今年两会万众瞩目的“十四五规划”正式出炉，规划公布后一季度各主要城市的房地产市场有哪些值得关注的焦点？未来又将如何紧贴政策进行发展？第一太平戴维斯搜罗各地市场热点，为您准备中国房地产市场一季度成绩单。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管、高级董事简可 James Macdonald表示：“十四五规划已为中国城市建设绘制了一幅宏伟蓝图。今年是开局之年，在各地新政发布后，市场将加速涌现越来越多的新热点、新趋势，中国房地产市场也将在这一新的周期中迈向成熟、完善。”

　　华东区

　　上海：北外滩成办公市场新焦点

　　牛年伊始，上海写字楼市场便有不俗表现。第一季度净吸纳量近20万平米，超出2019至2020年16至17万平米的季均吸纳水平。国内企业强劲增长需求正冲抵疫情负面影响。

　　值得一提的是，北外滩区域旧改和发展提速，加之与小陆家嘴仅一江之隔的区位优势，吸引了越来越多金融机构和优质企业入驻，空置率连续六个季度下降，累计降幅13.4个百分点；环比下降4.1个百分点。而未来超高层新地标及更多商办地块的推出，将进一步增强区域磁吸效应。类似上升板块还包括东外滩，在互联网新经济领域不断发力，空置率环比下降3.9个百分点。

　　杭州：直播风潮聚焦未来科技城

　　直播行业、新媒体行业的迅速爆发带动杭州写字楼市场去化明显。杭州政府提出推动100名头部主播落户杭州，培育10000名直播达人等目标，通过资金奖励、融资扶持和人才落户、优先购房等多方面政策扶持，加速发展杭州直播电商经济。

　　受此带动，市场明显看到在未来科技城等以TMT行业为导向的子市场中，写字楼租赁需求明显提升。直播类企业通常对写字楼内网络等硬件要求较高，由于预算有限更多选择乙级写字楼。虽然大量企业及个人入局直播行业，但对业主而言，平衡租户类型同样重要，以降低市场优胜劣汰之际形成的风险。

　　南京：办公需求恢复，河西办公活跃

　　疫情余波威力不足，南京办公市场呈现转好趋势。金融企业如保险、期货；服务类行业如留学机构、律所等，处于积极选址扩张期，其中通信类企业扩张需求尤为明显。

　　河西的成交活跃度由于国金中心的品质亮点呈现逐渐反超新街口的趋势，预计今年南京市场的办公成交主要活跃在河西板块；零售市场方面，“颜值派”和“个性派”占据消费供应端和需求端的半壁江山，国潮、国货美妆积极拓店，网红店的热度居高不下，随着南京文和友定址夫子庙板块，对区域商业氛围将有极大提振。

　　武汉：高端零售市场迎来革新

　　武汉零售市场活动围绕着新增供应及存量调整共同展开。一方面，武汉恒隆广场的开业为零售市场带来零售、餐饮业态等多品牌首店。尽管部分品牌仍在围挡，但项目开业为武汉高端零售市场注入新的活力。

　　另一方面，存量项目积极应对市场变化，位于武广商圈的武汉国际广场对超市及部分楼层进行品牌升级改造。与此同时，新民众乐园、鲁巷广场购物中心也于一季度闭店。

　　华北区

　　北京：后疫情阶段市场全面反弹

　　一季度，北京房地产市场已基本走出疫情时期的负面影响，迎来全面反弹。写字楼市场需求全面回暖，一季度迎来三座新增项目的交付，同时当季度全市净吸纳量高达16.6万平方米，为去年同期的约八倍。零售市场方面，倡导“就地过年”带动了本地消费，前两个月全市社会消费品零售总额同比增长27.2%。

　　同时购物中心业主方积极招商并调整品牌组合，全市优质购物中心平均空置率环比微降0.1个百分点至6.8%。住宅销售方面，北京一手商品住宅购房需求得到释放,一季度成交面积达222.15万平方米，是去年同期的2.4倍。

　　天津：新增供应暂缺，迎来调整窗口期

　　一季度，天津写字楼市场需求不活跃，空置率仍维持在36%的高位，业主方继续调整租金，通过价格策略以提升出租率，因此一季度全市平均租金下降较为明显，租金指数环比、同比分别下降2.1%、11.6%。

　　零售市场竞争日趋激烈，品牌同质化仍是问题之一，零售租金指数环比、同比分别下降4.1%、1.5%。住宅市场方面，1-2月份成交面积达186.61平方米，成交均价为14,739元/平方米，同比下降10.2%。

　　华南区

　　深圳：购房需求旺盛，季内成交创新高

　　一季度，深圳一手住宅销售市场供应量约79.5万平方米，环比下降73.7%，但较疫情前的2019年同期高8.3%。同期成交量为174.8万平方米，环比下降4.2%，但较疫情前的2019年同期高118.5%。

　　尽管住宅市场调控政策持续收紧，但对二手住宅市场的冲击相对更大，从而一定程度引导其需求分流至一手住宅市场，加之春节及周期性因素对本季市场影响较小，因此，购房需求仍表现旺盛，譬如，季内约半数新入市项目备受欢迎并录得100%认购率。此外，其中多个新项目位于核心区域，综合品质较优，因此预售价较高，从而推动成交均价结构性环比上升6.6%。有鉴于此，全市成交金额创历史新高，录得1,028.5亿元。

　　广州：写字楼市场租赁需求开年强势反弹

　　第一季度，广州写字楼市场新兴租赁需求持续增长、新项目去化表现远优于预期，整体市场活跃度大幅提高。在新经济发展的带动下，叠加本地互联网科技产业发展的聚集效应影响，广州渐受TMT头部企业青睐。市场跃现源自该行业新增租赁需求，并于季内录得瞩目大宗租赁成交。

　　期内，全市季度净吸纳量录得15.3万平方米，创历年开年最高值。截至季末，除天河北外，各子市场空置率皆呈下降趋势，天河北受较大体量新项目入市影响空置率有所上升，全市空置率亦因此环比微升0.3个百分点，至9.0%。

　　华西区

　　成都：楼市新政登场，供应有望攀升

　　近期，成都颁布楼市新政策，从土地、住房、金融监管等多方面进行了新调控。以增加住宅用地供应为目的，强化住宅土地管理成为政策重点之一，2021年成都全市的住宅土地供应总量计划增长20%以上。

　　中指研究院的数据显示，2021年第一季度成都主城区住宅土地成交量同比上涨超过140%。与此同时，为了防范潜在金融风险，促进地产行业稳健发展，成都加强了对于土地竞买主体的资格审查，并首次限制超过“三道红线”的房地产开发企业在蓉拿地。

　　重庆：保障房供应大幅增加

　　2021年3月26日，重庆市规划自然资源局发布国有建设用地供应计划，在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下坚持“房住不炒”的房地产调控政策。

　　根据重庆市住房市场需求，2021年计划供应商品住宅用地34380亩，尽管与2020年相比商品住宅供应量略有下降，但保障房和公租房土地供应量与2020年相比大幅增加。在集中供地大背景下，重庆将“房住不炒”的定位践行到实际行动中。

　　西安：新能源汽车表现活跃，积极布局线下

　　2021年第一季度西安零售市场无新增项目入市，市场整体需求稳定。其中自主新能源汽车品牌表现持续活跃，更多的新兴国产中端品牌迎来更多发展机遇，开始占领市场。

　　未来，在西安市政府加快建设国际消费中心城市，优化消费供给等政策的引导下，消费需求将持续增长；此外，借助承办十四运以及促进文旅融合发展的契机，“体育+”、“文化+”多种业态融合发展或将成为趋势，西安零售物业市场的形态将更加丰富。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc