“受新冠疫情等因素影响，2020年青岛办公楼市场持续承压，但我们也看到四季度市场租赁活跃度略有提升，为市场带来曙光。与此同时，市场中的空置压力尚存，租金也仍处于下行趋势。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，餐饮行业引领租赁需求回暖，新能源汽车品牌的快速扩张成为购物中心新亮点；住宅市场年末需求稳定，成交量持续走高，土地市场的成交则保持平稳。

　　办公楼市场

　　租赁需求整体态势保持疲弱，但市场活跃度较上一季度略有回升。本季度，办公楼市场整体净吸纳量为7.5万平方米，新增吸纳面积主要来自于新入市的项目。全年净吸纳量约11万平方米，主要来自于乙级办公楼，市场整体空置率略降至28.4%。金融类企业的租赁需求逐步回暖，教育行业成为复苏租赁市场的驱动力，在线教育企业在当前低租金的市场环境中正积极寻求更为有利的租赁机会。

　　本季度华润中心二期开业。位于市南的华润中心二期入市，为市场带来9.3万平方米的新增供应，新项目的租售进度推高本季度市场净吸纳量水平。2020年很多业主为缓解压力，推迟项目开业时间，预计2021年将有五个项目入市，主要集中在市南区和崂山区。

　　租金持续下滑。四季度的市场平均有效租金为82元/平方米/月，同比下降2.8%，环比下降1.0%。甲级办公楼市场平均有效租金为115元/平方米/月，环比下降1.2%；乙级办公楼市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比下降1.0%。在持续的高空置率下，市场租金继续下探，甲级办公楼租金全年降幅达3.3% ，而乙级办公楼为2.6%。

　　业主将进一步下调租金，项目表现分化加剧。当前市场环境为很多有租赁需求的租户提供了更有利的议价机会，多数业主将继续在短期内下调租金，以稳定项目表现，提高出租率。随着疫情对不同品质的项目带来不同程度的影响，项目之间的分化表现将日益加剧。

　　零售地产市场

　　餐饮品牌引领需求回升，新能源汽车成为市场新亮点。各个商圈中表现相对较弱的项目出现租户退租关店的情况，退租商户主要集中在儿童教育等体验类业态。餐饮品牌的租赁活动在本季度明显回暖，其中本土茶饮品牌纷纷扩展市场，接连开设新店。卓越大融城接连开设多家茶饮，如一芳、蜜雪冰城、鹿角巷等。同时，新能源汽车也加速在购物中心的扩张，比亚迪新能源汽车在CBD万达广场开设旗舰店；蔚来汽车在融创茂开设蔚来空间。

　　本季度无新项目开业，麦凯乐黄岛店退市。位于开发区的麦凯乐黄岛店正式宣布闭店停业。受多轮疫情影响，青岛零售地产全年净吸纳量录得负3万平方米。截至第四季度，全市优质零售物业存量约为432万平方米。

　　全市优质零售物业租金小幅上涨，录得233元/平方米/月，环比上涨0.7%。各商圈定位高端的项目开始上调租金，而受疫情影响相对较大的中低端项目，不得不持续下调租金来缓解日益加剧的空置压力。截至第四季度，全年整体租金累计下降5.7%。

　　整体市场租金预计将在短期内继续下探，新兴行业的品牌扩张计划将积极推动复苏进程。面对充满挑战与变化的市场环境，对于运营尚不稳定的项目，提升入驻率成为阶段性诉求，业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养，因此市场整体租金预计还将在短期内延续下行趋势。同时随着整体需求的回暖，智能电子、新能源汽车品牌的快速扩张将积极推动市场需求复苏。

　　住宅市场

　　市场需求稳定，年末成交量持续走高。2020年下半年开发商通过降价优惠来刺激销量，全市成交逐步回升，年末新房成交量达到本年最高。成交价格在三季度出现小幅上涨后，年末又有小幅回落，整体维持稳定。

　　土地市场成交保持平稳。本季度住宅用地交易稳定，受融资收紧政策影响，年末房企专注于去化当前库存，调低自身负债率。在经济下行和稳定房价的大环境下，很多房企对于未来收购土地项目仍保持谨慎态度。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc