近期，莱坊发布了《亚太区房地产前景展望》，报告显示，2020年对于亚太地区资本市场来说是充满挑战的一年，因为国内出行和国际旅游限制阻碍了投资者的活动。

　　2020年亚太地区资本市场总结:亟需的避风港

　　报告显示，截至2020年10月，整体商业物业交易额同比2019年下降了33%，低至1060亿美元。尽管中国香港特别行政区、新加坡等地区的传统热门市场的交易额出现了普遍下跌（下降幅度分别为56%和69%），但由于有一些亮点涌现，防止了整片地区的交易额出现系统性的下降。

亚太市场商用物业交易额

　　整体来看，韩国2020年表现得十分出色。截至2020年10月底，韩国商业物业交易额同比增长了3%，达到了195亿美元。此次上涨的动力主要来自疫情爆发前旺盛的国内和跨境投资者需求，2020年值得关注的交易标的包括SG大厦（售价为7.82亿美元）和斗山大厦（售价为6.75亿美元）。这2套办公楼资产均位于首尔，而且买家都是当地的投资者。

　　2020年，避险潮流仍未消退，亚太地区的投资者正在关注悉尼和墨尔本等传统的跨境“避风港”市场。例如，2020年到目前为止，亚太地区投资者对澳大利亚的跨境商业投资占亚太地区对外投资总额的15%，与过去3年平均10%的份额相比增长了50%。

　　截止2020年10月，澳大利亚国内有2宗备受瞩目的交易，即2020年6月新加坡主权财富基金（GIC）斥资4.33亿美元收购墨尔本的丽奥图大厦（Rialto Towers），以及领展资产管理有限公司（Link REIT）以4.18亿美元收购悉尼市场街（Market Street）100号。同样，中国内地所占的份额2020年也有所增加，而这主要是因为新加坡投资者达成了几笔大额交易。

　　亚太地区商业房地产市场的资本化率全年保持在相对稳定的水平，因为持续供应的低息信贷缓解了资产所有者的融资担忧。

　　2021年亚太地区资本市场展望:缓慢回暖

　　尽管新冠肺炎疫情将继续构成2021年的一大问题，但随着国际边界重新开放，人们恢复出行，亚太地区整体的投资活动预计将缓慢回暖。

　　近期，新加坡与中国香港特别行政区合作推出了“航空泡泡”计划。按照这项计划，部分旅客只需满足特定要求便无须接受强制检疫。

　　然而，我们预计交易活动将主要集中全球“避风港” 核心市场，因为投资者都希望在2021年降低投资组合的风险，推动成交量的增长，并让这些市场的资本化率保持稳定。

　　2021年亚太地区资本市场机遇

　　澳大利亚商业物业

　　鉴于其市场深度，相对透明度以及进一步压制利率上限所带来的上行潜力，澳大利亚是资本在该区域内寻求“避风港”行为的主要受益者之一。我们认为，凭借澳大利亚强劲的经济复苏前景和长期增长潜力，悉尼和墨尔本市中心和城郊商业区内的写字楼资产将继续受到投资者的热烈追捧。此外，考虑到2020年期间亚太地区投资者对澳大利亚资产的偏好，以及对某些行业收益率基本保持稳定或收缩的预期，我们认为这一趋势可能延续到2021年。

　　亚太区仓储

　　2020年，投资者对工业物业以及仓储物流产生了异常浓厚的兴趣。截至2020年10月底，涉及工业资产的交易额攀升至300亿美元，占所有商业地产交易的23%。与过去3年15%的历史平均份额相比，2020年的份额增长了约50%。随着投资者继续顺应亚太地区的电子商务增长浪潮，工业物业以及仓库物流的投资份额在2021年将持续增长。

　　莱坊资本市场部董事郑楠表示，虽然新冠肺炎疫情在短期内压制了投资者的兴趣，但我们预计在新的一年内，情况会出现逆转。随着投资者持续关注高韧性的市场和房地产资产，如数据中心、办公楼、工业物流、酒店等，亚洲主要城市，上海、北京、广州、深圳、香港特别行政区、韩国、悉尼的外资投资趋势将继续保持强劲。凭借着这些城市长期稳定的增长前景，这些区域必将继续引燃全球和亚洲投资者跨境交易的浓厚兴趣。

　　莱坊亚太区估价及咨询部主管林浩文表示，由于各国政府都将重点放在了重启经济上，预计2021年利率将保持在低位，而低借贷成本和宽松的信贷环境将抵消疲软的基本面，并对地区整体资产价格可能出现的下跌产生支撑作用。

　　来源：莱坊

编辑：wangdc