结构更新和升级

　　细分产业上，相对技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃

　　经过多年的发展，上地、中关村软件园已步入成熟，可租面积稀缺性不亚于中关村商务区，在此落位总部的头部企业承租了区内大部分面积，且仍在寻求扩租空间

　　越来越多未被满足的需求外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。

　　●大望京集群

　　望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区

　　在To C类互联网细分产业生态也更趋完善

　　望京的旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展，园区办公也在不断提升硬件和管理，与商务办公进一步接轨，从而加速大望京集群整体的品质提升

　　●丰台集群

　　随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解，以及业主提供的优厚租赁条件等优势，今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首

　　区位邻近中关村与通讯运营商总部所在的金融街，吸引大型通讯软硬件技术企业入驻

　　凭借已开业的龙湖丽泽天街商场和即将开通的地铁14、16号等线路站点，未来将导入更多元化的TMT租户资源

　　随着丽泽本轮供应潮的收官，其为整个丰台集群建立和积累的商务资源将惠及外围的丰台科技园

　　●其他成熟商务区

　　凭借传统行业企业总部和传统媒体总部资源，CBD受到不少在中关村起家的头部企业青睐

　　紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和互联网+服务企业的扩张或搬迁需求

　　奥体近两年新增供应密集入市，业主积极调整租赁策略，成为大面积整合搬迁需求的首选区域之一

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部负责人张冀苏指出：“集聚区域间供需局面有明显差异，产业生态条件也各有不同，企业应在不同区域实施不同的选址和租赁策略。在空置面积紧缺的区域，需要在内部建立更高效、敏捷的评估、决策流程，在选址和租约上应保持较大灵活性，在外部选择市场覆盖度高、与业主有长期合作关系的代理伙伴，紧盯提前解约或即将到期大面积客户动态。其他区域普遍进入供应潮的末端，具有整合、扩租需求的大型企业应把握有限的机会窗口期，尽快敲定和实施重大租赁计划，抢占先机。”

　　北京商业地产市场之变二：新兴区域逐步获认可

　　报告指出，随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控，新兴区域基础设施和产业政策不断完善，以及“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用，北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域将逐步获得接受与认可。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕指出：“新兴区域受产业导向影响较大，企业选址时应对当地产业定位、政策和现有集聚企业类型作深入研究；在考量商务成本时，除了租金以外，当地政府补贴和政策优惠、员工通勤成本等也是重要的变量参数。此外，新兴区域商务氛围处于快速发展期或培育期，需要掌握区域城市规划，基础设施、周边配套的建设周期，以及未来区域发展的重要时间节点，也需要紧密跟踪标的写字楼本身的开发进度和交付时间节点。”

　　北京商业地产市场之变三：需求集中于头部企业

　　世邦魏理仕研究发现，数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略，寻求替代性选择。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚指出：“企业购置办公自用时应提前梳理自身选址需求和标准，规划未来办公场所策略，并保留一定的灵活性。对于选址目标明确在特定区域的企业，提前排查区内所有潜在选址目标的楼宇状况。对于没有明确区域选址目标的企业，可以更多在竞争度较低的外围区域寻找购置机会。同时可以尝试与地产基金、机构投资者等强强联合，以便在融资、交易等架构和模式上发挥更大的创新性和灵活性。”

　　近几年，北京在办公开发用地供应实行严格控制，但作为战略新兴产业的数字经济，在产业导入政策的支持下，相比其他行业更容易获得办公用地。相比租赁和购置现成办公物业，企业通过自建更能按需定制；但另一方面，自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构，有更高的技术门槛。

　　世邦魏理仕华北区项目管理部负责人古城表示：“TMT企业具有办公人员密集、空间密度大、办公时间长、高度倚赖网络和数据机房设备、组织架构变化频繁等特点，因而应对消防疏散、出口宽度、垂直运输、机电/水/风/电容量、承重荷载、餐饮娱乐功能配套等建筑和设施指标提前规划、设计和预留，并在空间布局、间隔等设计和规划上充分考虑灵活性。同时，政府对建筑工程的环境相关因素的监管要求亦不断提升，在这些方面的技术投入对工程实施、审批和项目交付、运营都有帮助。”

　　北京商业地产市场之变四：跨界融合传统行业数字化升级

　　报告指出，越来越多的传统行业企业将数字化人才队伍的建设作为提升竞争与发展软实力战略的重点。为了吸引数字化人才和提高他们的工作产出，传统行业开始在打造办公环境上借鉴TMT企业，金融是其中的代表和领先行业。未来，随着金融科技职能在大型金融机构组织内部的强化，其房地产策略相对传统业务将体现更大的独立性。

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wangdc