随着国内疫情整体得以有效控制和经济向好，上海房地产市场持续复苏。2020年下半年上海办公楼市场需求量显著回升，尤其是一些非中央商务区板块，吸引了众多成本控制型及大面积总部需求型企业入驻。区域规划及楼宇品质的进一步提升、良好的租金条件为企业带来升级办公环境的契机。

　　零售物业市场方面，美妆品牌、汽车展厅以及与健康相关品牌保持积极扩张态势，使四季度零售地产租赁需求进一步回稳，零售物业整体空置率下降。物流地产市场方面，得益于稳健的需求和后疫情冷链及生鲜电商等新兴驱动力的支撑，2020年全年物流地产市场租金保持正增长。住宅市场成交势头在2020年 保持良好，整体市场及高端住宅市场全年成交量均超过2019年。尽管2020年投资市场成交量出现同比下降，强劲的本地投资需求从一定程度上抵消了境外需求的放缓。

　　甲级办公楼

　　随着上海疫情得到有效控制，办公需求持续释放，2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，2020年全年净吸纳量录得40.7万平方米。在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下，非中央商务区2020全年净吸纳量达到39.7万平方米。 四季度，中央商务区净吸纳量进一步回升至2.5万平方米。在租金下调期间，不少国内金融服务和专业服务业公司把握契机，从乙级办公楼升级至甲级办公楼。除了这些较有韧性的行业，科技新媒体和医疗健康相关企业在2020年租赁需求也保持活跃。

　　四季度共有三个新竣工项目，总供应量录得13.7万平方米。疫情后的快速复工，弥补了疫情期间的施工延误，使2020全年供应达到89.1万平方米。受长宁区新增供应影响，中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12％。非中央商务区的空置率受新增供应影响，在第三季度达到31%的高点，而四季度在成本控制型需求支撑下空置率回升至29.6％。虽然疫情和新增供应给整体市场带来压力，但非中央商务区2020年全年空置率仅小幅上升了2.2个百分点。

　　持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上更有弹性并提供了更多优惠条件，四季度中央商务区租金环比下降1.3％，同比下降6.7％。非中央商务区整体租金环比下降0.9％，同比下降9.3％，然而包括前滩在内的部分板块租赁势头强劲，自2020下半年已开始实现租金增长。

　　随着经济逐步复苏，租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻表示：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。

　　产业园区

　　稳定的需求使租金呈现增长势头。四季度产业园区无新项目竣工。随着需求持续增长，四季度产业园区空置率下降至12.5％，净吸纳量录得105,000平方米。 科技新媒体和医药企业是主要需求驱动力，尤其是在线平台、游戏和生命健康类企业。例如，世纪游戏在漕河泾中心新租赁了4,000平方米的办公面积。 蓝帆医疗在张江大得创同扩租了2,100平方米的面积。四季度产业园区整体租金环比小幅上涨0.8％至4.4元每平方米每天。2020年全年，产业园区租金整体下滑了2.2个百分点。

　　零售物业

　　随着国内消费持续恢复，四季度市区零售物业净吸纳量上升至13.9万平方米。疫情过后，一些零售物业在租户调整和品牌升级过程中引入了更多更具号召力的品牌，带动了实体零售的回暖。户外运动、瑜伽及跑鞋品牌正在积极扩张，美妆、汽车和潮流玩具品类在2020年全年均保持强劲的扩张势头。同时，高端时尚零售板块整体表现较快时尚品牌更为出色。

　　经过近 20 个月的改造升级，新天地时尚I购物中心在四季度重新开业，预租率超过95%。另有两个非核心社区购物中心于四季度开业，总零售建筑面积共计17万平方米。由于有超过60%的项目延期开业，2020年全年新增供应仅约24.3万平方米，为过去十年最低值。由于新开业项目预租及现有项目租户调整进展较为顺利，核心区空置率由三季度的11.8%降至四季度的11.0%。同时，由于多个项目对餐饮及儿童教育类租户的升级，非核心区空置率由上季度的11.6%环比微降至11.4%。

　　四季度，核心区首层租金环比小幅上涨0.4%至人民币48.6每平方米每天。非核心区首层租金降至人民币18.6每平方米每天，但降幅自三季度的1.9%收窄至1.0%。全年核心商圈首层租金下跌约1.6%，而非核心商圈首层租金下跌6.8%。

　　展望未来，仲量联行中国区零售地产部总监隗然表示：“国内消费将在中国经济复苏过程中扮演更加重要的角色，消费的复苏和增长将进一步增强品牌在2021年拓店的信心。预计化妆品、运动服饰、国潮时尚零售、汽车展厅、生活方式集合店及轻餐品牌等将保持扩张势头。同时，2021年非核心商圈在大量的未来供应及缓慢的新项目招商进度影响下预计将持续承压，而核心商圈将在有限的新增供应和更为活跃的租赁市场带动下表现更加出色。”

　　物流地产

　　2020年上海物流地产净吸纳量达到264,986平方米，远高于受供应限制的2019年。仲量联行中国区工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“在疫情期间及之后的经济复苏期间，物流空间的需求相对稳健，因为更多的消费者选择在网上购买家居日用品和生鲜产品。” 第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驱动力。在疫情期间，冷链运营商等新兴驱动力在一定程度上弥补了零售业和制造业造成的需求疲软。

　　2020年新竣工项目远超2019年，新增供应达384,471平方米。受大量新增供应以及疫情的冲击，2020年整体空置率小幅上升至8.1%。

　　大部分业主为保证入驻率而放低租金增长预期，四季度租金环比增幅放缓至0.2%。总体而言，业主在疫情期间较为谨慎，2020年租金同比上涨2.4％，但较前一年6％的涨幅有所放缓。

　　开发商目前计划在2021年交付超过100万平方米的新增供应，这将创下上海供应量新高。随着经济的进一步复苏，以及疫情后网上购物、生鲜电商和冷链的兴起，预计未来需求将保持强劲。但大量未来新增供应将使空置率持续承压。

　　住宅

　　上海住宅市场成交势头持续回暖，四季度整体住宅市场成交量约为300万平方米，与第三季度持平且显着高于第一、二季度。2020年全年整体市场成交量达930万平方米，同比增长21%，创下近四年的新高。高端住宅市场的需求仍保持强劲，来自知名开发商或具有学区资源的新开盘项目吸引了大批意向买家。四季度高端市场共成交591套，全年共成交2,904套，同比增长23%。

　　受到年底业绩冲刺压力和融资收紧带来资金流压力的影响，开发商持续加速推盘。四季度整体住宅市场迎来240万平方米供应入市，全年新增供应量达780万平方米，同比增长1%。四季度，高端住宅市场共有三个新项目开盘，共计690套住宅。限价松动促使开发商加速推盘，全年高端市场共有2,942套住宅入市，同比大增45%。

　　限价松动使2020年新开盘项目取得了更高的备案价格，高端一手价格环比增长0.5%，同比增长1.5%至每平方米122,363元。在“三道红线”融资新规下，房企拿地节奏放缓。四季度，13块成交的商品住宅用地中仅有一块土地的溢价率超过20%。

　　随着上海进一步调整人才引进政策，包括实施更宽松的留学生落户政策和针对张江、临港重点区域的人才落户政策，预计未来几年刚需购房者的需求将会增加。预计2021年住宅成交量和价格将保持小幅增长。融资新规下，开发商将继续加快推盘以回笼资金。同时，融资环境趋紧将使开发商拿地更趋理性，土地溢价率有望继续回落。

　　投资市场

　　2020年上海投资市场成交量5年来首次下跌。2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元，同比下降28%。受全球疫情影响，境外投资者的差旅活动受限，其在境内的投资活跃度大幅下降，成交量占比由去年的45%左右下降至2020年的16%。大部分的交易是由境内参与者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客户的成交占比高达67%。

　　办公楼仍是最受欢迎的板块。虽然办公楼租赁市场受到供应周期的压力，但是由于自用买家的入市，办公楼仍是市场参与者的首选资产类别。其成交量较去年持平，占总成交量的比重达到了82%。

　　“展望2021年，随着经济的企稳和租金的回稳, 预计投资市场的活跃度也将会有所复苏,” 仲量联行华东区投资部总监叶建成表示, “在办公楼板块，受到供应周期的压力，投资者的决策将会更有选择性。科技新媒体行业韧性十足，产业园区类的办公物业将受到投资者的关注。同时，物流地产和一些另类资产，如数据中心等，也将会受到青睐。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc