1月20日，戴德梁行发布2020年南宁房地产市场总结及展望, 以戴家视角对南宁2020年甲级写字楼市场的发展情况深度解读，并对明年南宁写字楼的趋势发展进行了预测，报告显示：全年吸纳量近36万方，五象新区占比93%成熟商圈客户有所流失，全市租金环比止跌回升强首府战略支撑需求活跃度，预计明年市场指标将持续改善。
全年吸纳量近36万方，五象新区占比93%
2020年，南宁迎来三个新项目共42.6万平方米的甲级写字楼入市，其中五象新区占比58%，仍然是全市供应主力。虽然总量与去年基本持平，但实际上受疫情影响，部分原计划于2020年入市的项目进行了后延。年末，全市甲级写字楼存量增加至246.7万平方米。供应放量之下，南宁写字楼总体品质不断提升。
资料来源：戴德梁行研究部
从需求端来看，五象新区最为活跃，年内累计吸纳量达到355,792平方米，是2019年的3倍，在全市占比92.9%。戴德梁行南宁公司总经理李思毅表示，一方面，持续的集中供应为企业带来了充足的选择，另一方面，45.2元/平方米/月的租金水平显着低于其他同品质商圈。与此同时，五象新区作为广西实施强首府战略的核心承载区，发展受到自治区和市政府的高度重视，政府机构、国有企业总部及关联企业大量迁入，强力提升区域商务氛围，增强企业信心。而针对进驻五象新区的现代服务业、独角兽企业等所提供的分门别类的租金补贴政策及税收优惠政策也直接刺激企业搬迁。五象新区不仅吸引了南宁其他商务区的企业进驻并多有大面积扩租，甚至吸引着整个广西优质企业的进驻。活跃的需求支撑五象新区在集中供应下空置率半年仍下降13.4个百分点，较去年末下降26.0个百分点，降幅大大领先其他区域，同时带动全市空置率下降7.6个百分点至46.7%。
成熟商圈客户有所流失，全市租金环比止跌回升
在成熟商圈，受疫情影响，部分工程咨询、旅游服务等类型的企业难以为继，多有退租现象；金融公司业务略有萎缩、加上智能服务的普及，传统金融企业对办公面积的需求有所收缩。另一方面，成熟商圈租户搬迁至五象新区也十分普遍。多重不利因素导致金湖及南湖年度吸纳量为负，分别为-6,649平方米、-5,988平方米。而凤岭商圈全年也仅有4万平方米。在供应压力不减、宏观不利因素较多的情况下，下调租金成为业主普遍采纳的策略。年末，金湖、南湖、凤岭租金同比分别下降21.2%、12.3%、16.7%至51.20元/平方米/月、90.13元/平方米/月、91.07元/平方米/月。全市平均租金则同比下降14.9%至67.15元/平方米/月。环比来看，在经历了三个季度的连续下跌之后，四季度全市租金止跌回升，环比上升3.7%。作为南宁的成熟核心区，凤岭汇集了多数本地知名企业，短期的冲击对市场的长期发展影响有限，预计租金将持续恢复；同时华润大厦A座刷新城市天际线，料将吸引关联企业持续入驻。而南湖甲级写字楼市场聚集的大部分租户均为具有业务往来的相关企业，生态稳健，租金预计将维持现有水平。
资料来源：戴德梁行研究部
随着市场复苏，科技、大数据类企业的办公需求崛地而起，多选择具有政策利好、租金优势明显、拥有高品质楼宇及大面积选择的五象新区，如腾讯租赁合景泰富国际金融广场2300平方米。同时，在国富人寿、融创等总部搬迁及扩租的大面积租赁交易下，新区的名片企业总部集聚效应逐渐显现，由总部驱动带动市场信心，将持续吸引其他中小企业入驻，带动写字楼去化。此外，部分建筑工程类、小型金融及科技类企业也选择在五象新区再开业，重新挖掘市场机遇。单位面积取近似值：
资料来源：戴德梁行研究部
强首府战略支撑需求活跃度，预计明年市场指标将持续改善
2021年，将有62.2万平方米的甲级写字楼计划供应入市，其中凤岭占比56%，将为成熟商务区发展注入新活力。戴德梁行研究院副院长、华南研究部董事张晓端指出，考虑到商办项目延期较为普遍且业主大面积自用等因素，预计明年实际投放市场的供应量将大幅低于计划供应量。张女士同时表示，纵观国内部分二线城市的租金水平，南宁甲级写字楼的租金水平暂时处于相对低位，即便与同处于西部的昆明、贵阳相比也有两成以上的差距，对于企业而言大大节省了办公成本。
资料来源：戴德梁行研究部
而另一方面，在强首府战略下，南宁从融资贷款、企业扶持及人才税收等方面支持现代服务业发展，截至2020年9月末，中国-东盟金融城已入驻金融机构达145家，其中85家为今年新增，持续为企业服务并注入活血。（注：F为预测值 ）
资料来源：戴德梁行研究部
目前，外地大型金融企业及融资公司的寻租需求活跃，预计将成为明年的租赁亮点之一。此外，基于业务发展前景，政策支持下的其他现代服务业如云计算、信息技术、科技服务以及人工智能等也将为写字楼需求提供重要支撑。可以预见，不断增强的产业将从需求端对南宁甲级写楼市场构成支撑，伴随新供应及存量物业的不断去化，市场的吸纳指标还将保持较高水平。而结合目前较低的租金水平、以及伴随可见的不断涌现的高品质物业的入市，未来南宁甲级写字楼租金仍有较大的提升空间。
来源：戴德梁行
编辑：wangdc
