2020年第四季度西安甲级写字楼空置率高达30.4%，全年供应量较去年下降50%。尽管整体大环境遇冷，但西安写字楼市场仍然韧性不减，展示出这座古都顽强的生命力。

　　报告指出，随着下半年市场逐步复苏，西安甲级写字楼市场净吸纳量由负转正，存量升至201万平方米。但从整体数据来看，2020年仅迎来天一国际、永威时代广场、保利中心等项目入市，共计约15万平方米，较去年下降49.3%，供应量几近腰斩。

　　据第一太平戴维斯数据，2020年西安市甲级写字楼第四季度市场空置率同比下降3.1个百分点至30.4%。租金方面，全市账面录得103.5元每平方米每月，综合全年数据来看同比下滑0.8%，呈小幅下降趋势。

　　从租赁行业占比来看，全年西安甲级写字楼新增租赁最为活跃的前四大行业依次为消费者服务、金融、房地产及信息技术。其中，在线教育在疫情助推作用下爆发大量租赁需求，领跑2020。网易有道四季度在高新扩租6000㎡，好未来在建科中心扩租5100㎡，粉笔网在中铁第壹国际和恒石国际中心分别扩租3000㎡和1500㎡。不难看出，由于西安科研院校集中及人才引进等教育资源优势，相关企业纷纷加速布局扩张，促使在线教育行业租赁需求集中于大面积产品。

　　同时，随着西安“硬科技之都”概念的提出，政府不断对相关产业持续加码，催生科技类企业租赁面积大幅上升，未来还有望更加活跃。

　　就第四季度写字楼租赁区域搜索热度来看，高新区、经开区、未央区占据排行榜前三名。对比2020全年数据，高新区一直难逃“热搜”体质，荣登企业最钟爱区域榜首。加之西安6号线地铁的成功开通，使得高新区写字楼周边通勤条件有所改善，便利性大幅提高，租赁需求进一步活跃。

　　除高新区外，经开区及未央区在2020年同样赚足眼球。凭借行政中心区位优势及政策倾斜，城北区域赢得了众多企业青睐，同时，该区域相对较低的租金成本驱使不少初创型企业择址于此，热度居高不下。

数据来源：58安居客房产研究院

　　写字楼租赁面积方面，100-200㎡项目关注度最高，占比38%，较三季度上升2%；其次为200-300㎡及100㎡以下项目，分别占比20%及18%，同比上一季度下降2%；800-1000㎡项目搜索热度最低，占比仅为1%，以上数据全年无较大变化，也进一步验证了中小型办公面积在写字楼市场的受欢迎程度。

　　为了适应这一趋势，西安写字楼业主方也逐渐趋向于提供更为丰富且可分割的小户型产品，同时考虑到企业运营成本，推出更加灵活的租约模式来吸引租户。

　　四季度写字楼挂牌价上涨 办公物业大宗交易活跃

　　根据58同城、安居客《2020年Q4写字楼价格地图》显示，四季度西安写字楼挂牌价为14394元/㎡，环比上涨4.49%，在新一线城市中表现最为突出。分区域来看，曲江新区以16924元/㎡的挂牌价格排名最高，雁塔区以15075元/㎡的水平排在其后，与上季度相比，除价格略有浮动外，区域排名无变化。

　　大宗交易方面，西安2020年录得4笔大宗交易均为办公类物业，金额共计28.8亿元，且主要集中在第四季度。不止西安，目前全国有60.9%的买家购买写字楼项目均以投资增值为主要需求，自用需求占比仅为33.3%。

　　2021年，自用占比将会进一步提升成为主流力量，一方面头部企业如在线教育、互联网等行业不断扩张需要更多的办公面积，一方面受疫情制约，外资买家入场投资步伐有所减缓。

　　展望2021：新增供应量回升 将拉高空置率

　　未来一年，西安甲级写字楼市场将迎来一波新增供应量，预计将超过40万平方米，值得注意的是近来疫情形势逐渐严峻，2021年项目能否如期交付仍然是一个未知数。但可以肯定的是优质项目的入市将进一步拉高空置率，致使租金继续下行。

　　尽管西安写字楼市场仍然处于增量时代，但后疫情时代，企业对于写字楼的运营服务有了更高的要求：是否位于地铁通勤圈内、防疫措施是否到位、楼宇抗风险能力高低与否、物业服务是否完善都成为了考量写字楼的新兴量化标准。因此，不断修炼内功、提升自身水平、推出更丰富的产品成为了2021年写字楼市场的头号目标。

　　伴随着城市的更新升级及疫情的助推作用，2021年西安市信息技术产业将获迎来蓬勃发展，尤其是在“硬科技之都”战略强有力的支撑下，互联网企业将继续成为写字楼市场需求主要动力。其中，初创型科技企业对租金成本较为敏感，中小面积及灵活办公等项目热度将持续攀升。

　　与此同时，就目前国外疫情形势来看并无缓解趋势，预测2021年西安写字楼租赁及交易市场仍将以内资企业为主，外资企业活跃度大幅降低。同时，随着2021年十四运的召开、地铁11、12、17号线投入规划建设，港务区及地铁周边写字楼项目将获得更多关注度。

　　作为新一线城市，随着政府营商环境的不断优化和招商引资政策的持续加码，未来西安将赢得更多发展机遇，市场将进一步迸发新活力。其次，在新基建热潮下，5G技术、人工智能、数据中心等高端技术产业将进入高速发展期，西安作为“硬科技之都”将持续吸引更多互联网企业落子。长期来看，西安办公需求仍有上升空间，经济前景值得看好，尤其是在2020年GDP破万亿后，还将吸引更多投资者关注。

　　来源：58商铺写字楼

编辑：wangdc