虽然2020年年初遭遇疫情影响，全国住宅市场各项指标大幅下滑，但在应对疫情冲击的逆周期调节政策效应显现后，市场持续稳步恢复，甚至取得了超预期的表现。总体而言，全国楼市已走出疫情的影响，步入正常运行轨道。

　　房地产政策稳中趋严，金融监管持续强化

　　在房地产政策方面，2020年上半年多地出台房地产扶持政策，整体政策环境偏宽松。下半年，随着不少城市住宅市场加速回暖，部分热点城市房价、地价增长过快，中央再次强调“房住不炒”，房地产调控政策稳中趋严。在三季度国家出台“三道红线”政策收紧房企融资后，四季度央行、银保监会发布房地产贷款新制度，规定各大银行房地产贷款和个人住房贷款占比上限。

　　在城市层面，2020年全年保持“因城施策”。上半年，上海、深圳、南京、武汉等多个城市从供需两端出台扶持政策，以减轻疫情带来的影响。大连、郑州、东莞等一批城市从提高公积金额度、加大人才引进、发放购房补贴等方面对市场政策作出调整。下半年政策稳中趋严，多城市从限购、限贷、限售、加强预售资金监管等多方面升级楼市调控政策，其中深圳更是因出台了史上最严的住房限购政策而引发热议。

　　全年住宅成交量稳步恢复，一线城市涨幅较大

　　在疫情得以有效控制后，随着开发商继续加速推盘，全国住宅成交量稳步恢复。根据国家统计局数据，2020年，全国新建商品住宅成交面积实现同比增长3.2%，销售额同比增长10.8%。

　　仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，20城市一手住宅成交面积在经历了一季度同比大跌33.2%后，二季度同比跌幅收窄至6.4%，三季度由负转正录得同比6.2%的增幅，四季度增幅扩大至9.7%。全年20个城市一手住宅总成交面积同比下跌4%，其中一线城市合计增长15%；二线城市表现分化，全年下跌7%。

　　在价格方面，国家统计局数字显示，2020年12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体稳定。12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线和三线城市新建商品住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。全年来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二线和三线城市新建商品住宅销售价格分别同比上涨4.0%和3.5%，涨幅均超过2019年。

　　全年土地市场回暖，年末略有降温

　　在2020年上半年各地政府为对冲疫情影响出台供给端扶持政策后，房企拿地信心有所提振，土地市场随之升温，部分城市土地溢价率明显升高。但随着下半年房地产金融监管强化，“三道红线”政策出台，房企资金面承压，拿地趋于理性，年末各线城市土地溢价率小幅回落。但从全年来看，前期的一些资金面宽松和对开发商的纾困政策之下，加上土地供应增加，开发商拿地较2019年积极性增强，尤其是在一线城市。2020年全年，一线城市住宅用地平均溢价率12.4%，较2019年上涨5.0个百分点；二线城市住宅用地平均溢价率13.4%，较2019年回落0.7个百分点；三线城市住宅用地平均溢价率16.7%，较2019年上涨0.6个百分点。

　　未来展望

　　展望2021年，在国内疫情能得以持续有效控制的前提下，国内经济有望继续恢复，货币政策可能保持灵活适度。“房住不炒”总基调仍将继续，房地产金融监管可能整体收紧，以防范系统性金融风险。

　　市场供应方面由于2020年整体土地出让处于高位，预计2021年住宅新开工量将保持较高水平。“三道红线”和银行房地产贷款占比上限出台后，房企资金压力将进一步显现，预计2021年房企将继续加速推盘以回笼资金。

　　需求方面2020年整体市场成交已创新高，随着央行对个人住房贷款上限提出要求，预计2021年整体住房贷款将稳中收紧，促使需求释放更为理性。在目前政策环境下，预计2021年整体住宅成交量与2020年基本持平或小幅回落。

　　土地市场方面在融资环境收紧以及多地政策趋严的背景之下，房企拿地将趋于理性，土地市场面临降温，2021年土地溢价率可能有所回落。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc