2021年第一季度杭州优质写字楼市场未录得新增供应投入市场。需求端表现极为强劲，季度净吸纳量达到16.3万平方米，创下近五年新高。全市空置率环比下降2个百分点至18.4%。

　　前两年未来科技城和钱江世纪城等非核心板块内充沛的高品质供应持续吸引科技企业入驻和扩张，本季贡献全市去化面积的60%以上。另外，核心区域钱江新城本季度在品质升级需求的带动下，吸纳表现也创下近2万平方米的疫后新高。从租赁需求行业来源分析，本季TMT行业在租赁交易的面积占比高达65%，并有多个面积超5千平方米的大型成交涌现。如正拓展多元化业务线的字节跳动分别在三个新兴子市场有大面积成交，另直播平台如快手以及生鲜电商巨头盒马生鲜等亦分别在城西的在线经济产业聚集区进行布局。各TMT巨头的战略性积极扩张也将进一步激发产业上下游中小企业的内生需求。此外，金融行业占比14%，选址集中于高品质楼宇内。

　　由于业主继续采取积极的租赁策略以吸引优质客户，全市平均租金本季环比微跌0.5%，至每月每平方米115.4元。

　　未来6个月，杭州写字楼市场将迎来6个优质项目的交付入市，总计新增供应48.2万平方米，大部分分布于未来科技城、钱江新城、武林等主要板块。我们认为中短期内，杭州优质写字楼市场的需求面仍向好，但市场将继续以租户市场为主；受高品质项目入市竞争的影响，庆春凤起、武林等老旧楼宇的租金将会面临一定压力。

　　杭州零售市场本季度无新增供应入市。整体市场保持稳中向好趋势，全市购物中心空置率较上季度下降1.1个百分点至3.3%；购物中心首层租金报价为每天每平方米21.4元，环比上升0.9%，是疫情后首次出现上涨。借力“首店经济”及“网红效应”，加速扩张布局，进一步释放内需仍是本季商业零售的主旋律。

　　不同于去年疫情下“民以食为天“的业态趋势，第一季度时尚类品牌（50%）反超餐饮（23.3%）成为零售物业需求的主流力量，其中尤以服饰类（34.5%）及珠宝配饰（10.4%）最为突出。从品牌细分来看，高奢名品与轻奢潮流，国际势力与新兴本土得到完美融合。既有国际重奢品牌如Dior、Bvlgari、Piaget以及全球知名潮牌如MSGM、Acupuncture、New Era等入驻核心商圈高档购物中心，也有本土时尚新势力如江南布衣、麦檬、太平鸟、可可尼等加速在武林、湖滨等传统商圈以及钱江新城、城北等新兴购物板块的布店扩张。尤其得益于文化名城杭州与生俱来的浓厚创意设计氛围，本地独立设计师品牌异军突起，如Sand Foam、熏若、Moreciny等众多新兴服饰品牌纷纷选择在本季度进驻主流商圈设立实体门店。

　　餐饮品类中， 备受资本追捧的网红饮品赛道在本季度热度不减，除了龙头品牌喜茶、奈雪的茶之外，刚刚完成1亿元A轮融资的新贵M Stand Café在本季度首次进军杭州开设两家分店。此外，新兴国产电动汽车（12.9%）如小鹏、理想、零跑、领克等品牌也开始逐渐成为各大购物中心首层的主流品类之一。

　　本季度不少购物中心引入沉浸式展览概念，艺术互动与购物行为的结合也将进一步增强零售场地对主流年轻客群的集聚能力，快速提升客流量。

　　未来半年内，杭州零售市场预计将有20.5万平方米的供应入市，主要包括位于城北与城西未来科技城板块。如即将开业的融创文旅InS.Park等高能级商业综合体的进驻有望进一步激活发展中商圈的消费活力。基于杭州目前优质的营商氛围与城市产业活力，全市购物中心租金走势将保持平稳，部分新兴或成长中的商圈如钱江新城、城北以及未来科技城等板块有一定上涨空间。

　　CBRE杭州分公司董事总经理缪博文表示，展望‘十四五’规划，杭州打造‘数字经济第一城’乃至世界级数字产业集群的决心昭然，到2025年全市数字经济核心产业营收或将突破2万亿元。除此之外，杭州还将加快构建以视觉智能、生物医药和生命健康、智能计算等为核心的万千亿新制造产业体系。在数字经济和新制造业‘双引擎’路径的引领下，杭城在‘十四五’期间必将迎来更加广阔的发展舞台。高度的数字人才集聚与雄厚的产业基础加持也为杭州商业地产发展营造了优质氛围，未来更多的数字信息与智能制造等高新产业的进驻将赋予写字楼市场充足动能，同时城市国际声誉的进一步提升也将助力杭州快速成长为赶超一线的新消费中心。

　　来源：CBRE世邦魏理仕

编辑：wangdc