2021上半年，经调研亚太区22个市场的主要房地产类别，其中58%的地产价值保持稳定或增长。预计2021年下半年，高端工业地产将继续保持价值韧性；2021年上半年，澳大利亚和新西兰是地产领域保持价值增长比例最高的两个地区；预计2021年下半年，亚太地区调研范围内69%的房地产价值有望上涨或趋稳。

　　莱坊亚太区研究部主管李敏雯表示，即便在租金水平经历过一轮较快速度的下跌后，房地产市场的前瞻性特征仍意味着亚太区内相关资产价值较好地抵御了冲击。在疫情发生初期市场所预计将会巨量发生的不良资产和折扣销售并未真正兑现。强有力的货币政策和财政政策产生积极效应。同样起效的是银行对到期贷款的延期宽限。同时，资本正在押注于亚太区长期结构性基本面。这些因素都给房地产市场价格水平起到托底的作用。由于业主希望能够介入在新常态环境下更有望发挥防御性作用的产业，而不是坐等并不确定的市场复苏，作为战略选项之一的资产用途重新定位也将有所加速。

　　甲级写字楼

　　亚太众多地区出现疫情反复，导致整体收益下降，甚至许多地区主要写字楼市场丧失了2021年第一季度的正向收益。尽管目前许多经济学家预计亚太地区全年GDP增长将保持正增长，但疫情对写字楼市场来说依旧是一次重创，阻碍了市场正常化的进程。

　　由于投资者对“居家办公”趋势的持久性持不同观点，因此亚太地区的甲级写字楼市场表现喜忧参半，价值弹性较大。在疫情发生之前，灵活办公已然出现，而疫情发生之后更是加速了混合办公模式的趋势，尽管如此，实体办公空间不太可能完全被取代，因为它对促进团队协作及企业形象仍起着至关重要的作用，因此预计2021年下半年房地产市场价值将企稳。

　　高端工业物流地产

　　亚太区高端工业物流地产尤其是数据中心和物流设施未来将持续受益。

　　2021年上半年，受到疫情持续影响，消费者和企业继续转向线上市场，电子商务市场继续增长，亚太地区仓库市场的需求保持强劲，整个亚太地区的仓库租金基本保持不变，同比微跌0.1%。

　　在后疫情时代，打通物流“最后一公里”成为重中之重，因此市场需要更具弹性的供应链网络。在此情况下，能满足需求的工业物流地产及设施——如防御性、疫情防控更好的地产将实现从短期到中期的增长利好。

　　优质零售物业

　　随着疫苗接种率的不断提高以及社会限制的逐步解除，零售业价值正快速回升。

　　中国大陆地区的GDP在2021年第一季度以创纪录的同比18.3%的速度增长，其中北京和上海的零售市场表现良好。一方面，北京和上海的经济计划重点关注国内需求，使得租赁市场更加活跃，另一方面中国施工完成率较高，使得整体入住率上升。

　　中国的并购交易也在增加，比如平安保险收购新加坡凯德集团旗下六个来福士来福士资产，布鲁克菲尔德收购上海悦荟广场等五处购物中心，值得关注的是，北京和上海都在其投资组合中。

　　亚太区豪宅

　　政府财政刺激和低利率环境提升了大多数门户城市的住宅价值。疫情在一定程度上增强了住房的重要性，据莱坊全球买家调查，住房升级是购买新房的最常见的因素。然而，在脆弱的经济背景下，租金普遍保持疲软，压缩了亚太区域优质住宅的收益率。

　　但中国内地、香港特别行政区、澳大利亚、新加坡和新西兰随着经济持续复苏刺激了国内购买，且由于边境的持续封锁，本地买家相比国际卖家势头更为强劲。尽管中国出台了一系列降温措施，但上海、广州仍在2021年第二季度房价录得亚太地区同比涨幅最高，在全球主要城市指数中位列前五。未来随着中国政府倡导“住房不炒”以及收紧住宅市场的政策，预计北京、上海和广州等中国主要城市的房价增速将会放缓。

　　整体上看，亚太地区的背景仍将有利于房地产投资。一方面，亚太优质可投资股票仍受到强烈追捧，收购将持续增加。另一方面，亚太大部分地区的融资成本维持或接近历史低点，资产价值未来将继续保持坚挺。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc