2020年给旅游和酒店行业带来的挑战和冲击是前所未有的，也在很大程度上重新定义着人们未来的出行习惯，这也将对酒店投资者审视市场及投资策略的决策产生影响。

　　2020年全球酒店交易市场回顾

　　根据仲量联行最新发布的《2021年全球酒店投资展望》研究报告，2020年全球酒店投资市场总投资额录得260亿美元，相比2019年下降了63%。其中接近半数的交易发生在第一季度，属于疫情前已经开始的谈判流程的延续，其它交易类型包括将酒店改造为其它用途、或卖家降价处置资产等。私募股权和机构投资者是去年市场上最活跃的买家，交易量占比整体市场的54%。受疫情对旅客出行习惯的影响，许多投资人的策略更加偏向于密集度较低的度假型酒店资产，这类型资产的占全球酒店交易额的21%，比2019年增长了一倍。

　　2020年亚太区酒店总成交额为58亿美元，相较2019年下降59%，其中日本、中国和韩国的交易市场最为活跃。除了国际出行仍处于非常受限的状态影响了投资者尽职调查工作的进展，银行及借款方对酒店业主的宽容态度也协助业主度过难关，暂时不需降价出售。

　　探求复苏机遇的中国酒店投资市场

　　2020年中国酒店投资市场总交易额约12亿美元（折合人民币80亿元），是仅次于日本的第二大市场，占亚太区整体市场的21%，这一比例几乎达到去年的两倍，这也得益于中国国内疫情快速、有效的控制及国内旅游市场的逐步回暖。上海依旧是国内最活跃的投资目的地，成交额分别占整体市场的75%。

　　由于疫情的限制，许多酒店的入住率都受到了相当的影响，而长租公寓和服务式公寓则得益于长期住客的需求，成为住宿行业中较稳定的资产类别。全球最大的资产管理机构之一黑石集团于第三季度收购上海香溢花城4号楼，将其改造为长租公寓。

　　仲量联行大中华区酒店与旅游投资咨询部副总裁陈玲玮表示，我们观察到，由于长租公寓能够提供相对稳定的回报和增长优势，近几年中国一线城市酒店投资交易都集中于改造为长租公寓的投资机会。除此之外，有散售潜力的公寓项目也受到投资者的青睐，其中今年年初宣布的北京辉盛阁国际公寓、上海徐汇盛捷服务式公寓和上海新天地辉盛坊服务式公寓的交易都证明了这个趋势。

　　另一方面，尽管国内企业正在继续主导酒店交易市场，越来越多的外国基金也开始选择与具有本地资源实力的集团合作，通过收购、翻新或改造提升酒店资产的价值，这样的合作模式也有利于境外资本进一步参与中国市场资产的投资。例如全球私募股权投资巨头Apollo与沪港联合进行合资合作，于2020年在上海打浦桥收购了上海斯格威大酒店，并打算未来进行重新装修。

　　展望2021年 扭转乾坤的一年？

　　疫情后，酒店投资市场前景如何？基于这个各方都关注的问题，仲量联行与来自亚太区的近100位酒店投资专业人士进行了问卷调查，调查结果主要呈现以下几个趋势：

　　尽管酒店行业在疫情影响下遭受到前所未有的打击，投资人依然有兴趣收购该类资产

　　根据仲量联行调查显示，约70%的受访者表示还会继续投资酒店行业，绝大部分为私募股权基金以及高净值人士。基于此，我们预计2021年亚太区整体酒店资产交易额将达到70亿美元，增幅约为20%。

　　从投资回报率的角度，投资者对资本化率的走势意见不一，多数人预计会保持不变。

　　不良资产仍然是投资者的关注热点

　　超过一半的受访者表示只考虑收购不良酒店资产，尤其是在中国和东南亚市场。

　　在这方面我们也看到不少专投不良或机会型资产的基金的成立，其中包括：

　　香港亚洲最大的投资管理集团太盟投资（PAG）在去年4月宣布成立规模27.5亿美元的房地产专项基金Secured Capital Real Estate Partners (SCREP) VII fund，专注不良债务及位于日本、中国、澳大利亚、韩国等市场包括酒店在内的房地产资产；

　　去年10月，香港私募股权Alta Capital Real Estate也宣布成立一支专注亚太区范围内注重可持续、绿色健康酒店资产的专项基金，覆盖日本、韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国、越南、斯里兰卡等多个主流出行目的地市场，计划通过重新定位和翻新改造来更好地迎接后疫情时代出行的游客群体，从而提升酒店资产价值。

　　在国内，越来越多的不良酒店资产已被资产管理公司 (AMC) 接管，这些公司在处理不良贷款、土地性质和年限问题等方面经验丰富，这也将助于推动2021年的交易活动。

　　买卖双方对于价格的预期仍有较大差距

　　虽然大多数买家都在寻求高达20%至30%的价格优惠，但绝大多数卖家只愿意最多把价格降低10%。这进一步说明了市场上买卖双方在价格预期上的巨大差距：买家对于价格下跌的预期通常远远高于卖家愿意做出的让步，这也给未来的交易市场一定的挑战。

　　陈玲玮补充道：目前全球市场依旧存有不确定性，但得益于中国国内疫情防控措施的有效得当，中国酒店行业所受到的冲击也在逐步减弱。随着国内旅游和商务出行市场的恢复，酒店行业也迎来进一步复苏机遇，这将很大程度上增强业主及投资人对于未来市场的信心，推动酒店交易活动的回暖。

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc