戴德梁行近期发布研究报告《2021年全球商业地产投资指南》。报告显示，在经历了新冠疫情影响低迷的2020年之后，2021年亚太区房地产投资总额（不包括开发用地）预计将回归至1650亿美元左右，约为2019年的90%。亚太区将引领全球经济复苏，投资者信心增强，从而推动该地区投资活动反弹。此外，该地区2020年第四季度投资活动呈现强劲复苏势头。

　　2020年新冠疫情席卷全球，房地产投资者大多数时间采取观望态度，这导致了全球投资总额（不包括开发用地）同比下降近29%。作为首个受到疫情影响的地区，亚太区投资市场在2020年上半年受到冲击，但到了2020年第四季度，在中国和韩国投资活动的引领下，该地区的投资势头有所回升。

　　戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场主管李志荣表示： "在国内高科技和电商行业快速发展之下，越来越多的国际资本关注中国的物流、商务园区和数据中心市场。同时，得益于快速有效的疫情控制，中国写字楼和零售物业市场在全球范围内均表现较佳。尽管近期供应量相对较高，但随着国家基础建设，就业增长和科技行业的不断创新，我们十分看好中国市场的中长期发展。"

　　全球投资情况

　　与2020年一样，全球经济、租赁市场和资本市场将继续根据疫情形势进行相应布局，这会导致投资市场不同驱动因素之间的高度同步性。对比之前的全球经济衰退，得益于稳健的全球金融状况，投资活动预计将引领全球房地产市场的反弹。

　　戴德梁行全球资本市场研究部主管David Bitner表示："过去一年全球资本市场受不确定性影响举步维艰。2021年市场受到的抑制有望逐步减轻，基准利率降低，债券和股票的资本可用性增加，其他资产类别相关的估值吸引力上升，这些均意味着复苏速度将大大高于此前的低迷期。"

　　在房地产投资类型方面，物流和租赁住宅资产成为疫情期间的"大赢家"，仍将是全球范围内有吸引力的投资选择。写字楼和零售跟随工作、生活和购物模式的变化进行调整转型，这两个领域也将呈现投资机遇。

　　戴德梁行大中华区资本市场研究部主管、董事陈妍斐表示："投资者可关注内地一线城市和省会、科技城市（例如杭州）的核心写字楼物业，以及位于一线和卫星城市的稳定收益型物流资产。对于资产管理能力突出、市场经验丰富的投资者，可抓住因疫情而出现的核心零售资产机会，尤其是位于一线和省会城市的社区零售以及优质购物中心。就增值类投资而言，国际机构投资者可通过参与投资平台或与当地投资人合作参与城市更新或改建类项目，以获得中长期回报。最后，机会型投资着可关注投放于市场上的一些不良资产机会，以及疫情后经济将呈现反弹的商务旅游中心地区，例如香港。"

　　亚太区及大中华区投资情况

　　整个亚太区的投资活动势头预计将不断增强，但是复苏速度因市场而异。

　　中国大陆和日本在2020年表现相对强劲，投资额下降相对较小。加之2020年第四季度的强劲表现，它们很可能率先恢复到新冠疫情前的水平。

　　2021年，中国大陆预计将以8.7%的实际GDP增长率位居全球20个主要经济体之首。这对商业地产投资市场来说是个好兆头，可能会继续吸引国际资本。

　　香港2020年下半年出现了类似的增长，预计2021年投资额将上升，但是与2015-2019年的平均210亿美元相比，香港的投资规模可能保持低速增长。

　　韩国在2020年取得令人瞩目的增长，发布了自2015年以来最高的年度投资额数据。预计该市场的强劲投资活动将持续，总投资规模将保持在2019年的水平左右，并有一定的上行潜力。印度在2020年也表现强劲，投资势头预计将持续下去，吸引越来越多国际投资者的关注。

　　新加坡和澳大利亚的投资额在2020年分别下降了73%和45%，2019年对新加坡来说是投资特别强劲的一年，这也导致2020年的下降规模。但是，这两个市场2020年年底均再次呈现投资活动，预示2021年投资额到将进一步上升。

　　从物业类型来看，预计以下趋势将持续：

　　随着电子商务的持续繁荣和供应链的发展，物流仍将是投资重点。亚太区的物流和工业行业有着强劲的发展势头，这也得益于相对较低的成本基础和不断增长的劳动年龄人口。特别是中国大陆，它有望在未来五年见证电子商务收入的最高增长，从2020年的8630亿美元增长到2025年的1.6万亿美元。

　　由于云连接的加速，数据中心继续释放巨大的增长潜力。由于技术平台和网络的快速发展，亚太市场作为数据中心目的地将继续呈现很好的表现。

　　写字楼仍将是深受欢迎的投资资产，尤其是黄金地段的写字楼。随着企业开始计算远程办公对办公用房需求的影响，同时基于更长期的承诺，今年下半年写字楼市场预计出现增长势头。鉴于疫情得到有效控制，2021年大中华区写字楼租户需求预计将继续呈现引领态势。

　　正如疫情以来大家所看到的，便利店/必需品零售以及当地受欢迎的零售业将继续保持弹性。体验式零售受到疫情限制具有很大的挑战性，特别是那些依赖国际旅行的零售商，因此该行业预计需要更长的时间才能恢复。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc