戴德梁行近日联合北大光华中国REITs研究中心、中联基金发布《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》第二期。本期调研延续了第一期的研究思路，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，并参考新加坡、中国香港REITs中收购中国内地物业的公开披露交易价格，为建设中国REITs资产定价体系提供合理的基准指数。

　　2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委共同发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动了基础设施公募REITs的试点工作。值此公募REITs市场启航之际，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。

　　资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。

　　全国市场整体表现好于预期，交易量保持相对活跃

　　根据戴德梁行研究部数据，在全球疫情蔓延与经济不确定性增强的挑战下，2020年中国内地不动产大宗交易市场仍然保持相对活跃，全年录得交易额2,047亿元人民币。尽管交易金额为近五年内的最低值，但较2019年仅下降29%，整体表现好于市场普遍预期。不动产大宗交易宗数约为180笔，与上一年基本持平。分季度来看，全国一至四季度交易额分别为570亿、401亿、418亿、658亿元，下半年市场已表现出回升态势，其中第四季度更是明显发力达到全年最高水平，环比上升57%。

来源：戴德梁行研究部

　　新加坡REITs积极装入产业基础设施

　　截至2020年12月，新加坡和中国香港共有16支REITs持有位于中国内地的112处物业，较上一年增加10处。2020年间，新加坡REITs发生的4笔大宗交易涉及收购资产28处，其中首次装入REITs的资产达12处；出售物业2处。首次装入REITs的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡REITs选择装入这两类资产间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。

　　本次报告对2020年新加坡、中国香港REITs在中国内地大宗交易案例进行整理、分析，其中丰树物流信托仓储项目交易资本化率为5.2%，凯德商用中国信托基金产业园区项目交易资本化率为4.7%-8.2%。

来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理

　　甲级写字楼、物流仓储、数据中心受到市场追捧

不动产投资机会受关注度

　　本期报告对受访者在未来一年对于不同城市、资产类型的投资关注度与偏好进行了调研。结果显示：甲级写字楼依然最受投资人欢迎，且市场对北京及上海项目有明显的投资偏好；投资人对不同城市零售物业的偏好更为接近，在广州及主要二线城市零售物业受关注程度为所有业态中最高；商务园区投资机会受关注度在不同城市呈现出与甲级写字楼类似表现。

物流仓储、数据中心投资机会受关注度

　　超六成受访者愿意投资一线城市及周边的物流仓储及数据中心项目，与之形成鲜明对比的是在其他城市仅有个别受访者表达了投资兴趣，体现了这二类资产鲜明的市场导向特征。因疫情催生出的远程办公、直播等新经济形态、快速扩张的电商规模使得市场对两类资产的需求日益增加。

　　戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰表示："资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值结果对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都是具有一定规律性，戴德梁行致力于探索影响价值的市场因素与定价规律，助力行业稳步健康发展。"

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc