近段时间，杭州陆续发出一份份成绩单，2020年新增境内外上市公司、2020年新房及二手房楼市表现等等，无一不在展示杭州这座新一线城市向着一线城市进击的决心。在经济转型发展的主动力支持下，2020年杭州写字楼市场经历了第一季度的短暂低谷期之后，逐渐复苏，甚至在第四季度实现了吸纳量创2年新高的成绩。

　　PART 1

　　杭州人才流入预超40万 上市公司增数再创新高

　　回顾杭州在2020年的发展态势，“改革”是贯穿始终的重要发展红利，开年之初便确定的16项经济体制重点改革任务全力推进，共同影响着城市各方面的发展。

　　一年光景，硕果累累，从中国（浙江）自由贸易试验区杭州片区正式挂牌，到获国家发改委首部《中国营商环境报告2020》认可并跻身营商环境评价总体排名全国第五，以及不断“纳新”拓展的企业总部集聚区，吸引了四川航空、OPPO全球研发总部、世界500强企业林德集团林德工程亚太区总部、德勤阿里云全球事业部以及蚂蚁集团全球总部等先后落地。杭州的产业经济蓬勃发展态势，有目共睹。

　　不仅如此，在资本市场杭州企业也交出了一份精彩答卷——2020年，杭州新增境内外上市公司28家，比2019年增加了6家，上市公司增数再次达到历史最高纪录。除此之外，据中商产业研究院大数据库显示，截至2020年底，杭州161家境内上市公司累计市值达2.81万亿元。其中，52家上市公司市值超100亿元，11家上市公司市值超500亿元，4家上市公司市值超1000亿元。

　　产业的增量离不开人才，如此精彩的答卷背后是杭州对人才的重视程度。2020年2月，杭州市推出“战疫引才、杭向未来”八大举措，含金量极高。因此，人才流入数据同样表现亮眼，仅2020年1-10月，新引进35岁以下大学生30.9万人，比2019年全年总数增长45.84%。甚至有数据预测，2020年杭州新引进35岁以下大学生数量预计将超过40万，或达到43万。其中仅7月杭州新增应届高校毕业生在杭就业15530人，相比2019年7月新增的11088人，增幅达到了41.07%。

　　产业和人才的快速增长势必会对写字楼市场产生影响，在年初短暂的疲软期过后，随着疫情得到控制，四季度写字楼的租赁需求已基本复苏，租金情况维持稳定。金融业、房地产开发业和IT科技行业依旧是全市写字楼租赁需求的来源。相信未来，上述企业总部陆续落户杭州，IT科技类承租面积占比将进一步扩展。

　　同样在2020年，在仲量联行2020年全球《优质写字楼租金追踪指数报告》中，杭州今年首次进入全球排名并位列51，最贵租金水平已超过韩国首尔、美国芝加哥等城市。

　　此外，随着2020年杭州轨道交通运营线路突破307公里，正式迈入“300公里时代”之后，一些原本处于交通劣势的写字楼通勤条件得以改善，将被市场重新考量并接纳，为写字楼市场带来不一样的另类城郊活力。

　　PART 2

　　四季度去化速度创新高 头部科技新媒体企业承租力增强

　　2020年，杭州全年商办用地出让金额263.85亿元，出让面积546.01万㎡，均位居全国重点城市TOP3。在疫情影响之下，尽管部分写字楼入市时间有所推迟，全年写字楼新增供应依旧保持了11%的增速。同时，整体空置率达到18.1%，较2019年同比小幅上调0.6个百分点。聚焦于2020年写字楼市场中的供需变化及价格动态表现，主要呈现出以下3大特点：

　　四季度去化表现抢眼，整体空置率小幅上调

　　据统计，2020全年杭州有5个新增项目入市，共计31万平方米，较2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的财通双冠大厦和滨绿大厦两个项目，下半年包括天目里、华夏之心及奥体万科中心在内三个项目入市。截止2020年第四季度，杭州写字楼市场存量达277.6万㎡。

　　供应新增的同时，杭州写字楼市场的去化有所承压，不同级别的物业呈现差异化的表现。由于四季度单季吸纳量创近两年新高，2020年全市优质写字楼市场录得净吸纳量13万平方米，同比增长51.2%。据仲量联行数据显示，四季度甲级写字楼空置率环比下降2.3个百分点至22.4%，而乙级写字楼空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。回顾全年表现，至2020年末，杭州优质写字楼市场整体空置率达到18.1%，较2019年同比小幅上调0.6个百分点。

　　由此可见，尽管在疫情和供应新增的双重影响下，杭州写字楼市场在过去的一年中表现依旧坚挺。这与前文中提及的杭州新增上市、高新企业以及近40万的高素质人才流入息息相关。

　　小面积物业租赁热度不减，头部科技新媒体企业承租力进一步增强

　　2020年上半年杭州写字楼租赁需求出现短暂疲软阶段，但疫情利好行业如线上办公教育、游戏、医疗等为租赁市场注入强心剂。2020年下半年杭州商办市场显着回暖，据仲量联行数据显示，下半年度租赁交易数量较上半年上涨近150%。

　　得益于交通设施的完善（地铁6、7号线的开通运营），以及高品质写字楼的入市，据戴德梁行数据显示，滨江和钱江世纪城商圈第四季度写字楼去化成效显着，其空置率分别环比下降了5.3%和6.3%。

　　据58同城、安居客数据显示，从四季度写字楼租赁价格来看，杭州5元/平方米/天以下的写字楼房源搜索热度最高，占比超80%。随着租金价格的增加，对应的搜索热度有所减少。

　　从写字楼租赁面积来看，100-200平方米的房源搜索热度最高，占比27.8%，其次为100平方米以下房源，占比20.7%，200-300平方米及300-500平方米面积的写字楼房源搜索热度不相上下，占比分别为16.1%与16.7%，与三季度相比略有上升。可见中小面积办公空间成为当下主流，且呈现向大面积办公空间发展的趋势。

　　从行业细分来看，据仲量联行数据显示，下半年头部科技新媒体企业承租力进一步增强，扩张面积增大，超越传统核心需求驱动的金融服务业，立足甲级办公楼新增租赁需求行业首位，需求比例达22%。金融服务、专业服务、地产建筑及贸易零售紧随其后，需求占比均超10%。

　　挂牌价格再度居于新一线城市首位，高端写字楼投资前景获市场认可

　　与2020年第三季度表现相同，在58同城、安居客《2020年Q4写字楼价格地图》中，杭州写字楼挂牌价格在新一线城市中依旧处于首位。

　　总体来看，四季度杭州写字楼挂牌价格为23351元/㎡，环比微涨0.05%。其中，江干区写字楼挂牌价格达到29549元/㎡，领先其他区域，西湖区、滨江区和下城区写字楼挂牌价格分别以26569元/㎡、24827元/㎡、24268元/㎡的水平排在江干区之后。萧山区、上城区和拱墅区写字楼挂牌价格也均超2万元/㎡。

　　据58同城、安居客四季度数据显示，从写字楼出售面积来看，300-500平方米的房源搜索热度最高，占比18.1%，其次是100-200平方米的房源，占比15.32%。比较特别的一点是，＜100平方米和1000-2000平方米的房源在出售市场上的关注度不相上下，分别占比为14.1和14%。小面积写字楼物业受欢迎并不意外，但是大面积物业的关注度占比增加，可以视为城市经济复苏的表现之一，计划购买办公空间的企业，能够拨出更多的预算用以其中。

　　从写字楼出售价格来看，价位在2000万元及以上的房源搜索热度最高占22.5%，居于首位。写字楼物业价格受空置率影响的低谷期，市场热度反而上涨，可见高端写字楼的投资前景是被市场所认可的。

　　PART 3

　　新增供应持续走高 2021成差异化竞争之年

　　尽管过去的一年，有过艰难和不易，在政策支持、物业主积极的租赁政策以及强劲的数字经济发展和金融业等产业联合支持下，杭州写字楼市场挺过了2020年。展望2021年，写字楼市场或将面临更大的挑战，供应的持续走高，或是经济转型升级中的产业发展变动等诸多变动都有可能成为一道道难关。

　　01.供应或创历史新高 新兴园区拉动去化

　　未来几年杭州写字楼市场将面临供应大年，据仲量联行数据显示，全年新增供应量将达177万平方米，为2020年的1.4倍。其中未来科技城、滨江及拱北板块预计将有超50万平方米体量入市。鉴于未来供应走高的预计，2021年全年租金波动浮动预计在正负0.5%以内。如此大量的集中供应入市将使写字楼的租金和出租率都将承受下行压力，杭州写字楼市场将进入差异化竞争阶段。

　　另外，2021年另有5条新线计划开通，持续利好城北及滨江板块，通勤时间进一步压缩。在交通利好红利的持续兑现下，新兴板块园区潜在客户接受度稳步提升，将拉动整体优质商务园区市场租金持续走稳，对写字楼去化产生一定的竞争压力。

　　02.区域发展赢得新契机 经济转型迎新机遇

　　2020年，杭州区域发展上动作不断。在2020年4月官宣的三江汇（钱塘江、富春江、浦阳江）未来城市实践区，拉开了南启的序幕，完成了杭州提出“西优、东整、中塑、北建、南启”五大目标的最后一环；以及8月正式公布的云城（东面紧邻紫金港科技城、北面接良渚文化村一带，南面则是未来科技城），这两大区域承载了城市发展转型的重任，其发展潜力不可估量。

　　自2020年杭州政府启动实施“六新”发展行动之后，以数字基建为核心的新基建正在加速布局，新消费、新制造、新电商、新健康、新治理，增强城市吸引力、创造力、竞争力。

　　可以预见的是，未来一年内，TMT行业、金融业及专业服务业将在“六新”发展行动的支持下，持续发展，所以也将是杭州甲级写字楼市场最主要的租赁需求来源。此外，部分前期积极扩张的企业和初创企业将出现退租或搬迁的现象。在疫后新的市场形势之下，市场话语权将继续向租户方倾斜。对于业主方而言，应该不断优化租赁策略和提高核心竞争力，来应对后期持续的去化压力。

　　结 语

　　诚然，杭州这座城市依旧处于快速扩张期，城市骨架不断拉伸，写字楼市场发展只是其中展示的一个维度，但也被视为产业发展情况的“晴雨表”。因为写字楼通过新增供应、吸纳量等数字，为所在地经济产业发展的优劣做出评分。2020年，的确有些城市的写字楼表现差强人意，但希望能够通过对当年市场表现和数据呈现的复盘，以助力2021年更好地前行。杭州如此，其他城市亦然，期待新的一年有更多城市的写字楼市场加速复苏，交出一份满意的答卷！

　　来源：58商铺写字楼

编辑：wangdc