回顾2020年，深圳甲级办公楼市场尽管一季度受疫情影响而受挫，但凭借着TMT与金融行业的需求支撑，市场活跃度自二季度起持续复苏，年内录得多笔来自新经济头部企业的大面积租赁交易。全年新增供应约93万平方米，全市租金水平跌幅较去年已明显收窄。预测2021年供过于求的现象仍将持续，但净吸纳量有望恢复至2019年水平。

　　优质零售物业方面，深圳消费市场逐步回暖并持续向好，全年净吸纳量达29万平方米。为提高整体销售平效，中高端购物中心增加零售业态比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。预计2021年新增供应面积将突破100万平方米，创下历史最高位。

　　深圳房地产投资市场热度下半年逐步回升，金融机构表现活跃。全年大宗交易以办公楼及住宅/公寓为主，并集中在罗湖区以及南山区。

　　甲级办公楼

　　2020年，虽然我国经济因新冠疫情出现了短暂下行，但由于防控得当，疫情很快得到控制，加上财政货币政策协同发力，全国经济迅速重启。与此同时，中国特色社会主义先行示范区的建设给深圳带来新的发展机遇，深圳经济增速在四大一线城市中率先转正，2020年前三季度全市地区生产总值同比增长2.6%，领跑全国主要城市。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“疫情影响下深圳办公楼市场需求在一季度转凉，净吸纳量回落明显，市场租金也录得较大幅度下跌。但随着深圳主要经济指标不断改善，办公楼市场活跃度自二季度起复苏势头强劲，并于四季度加速恢复增长。”受疫情影响较小的企业抓住市场租金下行的机会，在大量租金具有竞争力的优质办公楼中选择合适的搬迁目标。另一方面，鉴于不少企业仍采取较为保守的租赁策略，部分业主因此提供定制装修等服务来节省租户的搬迁成本，以吸引成本敏感型租户的入驻。

　　来自新经济头部企业的大面积扩租及搬迁需求不减。业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑这些企业活跃的扩租和搬迁需求，并在年内贡献了多笔租赁面积超过一万平方米的成交，其中三笔甚至超过6万平方米，据仲量联行统计数据，同一时期内如此大面积的成交在全国范围内也十分少见。

　　大型金融机构在租赁市场上的表现也相对抢眼。资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，今年A股IPO融资规模因科创板、创业板注册制的实施而创近年来新高，同时，我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，这些都为证券、基金等机构的新设立和扩租提供了动力。值得一提的是，国内大型银行持续推进筹建理财子公司及金融科技子公司，并录得大面积的扩张和新设立的成交。

　　在TMT与金融两大行业的支撑下，2020年办公楼净吸纳量逐季上升，全年达60多万平方米，在去年全年水平的六成以上。

　　今年共录得约93万平方米新增供应，其中近七成供应来自南山区，其它则位于福田区。由于多个原计划在今年年底落成的项目延迟交付，四季度仅迎来一个新项目入市，即广电金融中心。在办公楼需求持续恢复和四季度供应压力暂时缓解的背景下，四季度空置率从三季度的高点回落2.2个百分点，至年末录得25.6%，同比上涨仅0.5个百分点。

　　今年全市租金水平整体跌幅较去年已明显收窄，同比下降8.6%，且下半年的租金降幅也缓于上半年。 物业经营管理能力不同的楼宇出租率分化明显，出租率稳定的办公楼租金保持坚挺，而持续大面积流失租户或者仍未达到年底出租率目标的办公楼租金议价空间大。虽然四季度仍有个别办公楼大幅降租，但是租金下调的楼宇占比不及三成。

　　市场展望

　　在“双循环”格局下，粤港澳大湾区作为国内市场和国际市场双循环的交汇点，将迎来新的发展机遇。预计大湾区将进一步扩大高水平的对外开放，吸引全球要素聚集以促进国内和国际市场更加紧密交流联通，打造内外循环的创新高地。深圳作为大湾区发展的核心引擎之一，国内外资本将持续看好深圳的发展前景。

　　在全社会加快数字化转型的浪潮中，新经济头部企业凭借资源和流量优势，更擅长在不同的垂直领域寻找新的增长空间，竞争优势也更加凸显，因此预计新经济企业向头部聚集的趋势仍将持续。新业务带来的增长空间也将支撑这些企业强劲的扩张需求。此外，大型金融机构在发展金融科技相关业务上也逐渐步入快车道，科技赋能有助于金融机构在不同场景的快速布局从而吸引更多的流量和客户，金融机构新设立金融科技子公司的需求将持续上升。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽预测，在存量需求回升的基础上，2021年来自新经济头部企业和大型金融机构的新设立、扩租、升级等新增需求将进一步助力全市租赁活跃度的提升。与此同时，明年即将落成的项目中有不少金融类企业的总部，如位于福田中心区的建设银行大厦、国信金融大厦、安信金融大厦，以及位于南山后海片区的大成基金总部大厦。因此在需求增长以及可观的总部自用面积支撑下， 2021年净吸纳量有望恢复至2019年水平。

　　供过于求的市场现象仍将持续。未来12个月市场将迎来近180万平方米的新增供应入市，并将推高全市空置率至26-30%的水平。深圳办公楼租金水平将继续承压，但在需求持续恢复增长的基础上，2021年全市整体租金下跌幅度较今年将进一步收窄。此外，预计位于核心地段且资产管理更加专业化的优质办公楼仍将有良好的出租率表现，租金也将保持稳定。

