2020年初暴发的新冠疫情，是北京写字楼市场最大的“黑天鹅”事件。从下半年开始，随着国内疫情防控效果显现，复工复产稳步推进，商务活动基本恢复至正常水平，刺激写字楼租赁活跃度回升。投资市场方面，2020年全年北京共录得23宗重大交易，总成交额达527.76亿元，同比下降近三成。外资投资比例持续攀升和数据中心关注度的提升成为本年度两大投资亮点。
宏观经济与政策
2020年北京经济呈现稳步回升向好态势。全市地区生产总值达到36102.6亿元，增速在1~3季度由负转正后继续提高，全年增长1.2%，比1~3季度提高1.1个百分点。分产业看，第一产业实现增加值107.6亿元，下降8.5%；第二产业实现增加值5716.4亿元，增长2.1%；第三产业实现增加值30278.6亿元，增长1.0%。生产、需求领域稳步恢复。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
从生产领域看，全年服务业增加值增长1.0%，比1~3季度提高0.9个百分点，信息、金融行业持续发挥主要支撑作用，科技服务业增速提高。规模以上工业增加值在1~10月由降转增后增长加快，全年增速为2.3%，高于1~3季度2.4个百分点。
从需求领域看，在重点项目开复工带动下，全市固定资产投资同比增长2.2%。分行业看，制造业增长66.6%，科学研究和技术服务业增长57.0%。随着疫情防控形势向好和促消费政策发挥作用，下半年消费领域恢复加快，全年市场总消费额降幅比1~3季度收窄3.4个百分点，线上消费增速超过30%。
从政策来看，年内政府发布《深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案》、《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》、《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》、《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》以及《北京市促进数字经济创新发展行动纲要（2020—2022年）》等多项重要政策措施，助力北京打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，到2022年实现数字经济增加值占GDP比重达到55%，为人工智能、云计算、5G、物联网、新基建、科技金融等产业带来更多发展机遇，也将为北京写字楼市场衍生出更多租赁需求。
供给与需求
北京写字楼新增项目集中在2020年下半年入市。其中四季度，北京写字楼市场迎来约30万㎡的新增供应，主要集中在丽泽、亚奥区域。至此，2020年全市新增供应超60万㎡，低于预期水平。预计位于CBD商圈、丽泽金融商务区、通州中心区的优质项目将集中入市，由于疫情延后的项目将在2021年陆续竣工，从而推高写字楼供应量。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
需求方面，四季度北京写字楼市场租赁需求出现明显回升，TMT、租赁和商务服务业仍为主要的租户来源行业，租户占比分别达到38.61%和26.84%。丽泽商务区因性价比优势而受到科技公司的青睐，如华为、中国广电网络股份有限公司均在年内入驻丽泽SOHO，分别租赁了6万㎡、1万㎡的办公面积。
租金与空置
2020年，得益于市场租赁需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重点商圈市场租金虽延续了年初以来的下降趋势，但降幅略有收窄。中指数据·写字楼版监测数据显示，截至12月份，北京写字楼市场平均租金降至6.80元/㎡·天，同环比分别下降2.82%和0.11%，环比降幅收窄。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
分商圈来看，截至12月份，金融街的平均租金环比微降0.11%至14.20元/㎡·天，CBD、燕莎商圈的平均租金分别环比变化-0.1%和0.26%至8.24元/㎡·天和8.61元/㎡·天，中关村区域的平均租金环比微跌0.04%至7.25元/㎡·天，丽泽金融商务区的平均租金环比微涨0.19%至6.20元/㎡·天，丰台科技园、亦庄等非核心区域的平均租金分别环比微降0.30%和0.40%至3.64元/㎡·天和2.93元/㎡·天。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
空置方面，四季度北京写字楼市场整体空置率较三季度微升0.3个百分点。分区域看，北京写字楼的空置率呈现显着的结构性特征，主要体现在核心商圈和新兴商圈空置率趋势分化。中关村、金融街等核心商圈的空置率偏低，而高空置率主要集中在亚奥、丽泽、通州商务区、亦庄等新兴商圈。伴随着新增供应持续释放，存量市场竞争将进一步加剧，租户市场的局面仍未改变，高空置水平预计仍将持续一段时间。
大宗交易
受疫情影响，今年北京大宗交易成交出现延迟，市场表现相比去年有所波动。中指数据·写字楼版监测数据显示，2020年全年北京大宗交易累积成交额为527.76亿元，同比下降约三成。除写字楼、综合体、购物中心等传统物业类型外，数据中心等非传统投资成为新的热点。从物业类型来看，写字楼占比超40%，如四季度普洛斯成功完成收购中关村盈都大厦D座，其次是综合体，占成交总额32%。近年来数据中心越来越受到投资者青睐，如三季度北京的两宗数据中心交易均由万国数据与中信产业基金合作收购，投资金额约64.73亿元，全年来看数据中心占成交总额的12%。
随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策，内外资机构合作收购会更加普遍，稳定的运营零售物业将成热点，投资热度有望在2021年转化为更多成交。
数据来源：CREIS中指数据·写字楼版
结语
2020年是“十三五”的收官之年，而2021年则是“十四五”规划的开局之年。在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设的大背景下，围绕“科技创新、服务业开放、数字经济”等核心内容的自贸区政策的逐步实施和金融业扩大开放的持续执行，跨境金融、数字金融企业迎来更多发展机遇之后将为北京写字楼市场需求持续注入新动能。
来源：中指研究院
编辑：wangdc