　　优质零售物业

　　2020年初，新冠疫情的爆发无疑给深圳零售市场按下了暂停键。然而，随着疫情得到有效控制，在政府促进消费增长等一系列措施下，深圳消费市场逐步回暖并持续向好，展现出较强韧性，大部分购物中心因此迎来客流及销售额的稳步恢复。1-10月，深圳社会消费品零售总额同比下降7.5%，增速从今年的最低位反弹15.4个百分点。

　　消费的稳步恢复有效提振零售商信心，全市整体租赁需求于二季度进入复苏阶段，全年净吸纳量则达到29万平方米。 “值得注意的是，新冠疫情的全球蔓延促使高端消费需求回流，不少国际美妆及奢侈品品牌选择加码深圳零售市场，呈现扩张趋势。与此同时，新能源汽车与潮玩业态也在消费升级的大背景下一定程度支撑起整体租赁需求的恢复。”仲量联行深圳零售地产部高级经理吴家宁指出，“我们还观察到疫情加速了许多服饰零售商在开店与选址策略上的转变。密集布点而产生的规模效应不再，如今零售商更加看重单店收益，且搭建线上平台已成趋势，以期形成流量循环、增强客户黏性。”

　　另一方面，根据今年租赁成交记录显示，部分中高端购物中心为了提高整体销售平效，会适度增加零售业态的比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。例如，万象天地成功推出一系列美妆精品店以及多个人气品牌首店，给消费者提供更好的购物体验。此外，许多设计元素突出的中高档女装服饰品牌利用这类项目调整升级的机会，纷纷进场抢占先机。与此相对的，受项目定位和地理位置等因素限制，一些经营状况欠佳的区域型项目开设更多餐饮与体验类门店以提高项目的入驻率。

　　今年全市迎来4个优质零售项目入市，新增供应共计33万平方米，其中包括万达集团在深圳的首个轻资产零售项目——宝安福城万达广场。得益于整体市场氛围有所好转，这些项目均取得90%以上的开业率，入驻表现理想。因此，新增供应并未对全市空置率造成明显上行压力。截至第四季度末，全市空置率同比上升0.5个百分点至2.8%。

　　疫情对于深圳零售市场的影响逐渐消散，不少购物中心的租金跌幅自三季度出现收窄，全年整体租金则同比下降1.1%。购物中心的租金表现仍存在分化，具体而言，业态组合欠佳、硬件设施陈旧的项目急需调整租赁策略加快提升出租率，不得不采取下调租金的方式吸引零售商入驻，以此缓解经营困境。反观核心商圈的优质零售项目，凭借着较快的销售额恢复速度，得以在相对复杂的市场环境中维持整体租金稳定。

　　市场展望

　　预计短期内整体租赁需求仍将处于恢复状态。曾丽表示：“年轻化的人口结构以及在疫情过后展现的消费能力使深圳成为更多国内外知名品牌拓展华南市场的首选之地，因此在国家坚定实施扩大内需的背景下，‘首店经济’将助深圳零售市场再发力。但是不少中端服饰品牌由于经营压力依旧存在，对近期扩张保持谨慎，加上传统零售商积极打通全渠道零售，并不断调整实体店的经营策略，可以预见市场仍面临一段时间的结构性调整。”

　　供应方面，预计2021年大量项目将扎堆入市，全市新增供应面积或将突破100万平方米，创下历史最高位。基于新增供应将主要集中在市郊，除少数位于成熟住宅区或未来具有发展潜力地区的项目有望取得较好的开业率外，大多均面临较大的招商压力，因此整体空置率或将攀升至近5年高位。

　　至于租金，考虑到短期内市场供大于求，全市购物中心的租赁情况将继续出现分化。市区核心商圈的项目对于优质零售商而言，吸引力持续上升，这将驱动市区租金小幅上升，而市郊不少业主仍将采取降低租金以求快速去化的策略。

　　房地产投资市场

　　仲量联行深圳投资部总监曾纪欣表示：“今年的疫情缓慢了投资人的投资决策以及考察, 但并没有影响投资粤港澳大湾区和深圳市场的决心，投资人下半年加快在深圳寻找优质项目。”

　　尽管深圳办公楼市场全年租金录得明显下调，空置率也一度出现较大幅度的上涨, 然而业主并没给出更大的价格谈判空间，资产资本值也没有受太大的影响。随着深圳经济合办公需求快速复苏，加上政府多项政策规划的支持，投资市场热度回升。同时在深圳周边，包括东莞、佛山等地的优质物流项目也备受关注。

　　从投资物业类型来看，深圳全年大宗交易仍以办公楼及住宅/公寓的物业类别为主，分别占交易总额的61%和20%。其中，办公楼投资型买家占比超过65%。此外，东莞市场也录得一笔甲级仓储项目的大宗成交。

　　从投资区域分析，深圳大宗投资成交主要集中在罗湖以及南山，其中办公楼的成交主要在罗湖笋岗、南山科技园、南山招商蛇口片区。

　　从投资者行业分类可以看出，保险类公司表现活跃，占据全年大宗交易总额近六成；其次是私人投资者，占比为16%。

　　市场展望

　　投资者将持续关注深圳市场。自用型买家对楼宇硬件有较高要求，因此主要关注位于福田和南山成熟片区的优质物业。而基金和保险买家除了继续关注核心优质物业, 还会寻找可升值改造且地理位置优良的项目。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc